杨某某与牡丹江市海洋房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

杨某某
郝占军（黑龙江远东律师事务所）
牡丹江市海洋房地产开发有限责任公司
常正华（黑龙江正大律师事务所）

原告杨某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。
委托代理人郝占军，黑龙江远东律师事务所律师。
被告牡丹江市海洋房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区东六条路海洋小区，组织机构代码73367806-2。
法定代表人冯超，男，该公司总经理。
委托代理人常正华，黑龙江正大律师事务所律师。
原告杨某某与被告牡丹江市海洋房地产开发有限责任公司（以下简称海洋公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，于2015年3月30日公开开庭进行了审理。于2015年6月11日本案转入普通程序，依法组成合议庭，于2015年9月22日公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托代理人郝占军、被告海洋公司的委托代理人常正华到庭参加诉讼。2015年3月30日至2015年5月30日，2015年6月20日至2015年9月20日期间双方当事人庭外和解。本案现已审理终结。
本院认为:此份证据为合法有效的书证，具有客观真实性，本院对此份证据予以确认。
证据二，新中医医院建设项目拆迁补偿安置方案一份。意在证明:本安置方案第十条第一款第二项规定，本片安置房屋过渡期限为多层18个月，高层为24个月，原告安置房屋是多层，不属于高层，其过渡期限为18个月，但交房时间及原告的入户时间是2013年6月13日，从签订补偿协议到交房已经是32个月，超期14个月，应对逾期交房给原告造成的实际经济损失承担赔偿责任。
被告海洋公司对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为:该安置方案第十条是指住宅房屋产权调换逾期入户的补偿方式，对非住宅产权调换的方式是在该协议第八条第二款第二项明确写明针对非住宅产权调换确定的补偿方式，首先是执行的《房屋拆迁管理条例》和《牡丹江市房屋拆迁管理办法》，原告以该安置方案第十条规定主张的逾期补偿金是错误的，不能证明原告所要证明的问题。
本院认为:此份证据为合法有效的书证，具有客观真实性，本院对此份证据予以确认。
证据三，原告与牡丹江市互感器二厂有限责任公司于2010年10月签订的房屋租赁合同一份，房租费收据三张。意在证明:原告房屋动迁后租赁牡丹江市互感器二厂有限责任公司的房屋，该房屋坐落于牡丹江市阳明区米厂路互感器二厂院内，租期是三年，年租金是2万元。
被告海洋公司对此份证据有异议，认为:该份证据不具备法律规定实际交纳租金的事实，就是白条，即使有租赁协议也不代表实际履行，原告以此证据证实要求逾期租金损失，从原告提供的证据说明一年的租金是2万元，不能证实原告的诉讼请求成立，该组证据不是合法有效的证据，该组证据不能证明该房屋实际租赁及给原告造成的损失，交款人也不是本案的原告。
本院认为:此份证据仅能够证明原告房屋动迁后租房的事实，本院对此事实予以确认。
证据四，原告与麻俊仁于2010年10月3日签订的房屋租赁协议书一份，租金收据四份。意在证明:协议约定回迁前一直租用，每月租金3000元，14个月合计4.2万元。
被告海洋公司对此份证据有异议，认为:该份证据不具备法律规定实际缴纳的事实，就是白条，即使有租赁协议也不代表实际履行，原告以此证据证实要求逾期租金损失，从原告提供的证据说明每月的租金是3千元，不能证实原告的诉讼请求成立，该组证据不能作为原告的证据成立，不是合法有效的证据，该组证据不能证明该房屋实际租赁及给原告造成的损失，没有缴款人，不能证明是原告缴纳的租金。
