杨某某诉秦皇岛市嘉某房地产开发集团有限公司买卖一审民事判决书

杨某某
江川（河北凯悦律师事务所）
秦皇岛市嘉某房地产开发集团有限公司
刘洋（河北昊宇律师事务所）

原告杨某某，男，现住秦皇岛市海港区。
委托代理人江川，河北凯悦律师事务所律师。
被告秦皇岛市嘉某房地产开发集团有限公司，住所地秦皇岛市海港区。
法定代表人刘嘉诚，董事长。
委托代理人刘洋，河北昊宇律师事务所律师。
原告杨某某与被告秦皇岛市嘉某房地产开发集团有限公司（以下简称嘉某地产）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人江川，被告的委托代理人刘洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行义务。被告未按合同约定的期限向原告交付经验收合格房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。双方在合同中约定，如被告未按期交付房屋，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按同期银行活期存款利率向原告支付违约金。原告认为双方约定的违约金过低，要求进行调整，原告购买房屋的主要目的之一为进行使用，被告未能按期交付房屋，影响了原告的使用，给原告造成的损失相当于原告在同地段租用同面积的房屋的租金损失，由于该房屋在逾期交付期间的租金，远高于双方在合同中约定的违约金，因此应对违约金予以调整，被告应按原告实际损失支付逾期交房违约金，参考其他案件同地段同类房屋租金价格的评估结论，本院酌定被告向原告支付逾期交房违约金11000元，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。
合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但自房屋交付之日至今已经超过360日，被告仍未能履行完其在办里产权证过程中的义务。被告应承担逾期办证的违约责任。关于被告如何承担违约责任问题，因为双方在合同中没有明确约定，应当依据法定由被告向原告支付以购房款为本金，按中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息标准计算自2013年10月12日至2014年4月1日（起诉之日）止的违约金，起诉之日以后的违约金原告可以另行主张。
关于原告主张的5000元配套费问题，依据国家发展改革委《商品房销售明码标价规定》和河北省《商品房销售明码标价规定》实施细则（试行）制定的《秦皇岛市商品房销售明码标价试行办法》规定，该试行办法自2011年5月20日起施行。原、被告是2010年10月11日签订的商品房买卖合同是在该办法实施之前，双方在签订合同时未按照《秦皇岛市商品房销售明码标价试行办法》的规定约定房价，现原告依此主张退还配套费违背公平原则，本院不予支持。依据合同约定是由被告代收代缴的费用，原告可待被告结算完以后，要求被告出具相关票据，并多退少补。
关于原告要求办理产权证书的诉讼请求，庭审中被告也承认现在有关手续正在办理过程中，现在无法为原告办理房地产权属证书，原告的诉请现在无法实现。因此，对原告主张的被告立即协助原告办理房地产权属证书的诉讼请求本院不予支持。原告可在该房屋具备办证条件时另行主张。根据《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十一条  、第一百一十四条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决如下:
一、被告秦皇岛市嘉某房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨某某逾期交房违约金11000元；
二、被告秦皇岛市嘉某房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨某某迟延办证违约金，违约金按照原告购房款总金额为本金，按中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息标准，自2013年10月12日计算至2014年4月1日；
三、对原告杨某某的其他诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行本判决第一、二项给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费787元，由被告秦皇岛市嘉某房地产开发集团有限公司负担，于本判决生效后十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行义务。被告未按合同约定的期限向原告交付经验收合格房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。双方在合同中约定，如被告未按期交付房屋，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按同期银行活期存款利率向原告支付违约金。原告认为双方约定的违约金过低，要求进行调整，原告购买房屋的主要目的之一为进行使用，被告未能按期交付房屋，影响了原告的使用，给原告造成的损失相当于原告在同地段租用同面积的房屋的租金损失，由于该房屋在逾期交付期间的租金，远高于双方在合同中约定的违约金，因此应对违约金予以调整，被告应按原告实际损失支付逾期交房违约金，参考其他案件同地段同类房屋租金价格的评估结论，本院酌定被告向原告支付逾期交房违约金11000元，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。
合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但自房屋交付之日至今已经超过360日，被告仍未能履行完其在办里产权证过程中的义务。被告应承担逾期办证的违约责任。关于被告如何承担违约责任问题，因为双方在合同中没有明确约定，应当依据法定由被告向原告支付以购房款为本金，按中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息标准计算自2013年10月12日至2014年4月1日（起诉之日）止的违约金，起诉之日以后的违约金原告可以另行主张。
关于原告主张的5000元配套费问题，依据国家发展改革委《商品房销售明码标价规定》和河北省《商品房销售明码标价规定》实施细则（试行）制定的《秦皇岛市商品房销售明码标价试行办法》规定，该试行办法自2011年5月20日起施行。原、被告是2010年10月11日签订的商品房买卖合同是在该办法实施之前，双方在签订合同时未按照《秦皇岛市商品房销售明码标价试行办法》的规定约定房价，现原告依此主张退还配套费违背公平原则，本院不予支持。依据合同约定是由被告代收代缴的费用，原告可待被告结算完以后，要求被告出具相关票据，并多退少补。
关于原告要求办理产权证书的诉讼请求，庭审中被告也承认现在有关手续正在办理过程中，现在无法为原告办理房地产权属证书，原告的诉请现在无法实现。因此，对原告主张的被告立即协助原告办理房地产权属证书的诉讼请求本院不予支持。原告可在该房屋具备办证条件时另行主张。根据《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十一条  、第一百一十四条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决如下:

一、被告秦皇岛市嘉某房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨某某逾期交房违约金11000元；
二、被告秦皇岛市嘉某房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨某某迟延办证违约金，违约金按照原告购房款总金额为本金，按中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息标准，自2013年10月12日计算至2014年4月1日；
三、对原告杨某某的其他诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行本判决第一、二项给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费787元，由被告秦皇岛市嘉某房地产开发集团有限公司负担，于本判决生效后十日内缴纳。

审判长：刘长利
审判员：党常生
审判员：张然

书记员：周悦