杨某、湖北帅某房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：杨某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住咸丰县，
委托诉讼代理人：黄艾，湖北勇鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖北帅某房地产开发有限公司，住所地湖北省咸丰工业园区，统一社会信用代码：91422826576981446L。
法定代表人：李俊，董事长。
委托诉讼代理人：刘庆，湖北荆南律师事务所律师。
委托诉讼代理人：聂铭，湖北荆南律师事务所律师。

上诉人杨某因与被上诉人湖北帅某房地产开发有限公司（以下简称帅某公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省咸丰县人民法院（2019）鄂2826民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨某上诉请求：撤销一审判决，依法改判，由帅某公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1.杨某无违约行为。双方当事人签订的《租赁合同》约定，杨某租赁区域外的公共区域由帅某公司负责消防验收。至今帅某公司开发的帅某花园1-5楼商业主体未通过消防验收，消防部门多次要求杨某停产停业，从实际租赁开始，杨某的经营被迫处于不合法状态，正因为此，杨某才行使不安抗辩权，不交纳租金。一审法院认定杨某不应当行使不安抗辩权是错误的。2.合同解除的原因是帅某公司违约致使合同目的无法实现。案涉租赁合同之所以要解除，并不是因为杨某未按照合同约定支付租金，而是帅某公司未按照合同约定将符合商业用途的商铺交付给杨某。一个不能投入商业使用的商铺是无法实现双方当事人的合同目的的。杨某不仅不应当支付租金，还应当要求帅某公司向其赔偿因合同目的无法实现而给其造成的各项经济损失。
被上诉人帅某公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。杨某在合同履行过程中具有迟延支付租金的违约行为，帅某公司主张解除合同的理由是杨某未能按时支付租金，符合合同约定的解除条件。同时，杨某在一审庭审过程中对解除双方之间的合同也表示同意，请求驳回上诉，维持原判。
帅某公司向一审法院起诉请求：1.判令解除帅某公司和杨某于2016年7月23日签订的《租赁合同》并判令杨某于合同解除之日立即返还房屋；2.判令杨某从2018年11月1日起按1041元/天向帅某公司支付租金及占用费，直至返还房屋为止；3.判令杨某从2018年11月1日起至合同解除之日止，按1140元/天向帅某公司支付违约金；4.杨某承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2016年7月23日，帅某公司（甲方）与杨某（乙方）签订《租赁合同》，约定：第一条、租赁内容。甲方将位于咸丰县帅某新城花园5楼5-A-01（属咸丰房权证高乐山镇字第××号房产证之部分）租赁给乙方作美容美发经营使用。第二条、租赁期限。租赁期限为10年，即自2016年11月1日至2026年10月31日止。第三条、租金、保证金。1、租金收取标准：第1期2016.11.1至2017.10.31应支付租金370000元，第2期2017.11.1至2018.10.31应支付租金370000元，第3期2018.11.1至2019.10.31应支付租金380000元，第4期2019.11.1至2020.10.31应支付租金380000元，……；2、租金交纳：按年度交纳，实行先交费，后使用的原则。第一期租金于本合同签订之日一次性交清，以后每期应在租赁起始日一个月前全额支付下一期的租金。……第四条、双方的权利和义务。1、甲方应保证出租时所出租的房屋能够正常使用。……6、乙方须按合同约定按时交纳租金和保证金，以甲方开具的收据或银行转账凭证为准。第五条、安全管理。1、乙方租赁区域以外的公共区域由甲方负责消防验收通过。第七条、合同的变更和解除。1、任何一方单方面提出解除合同，应至少提前2个月通知对方。2、乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金，超过20天以上的。……第八条、违约责任及赔偿。1、符合本合同第七条第1款的约定，任何一方单方面提出解除合同应至少提前2个月通知对方，双方可以解除合同，但提出方应按当年租金的50%向对方支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。2、符合本合同第七条第2、3款的约定，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的50%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。3、乙方应按时交付租金，如乙方逾期支付，甲方有权要求乙方按当年租金总额的千分之三按日计算支付违约金，累计计算，还应承担甲方收租金的费用（包括但不限于律师费、交通费等）和赔偿因逾期行为给对方造成的其他经济损失。第九条、特约定。1、乙方所租场地内的消防设计、施工、验收备案由乙方自行办理并承担费用。合同签订后，帅某公司向杨某交付了租赁房屋。2016年5月22日，杨某向帅某公司交纳了2016-2017年度部分租金21万元。杨某在租赁的房屋从事美容美发经营。
2017年5月15日，咸丰县公安消防大队以未经消防安全检查擅自投入使用、营业，作出51400元的行政处罚。2018年1月29日，咸丰县公安消防大队作出咸公消限字[2018]第0022号责令限期改正通知书，主要问题为无放火检查、巡查记录、未确定消防安全管理人员及员工消防能力缺乏，责令限期改正。2018年7月6日，咸丰县人民政府作出[2018]71号批复要求咸丰县公安局对帅某新城花园商住楼（商业部分）重大火灾隐患实行政府挂牌督办。杨某所租赁房屋及该房屋的1-5层公共区域至今未经消防验收合格。
2018年6月14日，帅某公司向一审法院提起诉讼，请求：1.判令杨某支付帅某公司房屋租金计53万元；2.判令杨某从2016年7月24日起，按480元/日向帅某公司支付违约金至第一期租金付清时止；3.判令杨某从2017年10月2日起，按1110元/日向帅某公司支付违约金至第二期租金付清时止；4.由杨某承担诉讼费用。一审法院于2018年11月23日作出（2018）鄂2826民初1431号民事判决书，判决杨某支付帅某公司房屋租金合计530000元，并驳回帅某公司的其他诉讼请求。

