杨某某与宜昌金东山商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：杨某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，公民身号码xxxx，户籍住址湖北省宜昌巿伍家岗区。委托代理人：李后元，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人：郭方硕，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。被告：宜昌金东山商业管理有限公司，统一社会信用代码91420500682692365U，住所地宜昌市东山区港窑路56号。法定代表人：莫绪环，执行董事。委托代理人：张婉，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，户籍地湖北省老河口市，现住宜昌市伍家岗区。系该公司员工。特别授权代理。

原告杨某某诉被告宜昌金东山商业管理有限公司（简称金东山公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理，依法由审判员许建江适用简易程序于2018年2月6日公开开庭进行了审理。原告杨某某的委托代理人李后元、郭方硕，被告金东山公司的委托代理人张婉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某某向本院提出诉讼请求：判令被告金东山公司支付所欠原告商铺租金39498.99元、利息1971.56元、违约金5万元。事实与理由：2009年8月1日，原告与被告签订两份《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》。约定：原告将金东山市场四期B区贰层第0002278、0002279号商铺委托给被告出租经营，并对委托出租期限、租金标准、支付方式、支付时间、违约责任等进行了相关约定。原被告双方于2011年6月25日就该合同签订补充协议。被告自2016年起开始拖欠租金，截止2018年1月1日共欠租金39498.99元。被告未按约定支付租金，应当承担相应的违约责任。被告金东山公司对原告所述基本事实无异议，同意支付租金32671.47元（15918.53元+16752.94元）、利息959.76元（467.62元+492.14元）。辩称：应宜昌市地税局的要求，被告代征业主商铺出租收入应纳税款，被告应支付原告租金为原告商铺出租收入减代征税款；约定的违约金过高，请求法院调整违约金数额。经审理查明，2009年8月1日，原告杨某某（甲方）与被告金东山公司（乙方）签订二份《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B）区》，分别约定：1、原告委托被告出租经营金东山市场四期B区第贰层第0002278（B2-5-22）、0002279（B2-5-24）号二间商铺，建筑面积分别为30.69、31.68平方米。2、委托出租期限自2009年11月18日至2017年11月17日止。3、租金代收标准：2015年11月18日至2017年11月17日计贰年，被告代承租人向原告每年支付二间商铺租金分别为20250元、21314元。4、租金代付时间：商铺交付第四年开始即2012年11月18日，每季度第1个月的前20日内代付本季度租金，被告为原告在商业银行开立账户，由被告划入原告账户。5、违约处理：被告如未在约定的时间内支付租金，原告有权要求被告在限期（不超过30天）内支付应付的租金，如逾期30日后仍未支付租金的，视为被告违约，被告应赔偿因违约给原告造成的全部经济损失，并支付违约金5万元，原告有权继续履行本合同。2011年6月25日，原告与被告签订二份《补充协议》，约定：二间商铺实测面积分别为30.19、31.16平方米，2015年11月18日至2017年11月17日被告代承租人向原告每年支付租金分别为：19920元、20964元。2016年3月19日，原告与被告签订二份《补充协议》，就2016年一季度、二季度未支付的代收租金达成协议：同意延期一年支付，被告按年利率5%支付延期利息，即，2016年一季度租金9597.54元（4676.2元+4921.34元）、利息479.88元（233.81元+246.07元），于2017年2月18日支付；2016年二季度租金9597.54元（4676.2元+4921.34元）、利息479.88元（233.81元+246.07元），于2017年5月18日支付。合同履行期间，被告除2016年一、二季度租金及协议利息、2017年二季度50%的租金、2017年三季度的租金未支付原告外，代收租金扣除代征税款后的部分，被告已全部支付给原告。同时查明，2014年至2017年，宜昌市地税局高新技术产业开发区分局每年均与被告签订《委托代征税款协议书》，委托被告代征宜昌金东山市场业主商铺出租收入应纳税款，被告已代扣商铺出租收入应纳税款（印花税：0.1%；房产税：2014年—2016年为6%，2017年1月起为12%）。上述事实，有以下经庭审举证、质证，本院予以认定的证据证实：《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B）区》、《补充协议》、《委托代征税款协议书》、税收缴款书（代扣代收专用）、宜昌市地税局高新技术产业开发区分局出具的《说明》、当事人陈述等。本院认为，原告杨某某与被告金东山公司签订了《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B）区》及《补充协议》，双方应依约履行。本案争议焦点：一、被告代收租金是否应扣除应纳税款；二、违约金的数额。一、被告金东山公司尚欠原告杨某某租金数额（金东山公司代收租金是否应扣除应纳税款）。原告主张，被告尚欠租金39498.99元，系依合同约定计算的三个半季度的租金，原告主张的尚欠租金数额中包含了代征税款；被告主张，尚欠租金就是扣除代征税款后的2016年一、二季度租金及协议利息、2017年二季度50%的租金、2017年三季度的租金，共计32671.47元。双方争议在于，代收租金是否应扣除代征税款。《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十四条规定“税务机关根据有利于税收控管和方便纳税的原则，可以按照国家有关规定委托有关单位和人员代征零星分散和异地缴纳的税收，并发给委托代征证书。受托单位和人员按照代征证书的要求，以税务机关的名义依法征收税款，纳税人不得拒绝；纳税人拒绝的，受托代征单位和人员应当及时报告税务机关”。被告是宜昌市地税局依法委托代征税款的单位，其向原告代收税款符合法律规定。本院认定，被告尚欠原告租金：2016年一季度的租金9597.54元、利息479.88元，合计10077.42元，补充协议约定于2017年2月18日支付；2016年二季度的租金9597.54元、利息479.88元，合计10077.42元，补偿协议约定于2017年5月18日支付；2017年二季度50%的租金4492.13元、2017年三季度的租金8984.26元。尚欠租金及协议利息合计33631.23元。二、违约金数额。被告金东山公司未依其与原告杨某某所签合同约定履行代付租金义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告未提供证据证实其所受损失，根据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，以及《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本院认为双方约定的违约金5万元过高，被告提出适当减少的请求合理，本院酌情调整为以所欠租金为基数，参照民间借贷利率的相关法律规定，按银行同期贷款利率的四倍计算迟延支付租金的违约金，以弥补出租人资金占用期间的损失。因双方合同约定租金的支付时间为“每季度第1个月的前20日内……如逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方违约”，故本院确定被告拖欠租金的违约金计算起止时间为自所欠租金的季度的第2个月21日起至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：

一、被告宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨某某租金及协议利息33631.23元。二、被告宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨某某按以下计算方法计算的违约金：按银行同期贷款利率四倍的标准，以租金及协议利息10077.42元为基数，自2017年2月19日计算至实际清偿之日；以租金及协议利息10077.42元为基数，自2017年5月19日计算至实际清偿之日；以租金4492.13元为基数，自2017年6月21日计算至实际清偿之日；以租金8984.26元为基数，自2017年9月21日计算至实际清偿之日。三、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1043元（已减半，原告已预交），由被告宜昌金东山商业管理有限公司负担600元、原告杨某某负担443元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　许建江

书记员：张晗煜