林某某与郑某评、郑某远等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：林某某。
委托代理人：李勇，湖北诚智成律师事务所律师。
委托代理人：陈汉俊，湖北诚智成律师事务所律师。
被告：郑某评（曾用名郑某金，朱秀英之子）。
被告：郑某远（朱秀英之子）。
被告：郑前进（朱秀英之子）。
被告：向爱群（朱秀英之）。
被告：向爱芳（朱秀英之）。
委托代理人：芦永祥，湖北人言律师事务所律师。
第三人：林渠兰（曾用名林兰兰，原告林某某之姐）。

原告林某某诉被告郑某评、被告郑某远、被告郑前进、被告向爱群、被告向爱芳、第三人林渠兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月8号立案受理后，于2013年3月17日作出（2013）鄂武经开民初字第00071号判决书，原告林某某不服该判决，上诉至武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院作出（2013）鄂武汉中民终字第00492号裁定书，裁定发回重审。本案依法重新组成合议庭审理，于2014年4月9日公开开庭进行了审理。原告林某某及其委托代理人陈汉俊，被告郑某评、被告郑某远、被告郑前进、被告向爱群，被告向爱芳的委托代理人芦永祥及第三人林渠兰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：朱秀英系五被告的母亲，2006年其单独居住在坐落于武汉经济技术开发区沌口街滨湖社区11-3-301房屋中；同年，原告林某某有在武汉经济技术开发区购买房屋的意向，而本案标的房屋也准备出售，证人林某与原告林某某和朱秀英、五被告均有亲戚关系，因此作为中间人开始联系房屋买卖事宜。2006年6月13日，乙方原告林某某与甲方被告郑某评在被告郑某远家中签订一份协议书，被告郑某评、郑某远、郑前进在场，协议约定：“甲方现有壹套一室一厅住房出售。经双方达成协议，售价人民币95，000元。特协议如下：①房屋目前没有房产证，乙方预付人民币80，000元整；②房屋差价由甲方负责结算；③以后办理房产证由甲方办理，费用由甲乙双方各付壹半；④一切手续办理完毕后，乙方付清人民币15，000元整。协议达成以后生效，谁违约此协议，谁负责。签字即日起生效。”被告郑某评庭审时确认与原告林某某签订协议时所出售的一室一厅房屋即为本案诉争标的房屋，诸被告也认可该事实。朱秀英系文盲，被告郑某评作为长子出面签订，其余二子被告郑某远、郑前进在场见证。协议签订时，朱秀英未捺印。协议上约定的为原告林某某先付人民币80，000元，待过户手续办理完毕后支付余款人民币15，000元，后经协商，原告林某某同意在办理过户手续前支付完毕。2006年6月17日，被告向爱群收取第三人林渠兰购房款人民币80，000元。2007年8月21日，被告向爱群再次收取第三人林渠兰房款人民币10，000元，同日，被告郑某远收取第三人林渠兰人民币5，000元。在收取人民币80，000元卖房款时，朱秀英在被告向爱群家中在协议上捺印。卖房款中人民币90，000元一直在被告向爱群处，用于赡养朱秀英，朱秀英去世后，余款又用于支付丧葬费；人民币5，000元的用途是支付给了朱秀英所在村里，用于补足还建房款和拆迁款的差价。协议签订后，朱秀英很快就从标的房屋内搬离，跟被告向爱群一起居住至去世，其余被告均未出资对朱秀英进行过赡养和办理朱秀英的丧葬事宜。第三人林渠兰委托林某将房屋出租，后以每月人民币300元出租给章红至2010年9月，章红将缴纳的租金交给林某，林某再交给第三人林渠兰。2010年，原告林某某出资对标的房屋进行过简单装修，并安装了防盗网等。2011年9月，被告向爱芳通过林某以每月人民币600元的价格承租标的房屋，向第三人林渠兰支付了两季度租金后未再继续支付。自2011年9月至今，标的房屋由被告向爱芳使用。第三人林渠兰认可支付购房款和收取房租的行为都是受原告林某某的委托，原告林某某对此无异议。
2009年9月，标的房屋办理登记，房产权利人为朱秀英，房屋所有权证号为：武房权证经字第××号，土地证号为：武开国用（还2009）第7087号，朱秀英于2010年9月29日领取标的房屋的房产证与土地证。2012年3月14日，朱秀英立下遗嘱载明，标的房屋是朱秀英本人和其老伴向转运的夫妻共同财产，该房产中属于朱秀英个人的产权部分在其百年之后全部交由小女儿被告向爱芳一人继承等；该遗嘱经湖北省武汉市蔡甸公证处（2012）鄂蔡甸证字第161号公证书公证。2012年4月9日，朱秀英去世。
另查明，被告郑某评曾用名为郑某金，第三人林渠兰曾用名叫林兰兰。证人林某系被告郑某远的妻子，林某的父亲系过继到原告林某某父亲家中，原告林某某与第三人林渠兰系姐弟，原告林某某与第三人林渠兰和林某系没有血缘关系的姑表亲戚。朱秀英系五被告母亲，被告郑某评、郑某远、郑前进、向爱群系朱秀英与郑烈兵所生育，1968年郑烈兵去世后，朱秀英与1972年与向转运结婚，生育被告向爱芳。
再查明，因多名被告对协议上朱秀英捺印的真实性有异议，故本院调取了公证部门的档案，档案里存有朱秀英的十个手指的指模，但没有一名被告申请鉴定协议上捺印的真实性。公证人员在做公证遗嘱时，曾经询问过朱秀英标的房屋是否与他人有争议，朱秀英的回答是没有争议。原告林某某系武汉市人口，目前在武汉市仅有一套住房。

