杨某某商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告杨某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人于素敏，河北虹天律师事务所律师。
被告高阳大世界购物中心有限公司。
法定代表人王玉英，该公司总经理。
委托代理人赵云平，河北盛誉律师事务所律师。
委托代理人王京，河北盛誉律师事务所律师。

原告杨某某与被告高阳大世界购物中心有限公司商品房销售合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨某某及委托代理人于素敏，被告高阳大世界购物中心有限公司的委托代理人赵云平、王京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某某诉称，2012年4月2日，原被告双方经协商签订了商铺销售合同，合同约定被告将高阳大世界购物中心4E-826号商铺出售给原告，如原告交清全部价款后十日内未签订自营协议或返租协议的视为返租。合同签订后原告履行了付款义务，未与被告签订返租协议，所购商铺依约定由被告代原告出租。后被告两次支付租金，现被告拒付租金，故要求被告返还4E-826商铺，如该商铺位置无法确定，要求被告按现价退还购商铺款，并按银行同期贷款利率支付自2012年6月1日起的利息。
被告高阳大世界购物中心有限公司（以下简称高阳大世界）辩称，原告的诉讼请求与其提供的证据不符，原告的合同签订日期是2010年4月2日，已超过诉讼时效，应当驳回其诉讼请求；原告请求返还商铺但其没有提供享有合法物权的凭证，且原告提供的合同是成辉伪造的，原被告双方不存在合同关系，也不存在物权关系，原告的主张没有法律依据；原被告没有发生过任何形式的销售合同，也没有支付过租金，原告在未弄清事实的情况下与成辉签订了商铺销售合同，是成辉诈骗行为所致，其应当向成辉主张权利。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年下半年，河北省定州市人王宏志、王玉英等人开始筹建高阳大世界购物中心，购物中心建成后于2009年7月3日登记在被告高阳大世界购物中心有限公司名下。2009年，被告高阳大世界与石家庄三和伟业房地产投资顾问有限公司（以下简称三和伟业公司，法定代表人成辉，因未进行年度检验于2008年9月18日被登记机关注销）签订房地产代理销售合同，约定三和伟业公司独家销售被告高阳大世界开发的高阳大世界购物中心，合同签订后三和伟业公司即在高阳大世界购物中心广场西南侧设置高阳大世界购物中心售楼部，成辉及其他销售人员在此进行了几个月的销售。
2010年4月2日，原告与成辉等销售人员通过查看协商确定商铺位置、商谈价格后签订了商铺销售合同，合同约定被告将高阳大世界购物中心4E-826号商铺出售给原告，商铺面积37.2平方米，价款329，220元，于2010年3月20日至2010年3月30日交清全部款项，买受人交清全部价款后十日内未签订自营协议或返租协议的视为返租。合同盖有被告公司印章及法定代表人王玉英私章，并有原告的签名和指纹。合同签订前的2010年1月13日和1月15日成辉分别收取原告现金30，000元、50，000元，合同签订后的2010年4月3日原告扣除前期交付的80，000元后又交纳249，220元给成辉，原告前后共交付329，220元。此后双方未签订返租协议。原告认可成辉向原告支付返租款至2012年5月。
上述事实有本院提取的被告的房屋所有权证书、调查成辉的笔录，原告提供的商铺销售合同、成辉签名的收条，被告提交的石家庄市桥西区工商行政管理局出具的三和伟业公司信息证明及庭审笔录证实。
诉讼中，被告申请对原告提交的商铺销售合同中的被告印章及法定代表人私章的真实性进行鉴定，本院委托河北大学司法鉴定中心进行鉴定，鉴定机构将该合同印章与公安机关保存的被告公司印章印模及被告鉴定前近期所盖印章比照，作出是同一枚印章所盖印的结论。被告对该鉴定持有异议，并申请重新鉴定，后又撤回。
