杨某某与上海国际机电五金交易中心有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：杨某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市。
　　委托诉讼代理人：柯登响，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市。
　　委托诉讼代理人：赵宇风，浙江近真律师事务所律师。
　　被告：上海国际机电五金交易中心有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：杨德凤，经理。
　　委托诉讼代理人：魏西庚，上海创远律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：梁万美，上海创远律师事务所律师。
　　原告杨某某与被告上海国际机电五金交易中心有限公司(以下简称国际机电公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人柯登响、赵宇风，被告委托诉讼代理人魏西庚、梁万美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告杨某某向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2015年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金(暂计至2018年6月5日为人民币(以下币种同)133,920元)。事实与理由：2014年1月8日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买位于上海市嘉定区宝安公路4369弄《五金城配套三期项目(二期)》3号22层2203室房屋(以下简称系争房屋)，合同总价款1,368,288元，被告应于2014年12月31日前交房。原告已向被告支付了购房款54万元，但被告却因自身原因导致房屋一直无法交付。原、被告双方商定，该房屋价格调整为54万元，原告已经全部付清了购房款，被告法定代表人在《上海市商品房预售合同》价格条款处进行了标注并加盖了公司公章。后被告仍未交房，故原告涉诉。庭审中，原告明确暂主张逾期交房违约金至2018年10月30日。
　　被告国际机电公司辩称，不同意原告的诉讼请求，当初原、被告签订了借款合同，在借款合同后又另外签订了购房合同，购房合同是为借款合同提供担保，双方实际为借贷关系，应当以借贷关系来审查和处理。
　　杨某某围绕诉讼请求依法提交了以下证据：
　　1、《上海市商品房预售合同》，证明杨某某与国际机电公司之间是买卖合同关系，该合同中的房屋总价款由国际机电公司法定代表人杨德凤更改为54万元，双方已将借贷关系转化为买卖关系；
　　2、个人电子转账凭证，证明杨某某已经支付了全部款项699万元，其中691万元为房款，8万元为维修基金；
　　3、承诺书，证明2014年10月初，因国际机电公司出现资金困难，向杨某某出具了该承诺书，表示若到期无法偿还债务则同意以房抵债，双方借贷关系已经结清并消灭，现在应当履行《上海市商品房预售合同》；
　　4、(2017)沪0114民初6105号民事判决书，证明杨某某曾就他案起诉要求国际机电公司支付逾期交房违约金并胜诉。
　　经质证，国际机电公司对证据一的真实性予以认可，但认为预售合同不是双方当事人真实意思表示，不能达到原告的证明目的，房价条款的更改时间与合同签订时间一致；对证据二，认为打款时间和金额都与预售合同不吻合，且未备注为购房款；对证据三的真实性无异议，国际机电公司确实向部分客户出具过该承诺书，出具时间应为2014年10月24日前，但是其并未向杨某某出具过，不知杨某某如何取得。该承诺书未明确指向系争房屋，亦未体现对之前借贷账目进行结算的意思；对证据四，系杨某某隐瞒与国际机电公司间的借贷关系而取得了胜诉判决，国际机电公司将对此案提起再审。
　　国际机电公司围绕其辩称意见依法提交了以下证据：
　　1、借款合同，证明杨某某与国际机电公司之间是借贷关系；
　　2、不动产登记簿，证明系争房屋处于查封状态，预售合同无法履行；
　　3、打款凭证，证明杨某某向国际机电公司打款时附言“借款”，双方之间是借贷关系；
　　4、其他应付款明细分类账，证明国际机电公司于2015年9月30日向杨某某还款4万元，并于2017年8月31日还款1万元；
　　5、杭州客户登记表，证明国际机电公司于2015年9月14日支付给柯登响现金2万元，双方并没有进行过借款的结算，国际机电始终在还款；
　　6、委托书，证明2016年5月19日，杨某某仍在委托代表与国际机电公司洽谈还款事宜，双方借贷关系尚未结清，并未转化为买卖关系；