本院认为，原告林某某提供的协议书虽系与被告郑某评签订，标的房屋在签订协议时也不属于被告郑某评的个人财产，但这不能就简单得出被告郑某评系未经朱秀英和其他家庭成员授权无权处分共有财产而协议无效的结论。通过综合评定各方当事人提交的以及本院调取的证据，结合庭审所查明的事实，并考虑到中国家庭的日常生活习俗，本院以优势证据采信法律事实如下：签订协议前朱秀英知情，至少被告郑某评、郑某远、郑前进、向爱群、朱秀英对出卖房屋一事进行过商议并达成一致，卖房款用于朱秀英的赡养和办理丧葬事宜。由于朱秀英系文盲，不会写字，被告郑某评作为长子出面与原告林某某签订协议，被告郑某远和被告郑前进作为家中另外二子进行见证。证人林某系被告郑某远的妻子，又因原告林某某、第三人林渠兰系姑表亲戚，故签订协议的地点选择在被告郑某远家中。协议签订后，原告林某某委托第三人林渠兰进行付款，款项已按照协议约定全部支付完毕；在支付其中一笔人民币80，000元时，朱秀英在协议上补捺手印。由于款项分别用于补足标的房屋朱秀英初始购买时拆迁款和购房款的差价和朱秀英的赡养，在朱秀英去世后又用于朱秀英的丧葬费，因此收款人分别为与村里协调的长子被告郑某评和随朱秀英一起居住的长女被告向爱群。原告林某某于协议当年已经实际控制房屋，并以出租方式获取收益至2012年。
朱秀英的遗嘱虽经公证，朱秀英也向公证人员陈述房屋与他人无争议，要将其个人部分交由被告向爱芳独自继承，但这也不能得出被告郑某评系未经朱秀英完全不知情，被告郑某评的行为系无权处分共有财产而协议无效的结论。朱秀英的遗嘱纯属一位老人在人生最末阶段的主观意思表示，受其文化程度、身体状态、心智情况多方面因素影响。该标的房屋本系朱秀英与向转运的共同财产，被告向爱芳系朱秀英与向转运的唯一子女，又系家中最小的子女，还是朱秀英所述唯一没有住房的子女，朱秀英拟把标的房屋她所有的部分交给被告向爱芳独自继承于情理十分容易理解。本院无法知晓朱秀英当时的精神状况和心理状态，不能确定朱秀英是遗忘已出售标的房屋的事实还是因其文化程度很低受了他人误导，在公证人员询问时候刻意隐瞒，本院只能通过庭审综合认定的证据和查明的事实，确定朱秀英的遗嘱仅系个人意思表示，效力于财产只及于法律认可其拥有的财产，于人员只及于家庭成员而不能对抗他人。
通过本院对案件法律事实的还原，本院认为协议虽系被告郑某评个人出面签订，处分的是未经分家析产的共同财产，但协议内容是经过家庭成员协商一致的才授权给被告郑某评出面签订的，卖房款用于家庭共同成员的约定和协议签订后实际用途的一致系最有力的证明。在协议内容不违反国家法律法规的强制性规定的前提下，该协议涉及的原告林某某的义务，原告林某某业已履行完毕，且标的房屋原告林某某一直处于实际控制使用、收益状态，直至被告向爱芳已承租为由重新入住，因此原告林某某主张确认协议真实有效的诉讼请求本院予以支持。各被告以被告郑某评擅自无权处分，侵犯了其余被告的继承权等理由进行抗辩，一方面与本院查明的事实不符；一方面即使各被告家庭成员未完全就出卖标的房屋达成一致，该标的房屋未经分家析产，其家庭内部纠纷也不能对抗善意购买并已支付合理对价的原告林某某。目前标的房屋已经办理好相关证件，朱秀英去世后，原告林某某办理过户手续需各被告配合，因此原告林某某请求各被告协助办理过户手续的诉讼请求本院亦予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、原告林某某与被告郑某评2006年6月13日签订的房屋买卖协议有效；
二、被告郑某评、郑某远、郑前进、向爱群、向爱芳于判决书生效之日起十日内共同配合原告林某某办理坐落于武汉经济技术开发区沌口街滨湖社区11-3-301房屋的过户手续。
本案案件受理费人民币2，175元，由被告郑某评、郑某远、郑前进、向爱群、向爱芳共同负担，因此款原告林某某已垫付，五被告于判决书生效之日起十日内支付给原告林某某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决的部分交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户－市中院诉讼费分户；帐号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　董　力 审　判　员　　李纪钢 人民陪审员　　章礼华

书记员：肖梦竹