庭审中，被告出示下列证据：被告系列诉讼案中本院对被羁押的成辉进行的调查笔录，以证明成辉自述在与杨某某签订合同时所加盖的高阳大世界的印章为其扫描伪造，证明该合同为无效合同；出具被告销售商铺的正式收款收据，以证明被告在销售商铺后收取商户购房款出具的是加盖有被告印章的收款收据；（2013）昌刑初字第00130号判决书，证明成辉构成合同诈骗罪被判刑（2012年4月15日被刑拘）。原告质证认为，成辉陈述印章是扫描形成与鉴定结论不符，该陈述不能对抗鉴定结论，应以鉴定结论为准；被告出示的票据不是正式票据，只是收据，只能证明向其他购买人出具过这样的票据，不能证明向所有购买人都出具这样的票据，同时笔录证实了成辉为被告销售部的工作人员并收取款项的事实；成辉的调查笔录证明成辉曾经以被告的名义与商户签订合同的事实，确认了其作为高阳大世界工作人员与我签订合同，并收取了我的购商铺款，是履行职务行为。
被告庭审中出示的对成辉的调查笔录是本院在审理被告同类系列诉讼案过程期间对羁押于辽宁省昌图县看守所的成辉进行的调查，成辉涉嫌合同诈骗案中包括原告该合同部分。该笔录中成辉陈述：我是三和伟业公司法定代表人，2009年我公司与高阳大世界签订合同，代理销售高阳大世界的商铺，销售人员工资由我公司管理和发放，我们在高阳大世界购物中心广场西南角的销售部工作了三四个月，以开发商高阳大世界的名义对外销售。销售部公示了高阳大世界的营业执照、开工许可证等批准文件，没有公示授权委托书，代理销售合同。销售程序是由商户看好楼层、商铺位置后商谈价格，价格确定后交定金，如商户同意返租的就签订返租合同。商户买商铺找的我，我就应该给他们办好，我怕高阳大世界不退还定金，给客户造成损失，为少找麻烦，就把款打到我卡上。杨某某的合同中的高阳大世界的印章是假的，是扫描上去的。
通过庭审中原、被告上述举证、质证，分析认证如下：
本院对成辉的调查笔录，是本院在成辉羁押期间不能出庭作证的情况下就其与原告等人签订房屋销售合同的情况进行的调查，在无相反证据反驳的情况下，应当确认其合法性、真实性。该笔录和辽宁省昌图县人民法院（2013）昌刑初字第00130号判决书的认定相结合，本院认定原告持有的商铺销售合同书是其与被告的销售人员成辉等人签订的，该合同书真实存在；原告的交款收据是其将款交予成辉后由成辉出具的收据，有成辉的调查笔录佐证，本院予以确认；被告所举证据中，其申请本院委托河北大学司法鉴定中心对原告销售合同中被告的印章真伪作出的鉴定，是依法委托作出的，应当认定。但该结论与成辉调查笔录中的陈述相矛盾，考虑成辉合同诈骗的事实及被告对销售合同不知情的事实，故该印章的真伪存在疑点。石家庄桥西区工商行政管理局关于三和伟业公司的信息，双方无异议，应当认定；被告提交的收取合同价款的收据，均为非正式发票，差别在被告提交的收据加盖有被告印章，原告的收据是成辉签名收取，结合成辉的调查笔录和辽宁省昌图县人民法院（2013）昌刑初字第00130号判决书的认定，本院认定成辉收取了原告全部合同价款。

本院认为，本案原告起诉时是以返还商铺为诉讼请求提起的物权纠纷诉讼，本院因此确定的案由为占有物返还纠纷，但在审理过程中原告围绕购买被告商铺形成的买卖合同法律关系进行举证和主张权利，被告虽以占有物返还纠纷主张原告未取得诉争商铺物权，但其出示的证据也围绕商铺销售合同的真伪举证，并对原告买卖合同法律关系的证据进行了举证、质证，本案实际审理的是买卖合同法律关系。且依照《房屋登记办法》第十条的规定，非住房以房屋的幢、层、套（间）等有固定界限的部分为基本单元进行登记，该诉争商铺依法不能进行物权登记，且高阳大世界购物中心已初始登记在被告高阳大世界名下，诉争的商铺属于高阳大世界购物中心的一部分，产权明晰，是原被告双方对被告名下的商铺不动产进行买卖合同关系而产生的争议，故原告起诉的物权法律关系与实际诉争的合同法律关系不一致，依照最高人民法院关于印发修改后的《民事案件案由规定》的通知（法（2011）42号）第三部分第5条的规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。本案双方当事人实际诉争的法律关系属于合同法律关系，本案案由应为商品房销售合同纠纷。
