杨某某与曲淑珍、钟洪某、沈海银所有权确认纠纷一审民事判决书

杨某某
黄德胜
马贵民（黑龙江贵民律师事务所）
曲淑珍
张泉（黑龙江斧民律师事务所）
钟洪某
沈海银

原告杨某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，现住明水县。
委托代理人黄德胜（系原告长子），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，现住明水县。
委托代理人马贵民，黑龙江贵民律师事务所律师。
被告曲淑珍，女，xxxx年xx月xx日出生，满族，无职业，现住明水县。
委托代理人张泉，黑龙江斧民律师事务所律师。
被告钟洪某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，明水县教育局职工，现住明水县。
被告沈海银，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，现住明水县。
原告杨某某与被告曲淑珍、钟洪某、沈海银所有权确认纠纷一案，本院于2014年3月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月23日公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托代理人马贵民、被告曲淑珍的委托代理人张泉、被告钟洪某、被告沈海银均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
本院为查明案件事实，经原告杨某某申请，依职权到明水县房产管理处调取了本案当中争议房屋的相关资料。
证据一，契约一份。内容为:兹有明水镇居民黄树德、杨某某一家，现将座落在明水镇东风街一委二组的砖木住宅（20-3幢号）自愿卖给曲淑珍为业。此房东西长10.60米，南北宽5.00米，房南门前正面推开至二道街水泥路（由西墙边往东五米宽直通向前二道街水泥路面），以方便新住户曲淑珍出入方便。经双方协商同意，此房贰万捌千元整，一次交清，立字为证，永无反悔。（二00三年六月三十日黄树德、杨某某搬出此房）经卖房人杨某某同意由其女儿代签:黄德玲+卖房人:黄树德+买房人:曲淑珍+中间人:沈海银二00三年七月五日。
证据二，本案争议的20-3号房屋所有权证书及办理过户的相关手续。
本院围绕双方当事人争议的事实焦点组织了质证:一、被告曲淑珍对原告的质证意见。1、被告曲淑珍认为原告出示的2003年8月21日的证明证实不了原告杨某某与被告沈海银之间存在的借款抵押担保。相反可以证实的内容是，无论20-2还是20-3，这份证明可以佐证2003年7月5日原告丈夫黄树德与被告曲淑珍签订的契约，同时可以佐证2003年7月5日原告丈夫黄树德将20-3房屋出卖的时候杨某某知道此事，因为在证明的内容上非常清楚写到因杨某某本人不识字，家里房照多，所以将自家20-3栋和20-2房照拿错。既然杨某某认可拿错的事实，就说明在此前签订契约的时候本人知晓，如果不知晓不存在拿错的问题。另外，关于我自愿将22-2房子补还给曲淑珍，在这个内容上也没某某体现到是为借贷进行抵押担保做补偿。如果说20-3破旧不堪的话，只能说明20-3的市场价值问题，不能说明的是抵押担保问题。另外，对这个证明，原告应当提供原件给予佐证，复印件不能单独做为认定事实的根据。2、对于原告出具的照片，我们买的是20-3，土房。如果房屋存在的话就很简单了，到现场可以明确，现在房屋被动迁了，无法证实原告提供的照片与真实情况对比性证明不了，但房产部门出具的相关材料是客观真实的，应当以房产备案为准。曲淑珍购买的确实是20-3土平房。3、对于原告出示的两所房屋内外结构的视频，我们认为不能做为认定事实的根据，房产按照相关规定办理的房屋产权手续是真实合法的。而且对20-3以及20-2都发放了房屋产权证，原、被告均无异议，事实已经履行完毕，原、被告双方均认可，因此这个视听资料对抗不了产权证书。4、对法庭出示的契约，该份证据曲淑珍认为真实合法，理由如下:（1）签订契约的时间为2003年7月5日，当时原告杨某某与黄树德正值夫妻关系存续期间，按照法律规定，双方对夫妻关系存续期间的财产均有平等的处理权，当时签订契约的时候已经征得了杨某某本人的同意，换句话说，即使未征得杨某某同意，这个契约也是有效的。原告口口声声说没某某征得其同意是站不住脚的。因为在契约的下部写得非常清楚，经卖房人杨某某同意由其女儿代签，并且其女儿黄得玲给予了代签，只能说明不但黄树德同意卖房，同时杨某某也同意卖房，特殊的母女关系黄得玲不可能背着她母亲去处分杨某某与黄树德的共同财产。（2）该契约从2003年签订直到本案案发长达11年之久，原告认为她不知道从法律角度也说不出，既然该房屋归原告所有，那么原告又与黄树德进行了离婚，在离婚的时候对于房屋也应当有一个交代，原告说不清楚与事实与法律都是说不通的。