杨某某与绿地集团牡丹江置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：杨某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。
委托诉讼代理人：白雪松（系原告杨某某丈夫），住黑龙江省牡丹江市爱民区。
委托诉讼代理人：王波，黑龙江法大律师事务所律师。
被告：绿地集团牡丹江置业有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。
法定代表人：刘书健，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王秋菊，黑龙江国大律师事务所律师。

原告杨某某与被告绿地集团牡丹江置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，原经本院审理，于2018年7月12日作出（2018）黑1002民初808号民事判决，杨某某不服一审判决，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。黑龙江省牡丹江市中级人民法院于2018年10月15日作出（2018）黑10民终1048号民事裁定，撤销本院（2018）黑1002民初808号民事判决、发回本院审理。本院于2018年10月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨某某委托诉讼代理人、被告绿地公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某某向本院提出诉讼请求：1.被告绿地公司为原告办理XXXX小区XX栋X单元XXX室房屋入住手续；2.被告给付逾期交房违约金98362.11元（自2012年5月31日至2018年12月19日），并支付按购房款日万分之一支付至实际办理入住手续时止的逾期交房违约金；3.要求被告给付入住前供热费及滞纳金25963.96元；4.被告承担诉讼费。事实和理由：2010年，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定：“被告于2012年5月30日前交付房屋，被告应当从2012年5月31日起至实际交房之日止向原告支付违约金。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，合同继续履行，原告同意被告支付违约金以已交付总房款的1%为最高限额”。合同签订后，原告全部履行了合同义务，但被告所销售的房屋至今没有经过整体验收，没有取得房屋备案验收合格证。被告违反合同约定，逾期交付房屋、逾期办证，交付的涉案房屋质量差，屋顶常年漏雨，室内屋顶、墙面、地面已损坏，房屋室内6-7楼没有设置楼梯，被告应当承担相应的违约责任。
被告绿地公司辩称，被告可以随时协助原告办理入住手续，原告至今未能进户是其自身过错导致。房屋逾期交付系政府逾期交付净地导致，属于免责条款。另外本案已经超过诉讼时效，且约定的违约金过高。原告没有收房，不存在逾期办证违约金。原告请求的供热费用，被告认为被告没有义务交纳，因交费主体是原告，原告拒不入住导致损失扩大，原告自身存在过错，被告不能承担全部的供热费。原告其他诉讼请求没有法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对原告杨某某提交的证据，本院认定如下：
证据一，1.原、被告于2010年9月10日签订的商品房买卖合同；2.销售不动产统一发票2份；3.绿地控股集团东北房地产事业部收据1份；4.中国银行汇款记录、黑（2018）牡丹江市不动产权第0015XXX号不动产权证书、关于领取XXXX项目《不动产登记申请书》备忘录。意在证明：1.原、被告之间存在合同关系，原告购买本案诉争房屋总金额为4072401元；2.原告已按合同约定支付购房款4072401元；3.2018年3月27日补交房屋的差价款3800元，房屋总价款411041元，原告履行了合同的义务；4.2018年3月26日被告才通知原告到牡丹江市房产交易中心办理房屋登记手续，原告于2018年3月30日领取了不动产权证书，根据商品房买卖合同的约定被告违法交房，并逾期为原告办理产权登记，被告应当按照原告的诉讼请求向原告支付逾期交房违约金和逾期办理产权登记的违约金。
被告对此组证据形式要件没有异议，对双方之间存在商品房买卖关系及原告交付房款没有异议，证明问题有异议，现原告尚未收取房屋，原告主张逾期办证违约金所以不符合合同约定给付条件；关于逾期交付违约金，原告拒不接受房屋由此导致的逾期交付违约金不应向被告主张，如果存在逾期交付违约金行为，原告的权利属于债权请求权，原告于2018年4月28日起诉，倒退诉讼时效三年，之前已经超过诉讼时效；

本院认为，此组证据系合法有效的书证，本院予以采信。
