杨某某与宜昌美奥快速电梯销售有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

原告（执行案外人）：杨某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：赵祥，湖北新世界律师事务所律师。被告（申请执行人）：宜昌美奥快速电梯销售有限公司，统一社会信用代码91420500788194014L，住所地宜昌市西陵区解放路52号。法定代表人：周毓冰，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩兵，宜昌市西陵区问鼎法律服务所法律服务工作者。第三人（被执行人）：宜昌大都天惠房地产开发有限公司，统一社会信用代码91420500562707630U，住所地宜昌市深圳路18-6号。法定代表人：李梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：王艺，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈敏，男，该公司员工。

原告杨某某向本院提出诉讼请求：1.解除对原告所有位于宜昌市伍家岗区××路××北侧大都××小区××楼—××—××层××号房屋(产籍号为03—0038—0370—000101)的查封；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年3月24日，杨某某与大都公司签订《商品房买卖合同》，购买位于宜昌市伍家岗区××路××北侧大都××小区××楼—××—××层××号房屋，总价款200万元。双方次日办理了商品房预告登记。2014年3月12日杨某某支付购房款100万元，同年8月5日在中国建设银行按揭贷款100万元，8月7日支付给大都公司。2014年9月23日装修。2015年美奥公司因与大都公司买卖合同纠纷一案，向宜昌市三峡坝区人民法院申请查封了杨某某的上述房屋。2017年11月16日，杨某某对上述执行标的提出异议，法院作出（2017）鄂0591执异24号执行异议裁定，驳回了杨某某的异议，杨某某故向法院提起诉讼。被告美奥公司辩称：1.杨某某的诉讼请求是要求解除查封，而并非停止执行，法院查封案涉房屋是依据美奥公司提出的财产保全申请而做出，杨某某现要求解除查封是针对财产保全的措施而提出，并非提出执行异议，其诉讼请求没有法律依据，应予以驳回起诉。2.《中华人民共和国物权法》规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。杨某某从2014年3月办理预告登记至法院2015年9月查封，已过三个月期限，该预告登记已失效，不应排除执行。3.涉案房屋登记在大都公司名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十九条规定，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋才能排除执行异议，而杨某某名下还另有一套住房，查封的涉案房屋并非杨某某唯一住房，且为商业用房，其权利不能排除执行。请求驳回杨某某的全部诉讼请求或驳回杨某某的起诉。第三人大都公司对杨某某诉称的事实和诉讼请求均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年3月24日，大都公司与杨某某签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定杨某某购买大都公司开发建设的宜昌市伍家岗区××路××北侧大都××小区××楼—××—××层××（现房××为宜昌市××附5，产籍号03—0038—0370—000101）商品房，商品房用途为商业营业用房，单价7615.28元，总价款200万元，并约定大都公司应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理房屋产权证书，因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，双方同意按补充协议约定执行。补充协议第五条约定乙方（杨某某）以贷款方式购买房屋，该房屋的产权登记手续委托甲方（大都公司）或甲方指定代办单位统一办理；并约定因甲方原因导致该房屋未能在产权转移登记后90日内取得房屋权属证书，每逾期一日，甲方按照购房款总额的千分之三向乙方支付违约金，双方继续履行合同和本补充协议。次日，大都公司与杨某某在宜昌市房屋交易与产权管理处办理了预告登记，杨某某为预告登记权利人，杨某某委托大都公司代为办理：1.预购商品房抵押权预告登记；2.房屋所有权转移登记；3.房屋抵押登记。2014年3月12日，杨某某通过其丈夫荣大庆的账户转账支付购房款100万元给大都公司；同月24日，杨某某、荣大庆与中国建设银行股份有限公司三峡分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向该行借款100万元，约定借款期限120个月，至2024年7月28日止，并约定合同项下的抵押财产为案涉房屋，该行于2014年8月7日将款项发放给杨某某后，杨某某支付至大都公司，杨某某、荣大庆向银行偿还贷款至今。2014年9月23日，大都公司将房屋交付给杨某某使用至今，现用于经营餐馆。大都公司至今未能为杨某某协助办理不动产权属证书。2012年9月29日，杨某某向大都公司以516861元的价格购买一套位于宜昌市××××室的房屋用于居住，2014年7月29日大都公司已将该房屋所有权登记至杨某某、荣大庆名下。