本院认为:此份证据仅能够证明原告房屋动迁后租房的事实，本院对此事实予以确认。
证据五，文某某、麻某某的证人证言两份。意在证明:租赁房屋签订了合同。
被告海洋公司对该组证据有异议，认为:两位证人所证明的问题与原告的请求相互矛盾，原告的诉讼请求指在拆迁房屋过渡逾期的损失，而两位证人证言证实原告在回迁后仍在使用两位证人的房屋，其中一位至今还在使用，说明原告在此期间租赁使用的房屋与逾期回迁使用的房屋所造成的损失是没有关联的，因此以此证据证实主张逾期回迁的租金损失，无论从形式要件及所要证明的问题都不能成立，原告对租赁房屋实际缴纳费用也没有合法有效的证据证实。
本院认为:此份证据仅能够证明原告房屋动迁后租房的事实，本院对此事实予以确认。
被告海洋公司为支持其主张，向法庭举证如下:
证据一，产权调换协议一份和收据一份。意在证明:1.依据产权调换协议约定，原告收到了一次性补偿金5万元及奖励基金1000元的事实，该补偿金既是用于原告的停工及租用、误工等补偿，该协议也约定了拆迁原告的房屋建筑面积是180.64平方米，回迁时增加的补偿45平方米，即增加到225平方米的房屋。
原告杨某某对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为5万元是搬迁补偿，不是原告要求被告逾期回迁房屋给原告造成损失的补偿，所谓奖励1000元是原告在2010年10月12日之前将被拆迁房屋交给被告，与本案无关。
本院认为:此份证据为合法有效的书证，具有客观真实性，本院对此份证据予以确认。
证据二，拆迁补偿安置方案一份，牡丹江市房屋征收办公室证明一份。意在证明:被告与原告产权调换协议中的房屋是非住宅，根据安置方案签订了产权调换协议，安置方案中明确对非住宅补偿的方式是搬迁时一次性补偿，同时补偿及拆迁方式适用《牡丹江城市房屋拆迁管理办法》及《拆迁管理条例》的规定，《拆迁管理条例》对非住宅房屋拆迁补偿过渡期补偿是一次性的补偿方式，被告一次性给付原告拆迁补偿5万元，原告要求逾期回迁的租金补偿没有法律依据，该组证据与被告的第一组证据具有关联性。
原告杨某某对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为:被告给付原告5万元补偿是用于原告进行搬迁、停工、误工给予搬迁的一次性补偿，并不是过渡性的一次性补偿，因为被告在过渡期之后没有及时交付房屋，致使原告不得不承租其他房屋作为销售产品的场所，由此造成的损失，被告应予以承担。
本院认为:此份证据为合法有效的书证，具有客观真实性，故本院对此份证据予以确认。
证据三，牡丹江市房屋征收办公室出具的关于市区非住宅房屋拆迁补偿相关政策的说明一份。意在证明:被告与原告已经全部履行完毕合同，是按照《牡丹江市房屋拆迁管理办法》，已经一次性补偿完毕，因原告被拆迁的房屋是非住宅，另行要求延期给付补偿金是没有根据的，对此事实牡丹江市房屋征收办公室加以证明。征收办的前身是牡丹江市动迁办，动迁办动迁涉案小区时适用《牡丹江市城市房屋拆迁管理条例》，依据条例出具《牡丹江市城市房屋拆迁管理办法》。
原告杨某某对此份证据的形式要件有异议，认为没有负责人签字，牡丹江市城市房屋征收办公室对牡丹江市房屋拆迁管理办法不具有解释权，因为管理办法是市政府常务会讨论通过的，且管理办法所说一次性补偿是指在过渡期内，而不是超过过渡期。
本院认为:此份证据为合法有效的书证，具有客观真实性，故本院对此份证据予以确认。
根据双方当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下:
被告海洋公司于2010年对牡丹江市东七条路以西，新安街以南，东小六条路以东，福民街以北范围内的房屋实施拆迁。并公示了该动迁项目拆迁补偿安置方案，主要内容为:“……八、补偿安置方式1.货币补偿方式、2.产权调换方式，非住宅房屋选择产权调换的，按照国家、省《房屋拆迁管理条例》、《牡丹江市房屋拆迁管理办法》执行，选择产权调换的被拆迁人，按非住宅房屋的评估补偿价格与产权调换非住宅房屋的承诺价格结算差价，产权调换非住宅房屋的承诺价格为8000元／平方米……十、住宅房屋选择产权调换办法。1……本片安置房屋过渡期限为多层18个月、高层24个月。临时安置补助费以签订安置补偿协议中记载的房屋验收之日起到回迁截止日期止……十一、临迁补助费、搬迁补助费标准……3.非住宅房屋被拆迁人选择产权调换的，造成停产停业的，拆迁人应根据被拆迁人或房屋承租人上年度纳税所得额和职工平均工资，结合过渡期限，给予一次性补偿。”2013年7月4日，牡丹江市房屋征收办公室出具证明，证明上述拆迁补偿安置方案已经过公示，具有法律效力。
2010年10月12日，原告杨某某（乙方）与被告海洋公司（甲方）签订非住宅房屋拆迁产权调换补偿协议，主要内容为:“拆迁人:海洋公司、被拆迁人:杨某某。甲方经牡丹江市规划局批准对本市东七条路以西，新安街以南，东小六条路以东，福民街以北拆迁范围内的房屋实施拆迁。乙方在该拆迁范围内有私有商服用房一处，坐落于新安街道南小六条路东侧，建筑面积180.64平方米。一、乙方自愿选择产权调换方式；二、乙方选定规划一期内9号楼北起第1号一层商服用房，建筑层高为4.2米。甲方对乙方在原面积拆一还一的基础上，再增加补偿45平方米，共计还原建筑面积225平方米，不找差价。四、甲方对乙方进行搬迁、停工、误工、及租用原手帕厂院内车间的搬迁给予补偿，一次性补偿总金额为五万元整……”。协议签订后，海洋公司对原告的房屋进行了拆迁，并给付搬迁费5万元，原告另行租赁房屋经营，2013年6月13日，海洋公司按照协议约定为原告办理回迁手续，给付原告建筑面积225平方米的房屋一处。
2015年5月19日，牡丹江市房屋征收管理办公室出具“关于市区非住宅房屋拆迁补偿相关政策”的说明，主要内容为:“2011年1月土地征收管理条例实施前，根据国家、省房屋拆迁法规及《牡丹江市房屋拆迁管理办法》、牡政发（2002）18号《关于牡丹江市区被拆迁城市住宅房屋评估价格最低限价、非住宅房屋估价和搬迁补助费、临时安置补助费标准（暂行）的通知》，一是2002年4月15日后核发拆迁许可证的项目，临时安置补助费标准按牡政发（2002）18号文件规定标准执行；二是关于被拆迁人与拆迁人就非住宅房屋补偿标准，应执行《牡丹江市房屋拆迁管理办法》的规定，一次性补偿至回迁日，原则要求不得超标准补偿，以维护公平征收”。
本院认为:关于原告要求被告海洋公司给付逾期交付房屋的租金损失65333元的诉讼请求，原告认为，新中医医院建设项目拆迁补偿安置方案中规定多层房屋回迁日为18个月、高层为24个月。原告的房屋为多层，故应按照18个月的期限予以回迁，对此，本院认为，新中医医院建设项目拆迁补偿安置方案中规定的多层房屋回迁日为18个月系在安置方案中第十条“住宅房屋选择产权调换办法”项下，该规定适用住宅房屋选择产权调换的情形，原告的房屋为非住宅，故引用住宅房屋的回迁标准进行赔偿无依据，本院对此不予支持。
原告主张的房屋租金损失的性质为房屋拆迁补偿，关于非住宅房屋的拆迁补偿，《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条  规定:“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费……搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定”。《黑龙江省城市房屋拆迁管理条例》第二十三条  规定:“因拆迁实行房屋产权调换的非住宅房屋，造成停产停业的，拆迁人应根据被拆迁人或房屋承租人上一年度纳税所得额和职工平均工资，结合过渡期限，给予一次性补偿”。新中医医院建设项目拆迁补偿安置方案第十一项第三条  对非住宅被拆迁人选择产权调换亦规定给予一次性补偿。