（3）原告说该契约做为借贷的担保，在该契约上没某某任何借贷、没某某任何抵押与担保的字样，反而体现出的是卖房人黄树德，买房人曲淑珍，写得非常清楚，法律关系应当定性为买卖合同，更何况签订契约之后已经经过房产部门的备案，得到了房产的认可，并且根据该契约房产下发了房产证，因此，我们认为该契约合法有效。5、对于法庭出示的调取房产登记部门20-3号房屋所有权证书及办理过户的相关手续，房产局做为房屋的登记管理的主管部门，所做的登记，我认为是客观真实的，而且原、被告双方也是认可的，在这些登记材料里注意到，其中有一个20-2产权人为杨某某的，这个产权证直至今天也有10多年了，既然原、被告双方均没某某提出异议，说明是对房产登记的认可。不然的话，在长达11年的时间内不可能不提出异议，而且关于20-2以及20-3目前已经都被动迁，原告也好，被告曲淑珍也罢，分别与开发商或者是招商局签订了回迁补偿协议，更加说明对房产登记的认可，因此，方才法庭出示这些房产登记材料曲淑珍没某某异议。
被告钟洪某对原告的质证意见。1、对于原告出示的2003年8月21日的证明，我不知道情况，2003年7月7日换完房照就不应该有这个事儿了。2、对于原告出具的照片，当时契约写的是20-3，拿的原始房照也是20-3，并在房产部门办理过户，对照片真实性无异议。3、对于原告出示的两所房屋内外结构的视频，我认为20-3是那个土房，录像房子是对的。但上房产换的时候拿的是20-3的房照，契约也是20-3的，换的曲淑珍的20-3，至于符不符是房产填写的，与我们无关。4、对证人李某某的出庭证言有异议，从没收过2000.00元钱。5、对法庭出示的契约，买卖是双方共同到一起，通过中间人签的这个协议。6、对于法庭出示法院调取房产登记部门20-3所有权证书及办理过户的相关手续，没某某异议。
被告沈海银对原告的质证意见。1、对于原告出示的2003年8月21日的证明，当时他们两家把房子买完之后，我就有病了，后来记不清了，字是我签的，我没印象了。2、对于原告出具的照片，对真实性无异议。3、对于原告出示的两所房屋内外结构的视频，我不知道是否真实，至于哪块有问题，与我没某某任何关系，我只是中间人。4、对证人李某某的出庭证言有异议，从没收过2000.00元钱。5、对法庭出示的契约，契约是真实的，上面是我的签字，是他们共同商量后签订的。（1）原告所说房照换了他们不知道，当时这个院五六个房子共同租给一个叫谷某某的人，租了九年半，如果她不知道能成为事实吗。（2）他们说这个钱是我和杨某某的关系，杨某某没和曲淑珍有直接借贷，当时借钱的时候曲淑珍送到我那，我叫杨某某去取的，他们都在场。6、对于法庭出示法院调取房产登记部门20-3所有权证书及办理过户的相关手续，没某某异议。
原告对被告曲淑珍的的质证意见。1、对于被告曲淑珍出具的谷某某的证言，原告认为证人没某某出庭作证，无法审查该证言的内容包括证言的签字按印是否出自于该人，对真实性有异议。另外从证言内容看，内容中直接有所指，他证明从曲淑珍处租赁，没某某必要叙述和杨某某有无关系。正常说租谁房就说租谁房，此证言具有推断性，既然证人不能接受质证，按照最高法院相关规定，不能做为认定事实依据，同时做为证据的效力低于其它证据效力，请法庭对该证言内容不予采信。2、对于被告曲淑珍出具的调换协议书，原告对其真实性没某某异议，确实是被告曲淑珍和拆迁局签定的。但对该协议所证明内容有异议，该房屋我们在诉讼中已经进行了财产保全，按照被告曲淑珍所持有的房照是20-3，根据双方之间订立的契约内容原告丈夫卖出的房子显示的是20-2，被告曲淑珍使用20-2买卖契约和20-3的所有权证通过房产办理转移登记，将20-3的房屋予以了过户登记。由于原告及其丈夫、女儿都没某某到场，导致原告所有的20-3所有权发生了转移登记，然后被告曲淑珍与拆迁局签订了这份补偿协议，实际上她对该房照没某某取得所有权。3、对法庭出示的契约，原告有异议，当时原告是房屋的所有人，原告从来没某某委托其女儿出卖这个房屋，黄树德以卖房人的名义与曲淑珍签订这个契约，当时原告也不知道，另外这个契约从内容表现看，契约所叙述的房屋位置和结构是20-2栋的房屋，不是20-3这个房屋，契约内容中体现房南门前正面推开至二道街水泥路……，这段表述就是20-2房屋的特征，不是20-3房屋。另外契约还体现2003年9月30日，由黄树德和杨某某搬出此房。20-3房屋本身比较破旧，当时也没某某存放家具和生活用品，处于闲置状态，曾经出租过，所以不存在由黄树德和杨某某把房子倒出来。实际上二人也没在此屋居住。原告经过诉讼才看到这个契约的内容，而且原告在契约中也没某某签字，被告曲淑珍在办理房产证的时候原告也没某某到场做为权利人一方进行签字确认。