杨青兰与宫世友、喻某某房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

抗诉机关：湖北省人民检察院
申诉人（一审原告、二审上诉人，再审申请人）：杨青兰，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王海军，湖北美佳律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被申诉人（一审被告、被上诉人，被申请人）：宫世友，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托诉讼代理人：郭连峰，湖北五合律师事务所律师。代理权限：一般代理。
一审被告、被申请人：喻某某，男，xxxx年xx月xx日出生，系杨青兰之夫。

申诉人杨青兰因与被申诉人宫世友、一审被告喻某某房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）鄂随州中民二终字第00119号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院作出（2015）鄂民申字第00328号民事裁定，驳回了杨青兰的再审申请。杨青兰不服，向湖北省人民检察院申诉。湖北省人民检察院作出鄂检民（行）监（2015）42000000211号民事抗诉书，向湖北省高级人民法院提出抗诉，湖北省高级人民法院作出（2016）鄂民抗15号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。随州市人民检察院指派检察员金从贵出庭。申诉人杨青兰及其委托诉讼代理人王海军，被申诉人宫世友及其委托诉讼代理人郭连峰、一审被告喻某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
湖北省人民检察院抗诉认为，本院作出（2014）鄂随州中民二终字第00119号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律有误。理由为：1、该判决认定“随州市北郊土肥站干部陈裕亮、尹光金、陈合清见证了喻某某与宫世友签订房屋买卖合同的过程，喻某某亦交付了本案诉争房屋的产权证，宫世友有理由相信喻某某对本案诉争的房屋具有处分权”，该事实缺乏证据证明。2、该判决适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条第一款认定喻某某与宫世友签订的房屋买卖合同有效，属适用法律错误。该规定指出“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，而本案中，签订房屋买卖合同的双方是宫世友和喻某某，主张合同无效的是杨青兰，而不是合同一方当事人，该判决依据该规定认定喻某某与宫世友签订的房屋买卖合同有效，适用法律错误。综上，提出抗诉，请依法再审。
杨青兰称，其申诉理由与检察院抗诉理由一致，并称房屋以低于市场价出卖，而且宫世友当时知道房产登记在杨青兰名下，与喻某某签订合同具有恶意，双方是恶意串通行为。
宫世友辩称，我与喻某某不是恶意串通，杨青兰没有提供证据证实其丈夫与我恶意串通损害其利益，原审农场三位证人证明房屋签订合同的过程，证言是真实可信的。依据2006年的市场行情，该房以2万元转让并没有明显低于市场价，我在购买房屋时，通过姓叶的拿到杨青兰家的电话，并打电话进行询问，还通过三位证人知道杨青兰与喻某某是夫妻关系，并且在签订合同时，喻某某当场交付钥匙、房产证，这使我有理由相信喻某某与杨青兰对该房屋有共同出卖的意愿。故检察机关的抗诉理由不能成立。
喻某某述称，当时宫世友交了1000元定金给我后，我回家考虑了下，觉得这个价格不合适，我也不敢跟杨青兰说，就当天回去跟宫世友说我不能卖，说这是我老婆的房子，但宫世友夫妻俩强行要买，就把剩余的19000元给了我。
杨青兰向一审法院起诉请求：2006年初，宫世友租住诉争的房屋，因为我不同意出卖，宫世友说与我的丈夫喻某某谈好继续租住，交付了两万元。2012年5月，我向法院起诉，要求宫世友搬出房屋，宫世友出示了其与喻某某签订的买房合同书，我只好撤回起诉。喻某某未经本人同意，以低于市场价格出售夫妻共有房屋，恶意串通损害本人的利益，请求法院判决宫世友与喻某某签订的房屋买卖合同无效，由宫世友立即返还房屋。
一审法院认定的事实：杨青兰与喻某某系夫妻。2002年3月14日，杨青兰从石守慧那里购买房屋一套，位于北郊土肥站西单元3楼，建筑面积71.04㎡，购房款为16400元。2002年4月23日，杨青兰取得该房屋的所有权证。在此期间，宫世友一家在附近租房居住，想买一套房屋。经人介绍，宫世友看了杨青兰的房屋情况，按照杨青兰留的座机电话号码，宫世友与杨青兰的丈夫喻某某取得联系，商定房屋价款为2万元。2006年2月15日，在土肥站干部陈裕亮、尹光金、陈合清见证下，宫世友与喻某某订立房屋买卖合同书，约定以2万元的价格将房屋转让给宫世友。2006年2月16日，喻某某向宫世友出具收条一张，内容为“今收到宫世友房屋款贰万元整。”喻某某随即转交了杨青兰房屋产权证的原件给宫世友，宫世友一家搬入该房屋居住至今。2012年8月15日，宫世友起诉杨青兰、喻某某协助办理房产过户手续。杨青兰反诉要求确认宫世友与喻某某签订房屋买卖《合同书》无效，由宫世友立即返还房屋。宫世友撤诉后，原审法院就杨青兰的反诉进行审理。