一审法院认为，本案的争议焦点为：一、双方于2016年7月23日签订的《租赁合同》是否应当解除；二、若《租赁合同》解除，杨某应于何时返还房屋；三、杨某是否有支付租金及占用费和违约金的义务。
一、关于双方于2016年7月23日签订的《租赁合同》是否应当解除问题
帅某公司与杨某签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，该合同成立并已生效，对双方当事人均有约束力。帅某公司已按合同约定将房屋交付杨某使用，杨某亦应按照合同约定的标准和时间支付租金，杨某自签订合同之前给帅某公司交纳租金21万元后未再给帅某公司交纳租金，杨某未按约定的期限交纳租金，帅某公司主张解除《租赁合同》，有事实和法律依据，且杨某在庭审中同意解除合同，对帅某公司主张解除《租赁合同》的请求予以确认。
二、若《租赁合同》解除，杨某应于何时返还租赁房屋
双方在庭审中对房屋何时返还及如何返还未达成一致意见。鉴于杨某租赁房屋后对租赁房屋进行了装修，并用于美容美发经营，现酌情给予杨某九十日的自行处理期限，即杨某于判决生效之日起满九十日即向帅某公司返还租赁房屋。
三、杨某是否有支付租金和违约金的义务
帅某公司已按合同约定将房屋交付杨某使用，杨某应按照合同约定的标准和时间支付租金。帅某公司与杨某签订的租赁合同中约定的第3期即2018年11月1日至2019年10月31日的租金为380000元，按照一年365天计算，每天的租金是1041元。帅某公司主张杨某从2018年11月1日起按照1041元/天的标准支付租金至返还房屋之日止，符合双方的合同约定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。本案中帅某公司在签订《租赁合同》后向杨某交付了租赁房屋，现杨某未提供确切证据证实对应当承担的租赁费等享有不安抗辩权，故对其抗辩理由不予支持。双方在合同中约定了帅某公司承担租赁区域以外的公共区域的消防验收，但案涉出租房屋以外的公共区域至今未经消防验收合格，帅某公司也存在违约行为，帅某公司主张要求杨某从2018年11月1日起至合同解除之日止按1140元/天的标准支付违约金的请求，不符合合同约定，不予支持。判决：一、解除湖北帅某房地产开发有限公司与杨某于2016年7月23日签订的《租赁合同》，杨某于判决生效之日起满九十日即向湖北帅某房地产开发有限公司返还咸丰县帅某新城花园5楼5-A-01。二、杨某从2018年11月1日起按照1041元/天的标准向湖北帅某房地产开发有限公司支付租金至返还房屋之日止。限判决生效之日起满九十日即履行。三、驳回湖北帅某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7000元，减半收取计3500元，由湖北帅某房地产开发有限公司负担1750元，杨某负担1750元。

二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证，对双方当事人争议的事实认定如下：杨某提交的咸丰县公安消防大队作出的咸公（消）行罚决字〔2017〕0020号《行政处罚决定书》和咸丰县人民政府作出的咸政函〔2018〕71号《关于同意对咸丰县帅某新城花园商住楼（商业部分）重大火灾隐患实行政府挂牌督办的批复》客观真实，但该证据所证明的事实一审判决已经认定，故本院不重复认定；杨某提交的咸公（消）行罚决字〔2017〕0021号《行政处罚决定书》客观真实，对该证据证明的事实本院予以认定。帅某公司提交的《建设工程竣工验收消防备案凭证》证实咸丰县住房和城乡建设局为新城花园第3层核发了备案凭证，但杨某租赁的房屋为第5层，故该证据所证明的事实与本案无关，对该证据证明的事实本院不予认定。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，2017年5月12日，咸丰县公安消防大队作出咸公（消）行罚决字〔2017〕0021号《行政处罚决定书》，以咸丰县昂泰美容美发有限公司（法定代表人为杨某）经营的场所未进行竣工消防备案，违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第一款第二项规定为由，决定给予咸丰县昂泰美容美发有限公司罚款人民币1500元。二审中，杨某的委托诉讼代理人称，咸丰县昂泰美容美发有限公司至今未缴纳公安机关对其作出的罚款。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条对合同当事人享有的不安抗辩权及不安抗辩权的行使方式作出了规定。第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据证明中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”根据杨某与帅某公司签订的《租赁合同》第三条第二项约定，双方实行的是先交费后使用原则，即杨某具有先支付租金的义务。从《租赁合同》第五条第一项规定来看，杨某与帅某公司签订合同时即明知其租赁的房屋尚未通过消防验收，在此情况下，杨某接收房屋并使用，应视为其同意承租尚未通过消防验收的房屋，因此，杨某不享有合同法意义上的不安抗辩权，其在合同约定的期限内不支付租金，已经构成违约，帅某公司依照合同约定要求解除合同，符合法律规定。另外，杨某在本案诉讼中没有提交充分的证据证实其因租赁房屋未通过消防验收而停止使用租赁物，也没有提供确切证据证实其向帅某公司发出了中止履行《租赁合同》的通知并按照通知内容不再租赁使用房屋，故即使杨某具有不安抗辩权，其也没有按照法律规定的程序行使不安抗辩权。因此，上诉人杨某的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，杨某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7000元，由上诉人杨某负担。
本判决为终审判决。

审判长 谭云
审判员 聂礼刚
审判员 李志华

书记员： 吴素云