　　7、以房抵债框架协议书，证明2017年11月30日，杨某某丈夫柯登响仍按照借贷关系向国际机电公司主张欠款，双方的债权债务关系此前尚未结清；
　　8、杨某某丈夫柯登响向杨德凤出具的报告，证明2018年10月9日，杨某某仍主张欠款是699万元，后续以房抵债价格问题需要双方协商；
　　9、(2015)嘉民三(民)初字第539号民事判决书，证明系争房屋尚未竣工，目前处于停工状态。
　　经质证，杨某某对证据一的真实性无异议，但认为双方的借贷关系已经解除；对证据二的真实性无异议，但认为(2015)嘉民保字第9号民事裁定书的查封已失效，其他查封均在其与国际机电公司签订预售合同且借贷关系已转化为买卖关系之后；对证据三的真实性无异议，双方之前确实是借款关系；对证据四、五的真实性无异议，杨某某方共收到5万元，但该5万元系国际机电公司支付给杨某某的差旅费，与还款无关；对证据六的真实性无异议，是杨某某所签，部分债权人主张借款，部分债权人主张拿房，而在拿不到房的情况下，同意由重组方还款；对证据七真实性无异议，系杨某某丈夫柯登响代表案外人陈黎恩所签，并非代表杨某某，杨某某已于2014年12月22日完成了以房抵债，只是欠缺部分单据，尚未履行完毕；对证据八的真实性无异议，系柯登响出具，但当时杨某某的以房抵债手续已经完成，柯登响只是要求国际机电公司完善单据以阻止他人将系争房屋拍卖；对证据九真实性认可，确认系争房屋尚未完工。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月21日，杨某某(乙方、出借人)与国际机电公司(甲方、借款人)签订《借款合同》一份，约定：乙方向甲方出借借款人民币54万元，借款期限为6个月，自2013年10月21日至2014年4月20日止；双方于签订借款合同当天，另行签订系争房屋的买卖合同，并于网上备案，甲方同意以该房屋的所有权作为该笔借款的担保，商品房买卖合同系借款合同不可分割的组成部分；双方签署房屋买卖合同并网上备案后，乙方将54万元以支付购房款名义打入甲方房屋买卖账号；借款期限在三个月以后，如有客户要购买房产，甲方可以提前五天和乙方商量，在取得乙方同意的前提下，甲方可以置换另一套房产作为抵押，乙方配合办理相关手续；借款月利息1.9%(不包括复利)，月利息为10,260元，按月支付利息，每月10日付息一次，首期付息日为10月21日，到期一次性归还本金及剩余利息，甲方债务履行完毕后，乙方必须无条件配合甲方办理系争房屋的退房手续，双方签订的房屋买卖合同解除；合同项下抵押房产的价值为1,368,288元；甲方未按合同规定时间支付借款利息超过十天时，乙方有权终止本合同并收回全部借款和利息，自甲方欠息之日起，甲方按欠息金额的50%向乙方支付违约金或赔偿损失；借款若发生逾期或部分逾期，甲方每日按逾期金额的千分之一向乙方支付违约金，如诉至法院，由甲方承担乙方的诉讼费、执行费、律师费等相关费用，乙方有权选择要求甲方按逾期金额同期银行利率的4倍按逾期天数向乙方赔偿损失。该合同第八条约定，当甲方不能按约定履行借款合同时，甲方同意，乙方可以选择部分行使或全部行使下列权利：1、乙方可以依据借款合同向甲方主张债权，甲方按约定承担违约责任；2、乙方可以依据本合同项下的上海市商品房买卖合同向甲方主张权利，但商品房买卖合同约定的房屋总价款变更为54万元，甲方视同乙方已全额付清购房款，甲方三天内向乙方出具购房款发票，无条件为乙方办理交房手续以及系争房屋的房屋产权证、契证、土地证，乙方享有正常购房者享有的包租权益，合同其他条款不变。
　　2014年1月7日，杨某某(乙方、买方)与国际机电公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买系争房屋，总房价款1,368,288元，；付款方式为一次性付款，不贷款，具体为：1、乙方于2014年1月8日与甲方签约，并付首付房款54万元；2、乙方于_年_月_日前支付房款_元；房屋交付应取得《建设工程竣工验收备案证书》；甲方应于2014年12月31日前将房屋交付乙方；甲方如未在约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过60天，乙方有权单方面解除合同。该合同第三条总价款处手写字样“按实际成交价伍拾肆万元整，一次性付清，杨德凤”，并加盖国际机电公司公章，附件一付款方式第二款被划除同时有手写字样“按实际成交价伍拾肆万元整，一次性付清，杨德凤”并由国际机电公司在划线及手写处加盖公章。
　　又查明，2013年9月至2014年1月期间，双方共签订15份《借款合同》，涉及借款金额共计699万元，并就含系争房屋在内的15套房屋签订15份《上海市商品房预售合同》作为借款担保。
　　合同签订后，国际机电公司按约偿还上述借款利息至2014年10月，此后未再支付过利息。