同时查明，2015年11月3日，本院对美奥公司与大都公司服务合同纠纷一案，作出（2015）鄂三峡民初字第00629号民事判决，判令大都公司在判决生效之日起十日内支付美奥公司价款439992元及违约金22000元。同日，本院对美奥公司与大都公司买卖合同纠纷一案，作出（2015）鄂三峡民初字第00630号民事判决，判令大都公司在判决生效之日起十日内支付美奥公司价款1237000元及违约金61850元。二案的案件受理费和保全费均由大都公司负担。在该二案诉讼过程中，美奥公司向法院提出财产保全申请，法院据此作出（2015）鄂三峡民初字第00629—1号和（2015）鄂三峡民初字第00630—1号民事裁定书，于2015年9月8日查封大都公司开发的位于宜昌市伍家岗区中南路46号附5（产籍号为03—0038—0370—000101）和中南路46号附16（产籍号为03—0038—0371—000101）房屋。上述判决书发生法律效力后，大都公司未能履行支付义务，美奥公司于2016年1月4日向本院申请强制执行，本院以（2016）鄂0591执11号、13号予以立案。另查明，2017年11月16日，杨某某向本院提出书面异议，要求解除对该房产的查封。本院审查后作出（2017）鄂0591执异24号执行裁定：认为大都公司系房地产开发企业，杨某某虽然在法院查封前与大都公司签订了书面买卖合同，足额支付了价款，占有了该房屋，但房屋仍登记在被执行人名下，且系商业用房而并非用于居住，杨某某名下有其他用于居住的房屋。故驳回杨某某的异议。
原告杨某某与被告宜昌美奥快速电梯销售有限公司（以下简称美奥公司）、第三人宜昌大都天惠房地产开发有限公司（以下简称大都公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序于2018年2月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵祥、被告美奥公司的法定代表人周毓冰及其委托诉讼代理人韩兵、第三人大都公司的委托诉讼代理人王艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案争议的焦点是杨某某对于案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权利。根据《执行异议规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案所涉的位于宜昌市中南路大都××小区××楼—××—××层××（现房××为宜昌市××附5，产籍号03—0038—0370—000101）门面房屋，在法院查封前，杨某某已与大都公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，支付了房屋的全部价款，实际占有、使用了该房屋，据该买卖合同向银行办理了抵押借款并偿还借款本息至今，在房产部门办理了预告登记，双方的《宜昌市商品房买卖合同》合法有效，杨某某陈述未能办理房屋产权过户登记的原因系因大都公司怠于办理所致，并非杨某某自身原因，大都公司未予否认。根据《执行异议规定》第二十八条和最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，杨某某对于该房屋所享有的民事权利能够排除执行。关于美奥公司提出大都公司系房地产开发企业，应适用《执行异议规定》第二十九条的问题，本院认为，第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”第二十八条、第二十九条虽然适用于不同的情形，但如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，两个条款可选择适用，杨某某的情形虽然不符合第二十九条的规定，但其符合第二十八条的规定，仍可以根据第二十八条主张排除执行。关于杨某某主张其已预告登记，可排除执行异议，美奥公司认为预告登记已失效的问题，《执行异议规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”，该规定赋予了已办理预告登记物权人对于强制执行的排除，杨某某2014年3月25日办理预告登记，《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”杨某某向大都公司所购的同一小区的另一套房屋2014年7月已办理了房屋所有权登记，而案涉房屋未办理不动产登记，显属能进行不动产登记而未申请登记，预告登记现已失效。本案不能适用《执行异议规定》第三十条规定，美奥公司的相关辩称意见本院予以采纳。关于美奥公司所提杨某某只要求解除查封，未要求停止执行，而查封是财产保全措施，其主张并非执行异议之诉，应予驳回的意见。本院认为，查封涉诉房屋虽然发生在美奥公司申请财产保全阶段，但查封后杨某某并不知情，后美奥公司申请强制执行后，杨某某才知晓，其所提解除查封即为执行异议，美奥公司要求驳回杨某某起诉的意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决如下：解除对坐落于宜昌市伍家岗区中南路竹涛路南北侧大都上善谷小区S1号楼—1—1层000101号（现房号为宜昌市伍家岗区中南路46号附5，产籍号为03—0038—0370—000101）房屋的查封。案件受理费22800元，由被告宜昌美奥快速电梯销售有限公司负担11400元、第三人宜昌大都天惠房地产开发有限公司负担11400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。