证据二，1.2014年4月14日牡丹江晨报A6版；2.2018年6月7日由XXXX小区业委会提供的被告向该业委会出具的沪绿东北牡置业发字【2017】XX号关于XXXX项目完善问题的回函；3.被告向牡丹江市电业局出具的XXXX小区正式用电送电前承诺函一份；4.2018年4月2日被告与牡丹江富通水电安装公司签订的XXXX小区电力设备维修协议书；5.牡丹江市人民政府专题会议纪要第15届257次会议一份；6.反映XXXX二期XX号楼消防未验收信访事项答复意见书一份；7.2018年9月7日牡丹江电视台《行风热线》播出XXXX小区存在房屋质量问题的实况报道的光盘一份；8.牡丹江市热电有限公司与被告于2012年11月12日签订的《并网供热协议书》、热用户交纳热费通知单、限期交纳供热费通知单、用户交费对账单（2份2页）、XXXX一期小区XX幢X单元XXX室房屋供热缴费收据（6份6页）、《黑龙江省城市供热条例》；9.物业费缴纳通知书、《牡丹江市住宅物业管理条例》。意在证明：1.证据1-7证明被告至今没有经过规划、消防等部门的验收合格，没有取得房屋备案验收合格证，诉争房屋不具备原、被告签订的商品房买卖合同中约定的“该商品房经验收合格”的交付条件，被告违约，应当承担逾期交房及逾期办理产权登记的违约责任，被告应当继续履行合同，并将原告办理入住手续之前所产生的供热费及滞纳金，然后为原告办理入住手续；2.证据8证明被告做为交纳供热费的主体适格，被告应当承担原告办理入住手续之前所产生的供热费及滞纳金2013年度—2018年度共计25963.96元，现以上供热款项已经由原告于2018年12月12日交纳，故，被告应当立即返还此款；3.证据9证明被告应当承担诉争房屋的物业费。
被告此组证据有异议，异议如下：对于报纸形式要件没有异议，证明问题有异议该报纸的形成时间是2014年4月14日，报纸所载明的内容与现在的客观现状并不相符，报纸本身的内容不能证明原告证实被告方房屋不符合交付条件的证据；对于原告出示的牡丹江热电有限公司证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，该交付通知书的交付义务主体是本案原告，根据合同相对性，被告没有义务为原告交纳费用；对原告出示的物业费催缴单形式要件有异议，该费用原告并没有实际交纳也没有实际发生，而且本案原告是缴费主体。对于原告出示的XXXX电力维修协议该份证据与原告的诉请没有必然的关联性；原告出示的其他证据被告对形式要件没有异议对证明问题有异议，合同中约定交付的条件为通水通电，并没有把接通正式用电作为商品房交付条件，原告的理由不能成立。双方商品房买卖合同中约定的交付条件是该商品房经验收合格，而不是约定经备案验收合格，被告方已于2012年12月30日组织了五方验收，符合双方合同中约定的该商品房经验收合格的交付条件。
本院认为，此组证据内容真实，本院予以采信。
证据三，2018年5月5日及2018年9月8日诉争房屋室内6楼至7楼没有楼梯的照片及漏雨造成屋顶、墙面、地面损坏的照片、XXXX小区X号楼X单元XXX室6-7层被告为之安装铁艺楼梯及护栏的照片。意在证明：被告未给原告六—七层楼设置楼梯是违规行为，故被告应当立即为原告建设室内楼梯，如不建设，折价1万元给原告。同时，由于房屋质量原因，房屋楼顶连年漏雨，被告应当对此进行修复，如修复无果，应当对原告的损失进行赔偿。
被告对此组证据的形式要件有异议，部分照片没有拍摄时间，且通过照片本身反应不出原告主张存在房屋质量问题，如原告所说的是原告花钱买的六楼七楼，但是通过规划和设计，买六带七层的室内均不带步梯，被告的安装设计图纸中对此也没有设计安装上的要求，且与双方约定的买卖合同不符合，所以被告没有义务安装室内楼梯。
本院认为，此份证据可以证实原告购买的诉争房屋室内6楼至7楼没有安置楼梯，故本院对此事实予以确认。
证据四，1.2013年6月—2018年9月原告向被告主张非法交房、房屋质量不合格的维权照片；2.2013年10月29日牡丹江晨报A7版“房屋渗漏业主拒收，延迟交房谁该负责”报道一份；3.2013年12月7日“电压异常致居民电器受损”报道一份；4.2014年4月14日牡丹江晨报A6版“花都未竣工备案，就让居民入住”报道一份；5.2015年3月7日牡丹江晨报A5版“XXXX居民入住两年用地还是临时电”；6.2015年3月12日牡丹江市晨报A3版“小区管网综合图至今未报规划部门审批”报道一份；7.2015年5月26日由被告出具的关于XXXX业主联名申述书的回复；8.2015年9月21日被告出具的关于XXXX业主代表提出的问题的回复；9.由牡丹江市XXXX小区业主委员会出具的证明；10.由牡丹江市XXXX小区业主委员会出具的江南绿地XXXX小区业主维权联合签名、去绿地维权签到名单、牡丹江市XXXX小区业主业委会[2017]X号文件。意在证明：原告及其小区内其他业主、业委会自2013年6月起至今为止每年都多次向被告主张被告违法交房，被告逾期交房的违约金及逾期办理房产证的违约金、房屋存在质量问题的权利，被告均对此予以答复和承诺，安抚原告及小区其他业主。其中，被告在《关于XXXX业主联名申述书的回复》中承诺：“房产证的赔偿金以房产证通知办理日止按合同约定赔偿；房屋延期交付违约金2015年7月、8月、9月三个月之前分批支付（全部支付完成）”，但被告并未履行承诺，包括原告在内的小区业主多次找到被告要求履行其承诺。且，在2017年6月21日，由XXXX小区业主委员会代表业主向被告出具《XXXX业委会【2017】X号致绿地集团公函》，要求被告兑现承诺，但是被告至今未履行、兑现承诺，原告向被告主张被告逾期交房的违约金及逾期办理房产证的违约金的诉请未过诉讼时效。