一审法院认为：本案诉争的房屋系杨青兰、喻某某夫妻的共同财产。喻某某将房屋出售给宫世友，宫世友有理由相信喻某某售房系喻某某、杨青兰夫妻的共同意思表示，且宫世友购房后入住多年，杨青兰未提出异议，二人的房屋买卖合同有效。房屋买卖行为在2006年2月16日已实际履行完毕，双方的房屋买卖合同应当受到法律的保护，杨青兰、喻某某有义务协助办理产权过户。宫世友撤诉后又针对杨青兰的反诉提起再反诉无法律依据。杨青兰反诉请求确认宫世友与喻某某签订房屋买卖合同书无效，判令宫世友立即返还房屋，缺乏事实和法律依据，杨青兰提交的证据不能否定宫世友与喻某某买卖房屋的合法性，杨青兰的反诉请求不应当支持。经合议庭评议并提交该院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回杨青兰要求确认宫世友与喻某某签订房屋买卖《合同书》无效，宫世友立即返还房屋的反诉请求。案件受理费1000元，由反诉原告杨青兰负担。
再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致。
本院再审认为，本案争议的焦点是：喻某某与宫世友之间的房屋买卖合同是否有效？本院评述如下：
1、喻某某卖房行为是否经过杨青兰同意？根据物权法第九十七条规定，共同共有人要处分共有的不动产，必须经全体共同共有人同意。将该法条具体到夫妻共有关系中，则意味着夫妻一方要出售夫妻共同所有房产应经过作为共同共有人夫妻另一方同意。根据《民法通则意见》第六十六条规定，“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示……”，具体到夫妻共有关系中，如果夫妻另一方虽未对房屋出售事宜明确表示意见，但其行为已经表明其同意出售的，则可直接认定其对出售已经默示同意。且夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追认均应认定为同意。
从本案客观事实来看，首先，宫世友与喻某某于2006年2月15日签订房屋买卖合同，并于次日将2万元房屋款交付给喻某某，并由喻某某出具收条注明收到房屋款。杨青兰庭审中称，她认为房屋款是租房租金，而非卖房款，并称其房屋一年租金为2000元，喻某某支付的2万元是4年租金，若是租金2000元一年，4年租金应当为8000元。从杨青兰的庭审陈述可以看出，其陈述有悖常理且与客观事实相矛盾。其次，从租赁合同交易习惯来看，租赁双方会签订租赁合同并支付租金而非房屋款，亦不会一次性支付4年租金。就算按照杨青兰所称支付了4年租金，租赁合同的到期日期应当为2010年，但直至2012年杨青兰才起诉宫世友向其主张权利。所以杨青兰的陈述与客观事实不符。最后，虽杨青兰一直称其与喻某某长期分居，夫妻感情不和，双方实行AA制生活，但客观事实上却又将房屋产权证交给喻某某保管，所收的房屋款也是由喻某某支配使用，杨青兰的陈述与客观事实相互矛盾。综上，杨青兰申诉称其对喻某某卖房行为不知情的申诉理由无证据支持且有悖常理，可以认定杨青兰对喻某某卖房行为是明知的。
2、宫世友是否为善意与喻某某签订房屋买卖合同，是否有理由相信喻某某的卖房行为是夫妻双方共同意思表示？
依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。
从本案事实来看，宫世友通过他人介绍得知喻某某家有房要卖，并在农场三位见证人共同见证下与喻某某签订了房屋买卖合同。该三位见证人与宫世友没有任何利害关系，且三位见证人都问过喻某某，为何杨青兰没来签订合同，喻某某称杨青兰有事来不了。后宫世友支付了合理的对价2万元，喻某某交付了房屋钥匙和房屋产权证，并称随时配合办理过户手续。虽然三位见证人无法证明杨青兰是否同意卖房，但至少可以证明宫世友在购买房屋的过程中不存在刻意私下与喻某某交易，不存在恶意串通的故意，也能证明宫世友并没有逼迫喻某某强行卖房的事实。宫世友通过他人介绍得知杨青兰的联系方式（即杨青兰在何店做生意时住所地邻居座机号码），通过该座机号码联系上喻某某，宫世友在打电话联系买房时并不能确定到底是杨青兰夫妇谁接听电话，故也不存在宫世友与喻某某恶意串通的可能，更加佐证了喻某某与杨青兰当时仍同居一处共同生活的事实。因喻某某向宫世友明示其可以当家作主并将房产证交付给宫世友，使宫世友有理由相信喻某某卖房是其夫妻共同意思的表示。且根据当时房屋市场价格来看，该房屋以2万元成交符合市场行情，故喻某某辩称其是在宫世友逼迫下低价卖房，无证据支持，本院不予支持。
3、依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，该法条中的当事人是指参加诉讼的当事人，而非片面理解为合同双方当事人，在实际生活中，主张合同无效的一般均为合同签订双方以外的第三人，故本案中杨青兰主张喻某某与宫世友签订的买卖合同无效，原二审判决适用该解释正确，检察机关的此项抗诉理由不能成立。

综上所述，宫世友与喻某某在签订房屋买卖合同时不存在恶意串通行为，并有理由相信喻某某卖房行为是夫妻双方共同意思表示，且喻某某与宫世友之间的买卖房屋行为杨青兰是明知并默许的，故双方签订的房屋买卖合同有效。杨青兰的申诉理由不能成立，本院不予支持。本案经合议庭评议并提交本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

维持本院（2014）鄂随州中民二终字第00119号民事判决。
一审案件受理费1000元，二审案件受理费300元，共计1300元，由杨青兰负担。
本判决为终审判决。

审判长　　王艳丽 审判员　　詹君健 审判员　　汪　莉

书记员：廖文杰