　　2014年10月，国际机电公司出具由其法定代表人杨德凤签字并加盖公章的承诺书一份，载明：因公司资金周转暂时出现困难，迟延支付了本金或本应支付的本月利息，现经双方协商，作出如下承诺：一、2014年10月24日前支付10月份的利息，以后按照约定支付；二、如果本月利息未支付及有重大违约事项，公司无条件同意做预告登记；三、2015年2月28日前，还清不续期客户的本金，若没有按约清偿，公司同意要房的客户收房，收房时修改网签价格，客户的本金作为一次性全款付清，公司开具房产正式发票，三个月内可以正式更名，公司予以协助；或者客户按照合同要求公司承担违约责任。
　　2016年5月19日，包括杨某某在内的国际机电公司相关债权人出具委托书一份，称“本人出借给上海国际机电五金城有限公司杨德凤、张月生的借款，自愿委托授权肖隽、吴锦良、陈起云、林进飞、刘颖、俞立、徐兴忠七位代表，与公司重组方上海阜兴金融控股(集团)有限公司及其相关下属公司洽谈具体还款事项”。
　　2017年11月30日，国际机电公司(甲方)与杭州债权人代表(乙方)签订以房抵债框架协议书一份，其中约定：因甲方资金链断裂，无力还款，双方经协商后同意通过以房抵债方式解决甲方的债务问题，双方重新商定房产价格，共同协调解除法院查封，实现物业竣工，在甲方物业处于可交易状态后，实现以房抵债，协议并约定了以房抵债相关事宜的落实，如重新商定房屋价格、乙方负责先期筹集资金用于解除查封、甲方负责筹集资金完成工程竣工等。柯登响在该协议中作为债权人代表之一签字。
　　2018年10月9日，柯登响向杨德凤出具关于杨某某所借款项以房抵债模式的报告一份，表明其已向法院提出执行异议之诉，但需要完善相关证据才能使处于司法查封状态的系争房屋免于被拍卖，此后双方才可以谈以房抵债事宜，柯登响并就以房抵债的具体事宜提出疑问，具体内容如下：“操作过程中的细节还有几个疑问：发票能不能开，税率是多少，房子以什么价格抵，这些事要你拍板。”
　　另查，系争房屋仍在建，尚未竣工，亦未办理过产权初始登记手续。
　　审理中，杨某某与国际机电公司对双方借款总额699万元无异议，就剩余借款本金，国际机电公司主张为631万元，而杨某某主张为699万元。经本院释明，杨某某坚持要求履行商品房预售合同。
　　本院认为，杨某某与国际机电公司原通过签订预售合同为借款合同提供抵押担保，签订预售合同的真实意思并非发生买卖关系，对于此节事实双方均无异议。需要注意的是，借款合同中第八条的约定，即国际机电公司不能按约定履行借款合同时，杨某某可以依据预售合同主张权利，但预售合同约定的房屋总价款变更为54万元，国际机电公司视同杨某某已全额付清购房款，三天内向杨某某出具购房款发票，无条件为杨某某办理交房手续以及系争房屋的房屋产权证、契证、土地证，实际上是约定在国际机电公司不能按约履行借款合同时，杨某某以明显低于抵押物价值的对价通过履行买卖合同的形式取得抵押物的所有权，违反禁止流押的规定，应属无效。
　　但是，在国际机电公司未能按约向杨某某偿还本息的情况下，如双方确经对账结算，一致同意终止借款关系，建立房屋买卖关系，并将借款本息转为购房款，同时对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出新的约定，系双方实现权利义务平衡的一种交易安排，不属于法律、行政法规的禁止情形。目前争议在于，国际机电公司在2014年10月后未能按约偿还借款利息之后，双方有无经过对账结算并最终协商一致将借款关系转变为商品房买卖合同关系？首先，国际机电公司出具的承诺书并未直接指向杨某某或系争房屋，亦不能反映双方进行过结算。就承诺书的第三点内容来看，实质与借款合同第八条之约定一样，违反法律规定。其次，双方未就借款本息进行对账结算并明确剩余债权数额，更未在剩余借款本息金额明晰的基础上重新签订房屋买卖合同以对房屋交付、过户、违约责任等作出新的安排。杨某某主张修改合同价款即为对账完成，但国际机电公司认为价款修改与借款合同同步形成，直至本次庭审结束，双方仍对剩余借款本息金额各执一词，现有证据不能表明双方在对账结算后已就借款关系转化为买卖关系达成一致意见。再次，国际机电公司提交的委托书、报告等能够反映，杨某某及其丈夫于2017年前后仍在主张与国际机电公司协商以房抵债事宜，双方就以房抵债的细节问题尚未协商一致，故杨某某称于2014年12月双方已完成以房抵债，显然与事实不符。综上，本院不能认定双方已经过对账结算并最终协商一致将借款关系转变为商品房买卖合同关系，预售合同并非双方真实意思表示，杨某某主张国际机电公司给予逾期交房违约金的请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　驳回原告杨某某的诉讼请求。
　　本案受理费2,978元，减半收取1,489元，由原告杨某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：许雯雯

书记员：梅丽霞