被告对此组证据有异议，认为对提供的照片维权形式要件有异议，该照片没有体现拍摄时间，无法确定其维权的时间，而且该照片本身的存在不能够证实原告的房屋存在质量问题，该组证据不能证明逾期交房违约金产生诉讼时效中断的法律后果。对于报纸的形式要件没有异议，但是该报纸仅是报道被告交付房屋存在电压不稳临时用电等相关情况，并没有直接证实本案原告向被告因逾期交房主张过逾期交房违约金，关于被告联名申诉书的回复形式要件没有异议，该证据仅能证实原告于2015年之前向被告主张过系列权益。
本院认为，此组证据可以证实原告进行维权的事实，本院对此事实予以确认。
证据五，张钟凯、尹鹏、王红梅证人证言各一份。证明：1.被告销售给原告的房屋质量不合格，没有达到交付使用条件；2.违法交房、办证维权未过诉讼时效。
被告对该三个证人证言均有异议，对尹鹏的证人证言的异议如下，该证人证言系传来证据其与被告存在利害关系，系被告出售房屋的业主，其明确表明其主张的权利为房屋质量问题，不符合交付条件问题和逾期办证条件问题，并没有对逾期交房产生的违约金直接明确表述向被告主张过权利，其于2012年就已经收房，对其不存在逾期交房违约金问题，所以其当庭陈诉向被告方主张逾期交房违约金与事实不符合，不能作为认定事实的法律依据，也起不到诉讼时效中断的法律效果。
对张钟凯的证人证言有异议，该证人与被告方有利害关系，是被告方职工裁员之一，如果其陈述曾维修过事实成立，也不能够认定其维修过的房屋仍然存在质量问题。也不能作为原告主张其诉请房屋存在质量问题要求被告承担维修责任及费用的依据。
对证人王红梅的证言有异议，该证人是同原告同样维权主张逾期交房违约金及房屋质量问题的共同权利人。所以其证言在没有其他客观证据相佐证的情况下不能作为认定事实的依据。绿地公司于2015年7月份出具过业主答复意见，与方才证人证言此部分内容可以相吻合，其陈述2014、15年曾经找过绿地公司，绿地公司的答复意见也是在2015年7月份出具的，本案中原告主张权利的客观证据是2018年4月22日，在2015-2018期间没有主张权利的相关证据，不予支持，所以该证人证人也起不到诉讼时效中断的法律效果。
本院认为，此组证据可以证实原告一直向被告主张权利，故本院予以采信。
对被告绿地公司提交的证据，本院认定如下：
被代：证据一，工程竣工报告一份。证明：诉讼房屋，已经在2012年12月23日验收合格，符合原被告双方签订的商品房买卖合同中约定的交付条件，该合同中并没有明确要求以办理房屋竣工备案证为交付条件。
原告对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，该工程竣工报告是被告内部进行验收，被告并没有根据建设工程质量管理条例第49条及消防法的第43条的规定，被告建设的工程并没有经过规划、公安、消防、环保等部门出具的任何文件或准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案，该工程应禁止投入使用，该小区不符合原被告签订的商品房买卖合同中第8条约定的房屋交付的条件。
本院认为，此份证据仅能证明涉案房屋经过部分验收，不能证明房屋符合交付条件，故本院对此组证据证明的问题不予采信。
证据二，国有建设土地出让合同一份、牡丹江经济开发区证明两份。意在证明：国土局应当在2010年7月30日之前交付XXXX项目全部净地，由于该项目所在地块拆迁逾期，历经三年直至2013年8月才结束，是市政因素直接影响了XXXX项目建设的进程，延误竣工备案的相关手续，根据双方签订的商品房买卖合同约定，属于市政因素的免责事由。
原告对此份证据的形式要件有异议，根据证据规则的要求该情况说明应当有出具人签名，但是该情况说明不符合证据规则的要求不能作为证据的使用，对国有建设土地出让合同没有异议，以上证据是被告拆迁时候的审批材料，而本案是被告在已经开始建设之后与原告签订的商品房买卖合同，该合同与此审批材料不发生关系，被告不能以此为由抗辩逾期交房及逾期办理房照的违约责任。