本案中，原、被告双方签订的非住宅房屋拆迁产权调换补偿协议中约定:“一、乙方自愿选择产权调换方式；二、乙方选定规划一期内9号楼北起第1号一层商服用房，建筑层高为4.2米。甲方对乙方在原面积拆一还一的基础上，再增加补偿45平方米，共计还原建筑面积225平方米，不找差价。四、甲方对乙方进行搬迁、停工、误工、及租用原手帕厂院内车间的搬迁给予补偿，一次性补偿总金额为五万元整……”。该协议系原、被告协商后签订，为双方真实意思表示，合法有效。协议签订后，被告海洋公司给付原告搬迁补偿款5万元，并在杨某某原房屋面积的基础上增加了45平方米的回迁面积，不找差价，故被告海洋公司已经按照协议约定履行了给付一次性补偿的义务。基于上述法律规定及事实，被告对原告的房屋拆迁补偿已经一次性给付完毕，故对于原告主张再次给付补偿的诉讼请求不予支持。依照《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条  、《黑龙江省城市房屋拆迁管理条例》第二十三条  之规定，判决如下:
驳回原告杨某某的诉讼请求。
案件受理费人民币1800元，退还原告367元，余款1433元由原告杨某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

本院认为:关于原告要求被告海洋公司给付逾期交付房屋的租金损失65333元的诉讼请求，原告认为，新中医医院建设项目拆迁补偿安置方案中规定多层房屋回迁日为18个月、高层为24个月。原告的房屋为多层，故应按照18个月的期限予以回迁，对此，本院认为，新中医医院建设项目拆迁补偿安置方案中规定的多层房屋回迁日为18个月系在安置方案中第十条“住宅房屋选择产权调换办法”项下，该规定适用住宅房屋选择产权调换的情形，原告的房屋为非住宅，故引用住宅房屋的回迁标准进行赔偿无依据，本院对此不予支持。
原告主张的房屋租金损失的性质为房屋拆迁补偿，关于非住宅房屋的拆迁补偿，《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条  规定:“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费……搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定”。《黑龙江省城市房屋拆迁管理条例》第二十三条  规定:“因拆迁实行房屋产权调换的非住宅房屋，造成停产停业的，拆迁人应根据被拆迁人或房屋承租人上一年度纳税所得额和职工平均工资，结合过渡期限，给予一次性补偿”。新中医医院建设项目拆迁补偿安置方案第十一项第三条  对非住宅被拆迁人选择产权调换亦规定给予一次性补偿。本案中，原、被告双方签订的非住宅房屋拆迁产权调换补偿协议中约定:“一、乙方自愿选择产权调换方式；二、乙方选定规划一期内9号楼北起第1号一层商服用房，建筑层高为4.2米。甲方对乙方在原面积拆一还一的基础上，再增加补偿45平方米，共计还原建筑面积225平方米，不找差价。四、甲方对乙方进行搬迁、停工、误工、及租用原手帕厂院内车间的搬迁给予补偿，一次性补偿总金额为五万元整……”。该协议系原、被告协商后签订，为双方真实意思表示，合法有效。协议签订后，被告海洋公司给付原告搬迁补偿款5万元，并在杨某某原房屋面积的基础上增加了45平方米的回迁面积，不找差价，故被告海洋公司已经按照协议约定履行了给付一次性补偿的义务。基于上述法律规定及事实，被告对原告的房屋拆迁补偿已经一次性给付完毕，故对于原告主张再次给付补偿的诉讼请求不予支持。依照《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条  、《黑龙江省城市房屋拆迁管理条例》第二十三条  之规定，判决如下:

驳回原告杨某某的诉讼请求。
案件受理费人民币1800元，退还原告367元，余款1433元由原告杨某某负担。

审判长：马莹
审判员：穆海东
审判员：刘秀莲

书记员：季媛