本案双方争议的焦点是原告持有的商铺销售合同上的印章是否为加盖的被告公司印章，即合同的有效性；被告的商铺销售人员成辉等人的行为是否构成表见代理。原告对此出示了加盖有被告公司印章的销售合同，被告对合同上印章的真实性有异议并申请进行了鉴定，该鉴定结论虽确认原告与被告的工作人员签订的商铺销售合同加盖的被告和其法定代表人印章的真实性，但因合同诈骗罪被判刑的销售人员成辉否认该印章的真实性，且考虑成辉合同诈骗及被告对销售合同不知情的事实，本院对该合同中被告印章的真伪难以确定。就成辉等人的销售和原告购买商铺的行为看，被告与三和伟业公司签订了房地产代理销售合同，三和伟业公司即有权代理销售被告商铺的权利。在销售商铺过程中被告在其中心广场以其公司名称设立的销售部，包括销售代理人的成辉等销售人员均在此进行了三四个月销售，而成辉作为代理人的身份未对外公开的事实使原告认为成辉等人是被告的公司人员。成辉等销售人员在原告购买商铺过程中介绍、查看商铺位置、商谈价款、交付价款等一系列活动，也足以让原告相信是成辉等人是被告的工作人员进行商铺销售；同时原告购买的商铺价格也按照被告销售价格购买，购买过程中的表象也无异常；从购销合同来看，格式合同所载条款样式与被告无争议的合同并无区别，即使该合同中的被告印章为成辉伪造，原告在鉴定人员都难以确定真伪的情况下，其本人更难以辨别真伪，综上所述，三和伟业的工作人员成辉等人在未公开其代理身份的情况下，虽超越代理权私自收取销售款和与买受人签订销售合同，但成辉等人的代理销售行为是以被告的名义在被告处实施，签订的合同加盖了公、私印章，原告善意购买且无过失，上述表象足以让原告相信其为被告的工作人员具有代理权，成辉等人的行为构成表见代理。原告签订合同时虽对合同中的交款日期未合理注意，该瑕疵不足以认定为过失。被告以成辉诈骗罪成立为由主张应由成辉承担责任的要求，因成辉诈骗成立并不必然导致表见代理不成立和改变表见代理由被代理人承担的法律后果，本院对其主张不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的该代理行为有效。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，被代理人对代理人的行为应承担责任。故原告签订的购买高阳大世界4E-826号商铺的销售合同有效，被告应按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条的规定向原告交付该商铺。因原告与成辉等销售人员签订的销售合同中只有商铺编号，未附有明确的商铺位置图，诉讼中被告具有提供该商铺位置图的能力，被告应负有举证责任。但其既不说明该商铺是否售出也不提供商铺具体位置图，为保护原告的合法权益，本院支持原告要求退还商铺款的诉讼请求，考虑被告占用该商铺进行盈利性经营活动的事实，被告还应支付该购商铺款被占用期间的利息，以中国人民银行同期贷款利率计算，原告认可成辉支付返租款至2012年5月，故支付利息应自2012年6月1日起至付清之日止。被告主张的原告的诉讼超过诉讼时效的问题，因合同约定买受人交清全部价款后十日内未签订自营协议或返租协议的视为返租，故原告未签订返租协议或自营协议按照合同约定应视为返租，诉讼时效应自原告知道权利受到侵害之日即未收到返租的租金之日的2012年6月起计算，原告的诉讼未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百三十七条的规定，判决如下：

被告高阳大世界购物中心有限公司于判决生效后五日内退还原告杨某某购买商铺款329，220元，及该款自2012年6月1日起至付清之日止的利息（以中国人民银行同期贷款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6，240元，鉴定费2，400元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审判长 苑铁良
代理审判员 吴志永
代理审判员 卢素川

书记员： 张丽敏