本院认为，此组证据仅能证实因拆迁补偿原因，国土资源局延期交付土地的事实，并不符合合同约定的免责事由，故本院此组证据证明的问题不予采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月10日，原告杨某某与被告绿地公司签订商品房买卖合同，原告以407241元向被告购买位于牡丹江市东安区XXXX小区XX栋X单元XXX室房屋，建筑面积155.43平方米。合同约定被告于2012年5月30日前交付涉案房屋，如逾期交房，被告向原告按已交房款日万分之一支付违约金。被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告支付违约金以已交付房款1%为最高限额。合同签订后，2017年7月20日，因涉案房屋建筑面积增加1.45平方米，原告向被告缴纳3800元房屋差价款。2018年3月26日，原告与被告签订关于领取国际花都项目不动产登记申请书备忘录。2018年3月28日，原告取得涉案房屋不动产权证。2018年12月12日原告向供热部门交纳2013年至2018年度的供热费及滞纳金25963.96元。
另查，自2013年6月至2018年9月期间原告每年多次向被告主张逾期交房、逾期办照以及房屋质量问题等权利。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，原告杨某某与被告绿地公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予以保护。
关于原告杨某某的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”。本案中，原告杨某某作为房屋买受人已按照合同的约定向被告履行了支付房屋价款的义务，被告作为房屋出卖人应当履行按期交付买卖标的物的义务，即被告应2012年5月30日前向原告交付经验收合格的房屋，但被告至今未按照合同约定将经验收合格的房屋交给原告，原告至今未接收诉争房屋，因此被告的违约行为自2012年5月31日至今始终属于持续状态，故本案不存在诉讼时效的问题，本院对被告提出的本案已超诉讼时效期间的抗辩意见不予支持。
关于原告杨某某要求被告绿地公司继续履行合同，为原告办理诉争房屋入住手续的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，被告绿地公司将房屋交付买受人杨某某是房屋买卖转移的有效要件，亦是被告作为出卖人应当履行的合同义务，但被告绿地公司未按照合同的约定履行义务，其应当承担继续履行的责任，故本院原告要求被告为其办理涉案房屋入住手续的诉讼请求予以支持。
关于原告杨某某要求被告绿地公司给付逾期交房违约金98362.11元（自2012年5月31日至2018年12月19日）并按购房款日万分之一支付至实际办理入住手续时止的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同约定被告应于2012年5月30日前交付诉争房屋，如逾期交房，出卖人向买受人按已交房款日万分之一支付违约金。被告有义务按照合同约定履行交付房屋的义务，被告未能在2012年5月30日前交付涉案房屋，其应当承担违约责任。自2012年5月31日起至2018年12月19日被告共计逾期交房2393天，故本院对原告要求被告给付逾期交房违约金98362.11元（411041元×0.0001×2393天），以及按照购房款日万分之一支付自2018年12月20日起至实际办理入住手续时止逾期交房违约金的诉讼请求予以支持。
关于原告杨某某要求被告绿地公司给付其垫付的入住前供热费及滞纳金25963.96元的诉讼请求，本院认为，《黑龙江省城市供热条例》第四十四条第三款规定：“新建房屋未交付购房人使用前的热费，由建设单位交纳……”，原告至今未使用购买房屋，故被告应当返还原告交付的供热费及滞纳金，本院对与原告的此项诉讼请求予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《黑龙江省城市供热条例》第四十四条第三款的规定，判决如下：

一、被告绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效之日起
十日内为原告杨某某办理牡丹江市东安区XXXX小区XX栋X单元XXX室房屋入住手续；
二、被告绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告杨某某逾期交房违约金98362.11元（自2012年5月31日至2018年12月19日，每日按购房款411041的万分之一计算，2393天×411041元×0.0001），并支付自2018年12月20日起至实际给付之日的逾期交房违约金（每日按购房款411041元的万分之一计算）；
三、被告绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告杨某某20**年至2018年度供热费25963.96元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2153元，由被告绿地集团牡丹江置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审判长 付薇
人民陪审员 程桂芹
人民陪审员 车艳秋

书记员： 任巧迪