所以我们认为这个契约不能够证明双方之间买卖房屋的事实，黄树德出具契约的目的是为了配合被告钟和沈海银的借款抵押，在契约上进行了签字。4、对于法庭出示法院调取房产登记部门20-3所有权证书及办理过户的相关手续，原告认为房产买卖申请审批表中甲方杨某某的签字不属实，原告没某某到场为被告曲淑珍办理房屋转移登记。另外按照该审批表的第3页现场调查情况记录所显示的内容，该房屋结构完好，这些内容都是原告所有的20-2房屋的特征，而20-3房屋是土平房，油粘纸盖，我们从拆迁局提供的现场照片的比对完全可以看出两个房屋之间存在实质的差别。该审批表第4页没某某出示原告杨某某的身份证或户口信息，下面的照片同样也是20-2的房屋，不是20-3房屋，照片中显示很明确，门口站着一个人，这个人就是原告的儿子，这个房屋从契约上所体现的内容，和被告曲淑珍办理过户的房屋明显不是一个。另外，房产档案里记载的房地产买卖契约，该契约由于原告没某某到现场，所以这个契约中甲方杨某某的签字不是原告本人书写，按照当时的法律，后期房屋权属登记办理也有相应的规定，必须有申请人的身份证明，才能办理所有权转移登记，房产部门在没某某要求原告到场的情况下，就将房屋所有权证20-3予以办理了转移登记，显然和被告曲淑珍手中所持有的契约显示的房屋买卖具体的房屋位置明显不符。而且在7月5日双方签订了所谓的契约，该契约形成目的是用于借款担保，而不是真实的买卖，所以被告曲淑珍没某某要求原告丈夫包括女儿到房产部门办理房屋转移登记，被告钟洪某提出代办是受黄树德委托显然与事实不符，黄树德如果委托钟洪某去办理，应当出具授权委托书，在房产登记档案中应当有所记载。同时我们也对房产买卖审批表中乙方曲淑珍的签字表示怀疑，从契约中所显示的曲淑珍的签名和审批表中的曲淑珍签名都不是曲淑珍本人签字。也正像方才被告钟洪某所谈一样，我们怀疑上述签字应属于钟洪某所签，如果这种推断成立，钟洪某既代表了买方，又代表了卖方，显然不合乎法律规定。我们认为，明水县房产处为被告曲淑珍办理房屋所有权转移登记，错误的将20-3的房屋办理了转移登记，而契约所显示的是20-2，侵犯了原告房屋所有权。
根据双方当事人的质证意见，本院综合审查认证如下:一、对原告杨某某出示的2003年8月21日的证明的真实性予以采信，但其不能作为变更买卖房屋的依据，因此份证明是由黄树德、黄德玲、与中间人沈海银签订，而并非买房人曲淑珍签订，所以此种变更并不对买房人曲淑珍发生效力。对于原告证人李某某的证言，因其与原告杨某某系亲属关系，
故其所出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据。二、对被告曲淑珍出示的谷某某的证言，因证人谷某某出庭作证，其所出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据。三、对依原告杨某某的申请，从房产登记部门调取的20-3幢房屋所有权证书及办理过户的相关档案，因其属于从房屋登记部门调取的档案，对此份档案本院予以采信。
本院根据以上确认的证据及双方当事人的陈述，查明案件事实如下:原告杨某某与被告钟洪某、被告沈海银系邻居，被告钟洪某与被告沈海银系夫妻。原告杨某某曾通过被告沈海银在被告曲淑珍处借款。2003年7月5日黄树德（黄树德系原告杨某某的丈夫）、被告曲淑珍签订房屋买卖契约，约定将黄树德、杨某某所有的位于明水镇东风街一委二组的砖木住宅20-3幢号卖给被告曲淑珍，中间人为被告沈海银。此房屋双方认定价值28000.00元，此款没某某当场交付，而是用原告杨某某通过被告沈海银从曲淑珍处为其借的28000.00元借款抵顶。2003年7月7日被告曲淑珍持20-3幢房屋房屋所有权证及买卖契约向房产登记部门递交了房地产买卖申请审批书，办理了房屋所有权过户登记手续，将明水镇东风街一委二组20-3幢、面积53.00平方米住宅过户到被告曲淑珍名下。在办理过户登记手续过程中，卖房人未到场。后此房屋一直由被告曲淑珍出租给谷某某居住。原告认为，被告钟洪某和被告沈海银采取欺诈手段骗取原告的丈夫黄树德和女儿黄德玲在房屋买卖合同上签字。该合同实际为抵押合同，被告钟洪某、沈海银、曲淑珍没某某经原告同意私自将房屋过户到曲淑珍名下，且在房产处办理更名登记时，原告没某某到场签字。且原告一直在履行还款义务，被告曲淑珍、钟洪某和沈海银的行为侵犯了其房屋所有权。故起诉至明水县人民法院，请求依法确认黄树德与被告曲淑珍签订的买卖契约无效；要求被告曲淑珍依法归还被其侵占的座落于明水县东风街一委二组20-3幢号临街房屋；要求被告给付房屋使用费。并要求被告承担本案诉讼费用。
本院认为,本案中从明水县房产管理处调取的黄树德与被告曲淑珍签订的房屋买卖契约,原告杨某某主张此房屋买卖契约实为借贷中的担保并非买卖，被告曲淑珍主张其与原告之间是房屋买卖关系,因原告无法提供充分证据证明其主张，故其主张此契约为借贷中的担保本院不予支持，对此房屋买卖契约应以买卖关系认定。原告主张契约当中所描述的房屋特征为20-2幢号，并非20-3幢号房屋，因被告曲淑珍在房产处办理过户登记手续时所出示的是房屋所有权人为杨某某的原20-3幢号房屋的产权证书、买卖契约中也表明所出卖的是20-3幢号房屋，故应认定契约中买卖的标的为20-3幢号房屋。原告主张此房屋买卖契约上并非杨某某本人签名，因黄树德与杨某某在2003年7月签订契约时系夫妻关系，此房屋属于原告杨某某与黄树德夫妻共同财产，被告曲淑珍有理由相信黄树德对此房屋有处分权，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条  第一款  规定:一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。故原告以其未在买卖契约上签字为由，主张契约无效，本院不予支持，此房屋应认定为被告曲淑珍所有。对原告杨某某要求归还房屋及给付房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。原告主张在房产登记部门办理过户手续时并非原告杨某某本人签名，根据《中华人民共和国物权法》第十五条  规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。原告如认为房产登记部门在审批及办理相关过户登记手续过程中有违法行为，不属于民事诉讼受案范围。综上所述，原告与被告曲淑珍之间的买卖合同成立，且有房产登记部门的房屋所有权证书为证，故对此房屋应认定为系被告曲淑珍所有。根据《中华人民共和国物权法》第十六条  、第三十三条  、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条  第一款  、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，业经院审判委员会讨论决定，判决如下:
原告杨某某的诉讼请求不予支持。
案件受理费50.00元由原告杨某某承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。

本院认为,本案中从明水县房产管理处调取的黄树德与被告曲淑珍签订的房屋买卖契约,原告杨某某主张此房屋买卖契约实为借贷中的担保并非买卖，被告曲淑珍主张其与原告之间是房屋买卖关系,因原告无法提供充分证据证明其主张，故其主张此契约为借贷中的担保本院不予支持，对此房屋买卖契约应以买卖关系认定。原告主张契约当中所描述的房屋特征为20-2幢号，并非20-3幢号房屋，因被告曲淑珍在房产处办理过户登记手续时所出示的是房屋所有权人为杨某某的原20-3幢号房屋的产权证书、买卖契约中也表明所出卖的是20-3幢号房屋，故应认定契约中买卖的标的为20-3幢号房屋。原告主张此房屋买卖契约上并非杨某某本人签名，因黄树德与杨某某在2003年7月签订契约时系夫妻关系，此房屋属于原告杨某某与黄树德夫妻共同财产，被告曲淑珍有理由相信黄树德对此房屋有处分权，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条  第一款  规定:一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。故原告以其未在买卖契约上签字为由，主张契约无效，本院不予支持，此房屋应认定为被告曲淑珍所有。对原告杨某某要求归还房屋及给付房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。原告主张在房产登记部门办理过户手续时并非原告杨某某本人签名，根据《中华人民共和国物权法》第十五条  规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。原告如认为房产登记部门在审批及办理相关过户登记手续过程中有违法行为，不属于民事诉讼受案范围。综上所述，原告与被告曲淑珍之间的买卖合同成立，且有房产登记部门的房屋所有权证书为证，故对此房屋应认定为系被告曲淑珍所有。根据《中华人民共和国物权法》第十六条  、第三十三条  、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条  第一款  、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，业经院审判委员会讨论决定，判决如下:

原告杨某某的诉讼请求不予支持。
案件受理费50.00元由原告杨某某承担。

审判长：+闻静
审判员：+刘+万+才
审判员：+张+轶+峰

书记员：+王军