杨某某与深圳市威某某实业发展有限公司、汪某某、赵某某、汪某某、刘某租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：杨某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住崇阳县天城镇。
委托诉讼代理人：黄锦旗，湖北顺风律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市威某某实业发展有限公司，住所地深圳市罗湖区文锦北路田贝新村28号一层。
法定代表人：汪某某，该公司经理。
被上诉人（原审第三人）：汪某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住崇阳县天城镇。
被上诉人（原审第三人）：赵某某，男，xxxx年xx月xx日出生，满族，住广东省深圳市福田区。
被上诉人（原审第三人）：汪某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住崇阳县天城镇。
被上诉人赵某某、汪某某的诉讼代表人：汪某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住崇阳县天城镇。
被上诉人（原审第三人）：刘某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住崇阳县天城镇。

上诉人杨某某因与被上诉人深圳市威某某实业发展有限公司（以下简称威某某公司）、汪某某、赵某某、汪某某、刘某租赁合同纠纷一案，不服湖北省崇阳县人民法院〔2015〕鄂崇阳民初字第206号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杨某某上诉请求：1.撤销原判，改判驳回威某某公司对上诉人的起诉，驳回其他被上诉人对上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人威某某公司、汪某某、赵某某、汪某某均不是适格诉讼主体。威某某公司在已被吊销营业执照的情况下与中国人民解放军湖北省崇阳县人民武装部(以下简称崇阳县人武部)签订合同，该合同的主体不合法。同时合同标的物即涉案门店是崇阳县人武部指挥机关所在地，崇阳县人武部将该房产改作民用，违反了相关法律的强制性规定。因此，威某某公司与崇阳县人武部签订的《房地产开发经营合同》是无效合同。涉案门店的所有权人和使用权人都是崇阳县人武部，被上诉人无权对外出租。其次，威某某公司、赵某某、汪某某并未与上诉人签订租赁合同，租赁合同的出租人是汪某某、刘某。2.一审判决由上诉人向被上诉人返还门店、支付门店占用费缺乏事实与法律依据。上诉人只与汪某某、刘某签订了租赁合同且该合同于2012年7月终止。租赁合同约定，如因不可抗拒或国家政策、法律或政府征用等原因导致本合同无法履行的，本合同即自然终止，双方对此均不承担任何责任。在合同履行过程中，崇阳县人武部决定对该门店进行军事改造，要求双方解除租赁合同，不得续租。因此，按租赁合同约定，上诉人接到崇阳县人武部通知时，租赁合同终止，门店归还给崇阳县人武部，上诉人无需向汪某某、刘某返还门店和支付门店占用费。3.一审判决由上诉人按合同约定的租金标准支付门店占用费缺乏事实依据。2012年7月以来，由于崇阳县人武部对门店进行军事改造，上诉人既没有与汪某某、刘某签订租赁合同，也没有与崇阳县人武部签订租赁合同，没有约定租金标准；上诉人与汪某某、刘某签订的租赁合同是终止而不是无效，一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定关于无效合同的规定，适用法律不当；自2012年7月以来，因崇阳县人武部对门店进行军事改造，上诉人没有在租赁门店进行正常的营业活动，一审判决上诉人按正常租金标准支付占用费不当，且对上诉人欠付租金的时间认定有误。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
威某某公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人刘某、汪某某、赵某某、汪某某述称，同意威某某公司的答辩意见。
威某某公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即腾出占用的门店；2.判令被告给付门店租金及违约占用门店造成的损失189500元，并支付逾期付款违约金；3.本案的诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：威某某公司成立于1997年7月11日，经营期限至2007年7月11日止，股东为汪某某、汪某某、赵某某。2004年2月27日该公司被工商部门吊销营业执照。2004年5月28日，威某某公司（乙方）与中国人民解放军湖北省崇阳县人民武装部(甲方，以下简称崇阳县人武部)签订房产开发经营合同，约定甲方所有的门店17间由乙方出资拆除兴建，建成后由乙方经营管理20年，期限从2004年9月1日起至2024年8月31日止。乙方经营期间向甲方交纳开发经营租金款项每年为248600元。合同签订后双方到崇阳县公证处进行了公证。上述门店拆除兴建工程系第三人刘某与汪某某合伙出资建成（汪某某占60%份额，刘某占40%份额）。建成后，威某某公司的法定代表人汪某某与第三人刘某（甲方）于2012年1月30日将崇阳县人武部第一层1号门店租赁给杨某某（乙方）经营，双方约定，该门店经营期限为2011年2月9日至2014年2月8日，每年租金65000元。经营期间甲方向乙方收取水电费，乙方必须合法经营，未经甲方同意，乙方不能对门店进行装修改造。合同期满，双方如不再续约，合同即为终止，乙方应在三日内从门店撤除货物，将门店连同装修完好无损归还甲方，如有损失，应适当赔偿。乙方逾期交还门店的，每逾期一天，甲方按乙方每月租金的3%收取违约金，并有权留置乙方货物。如因不可抗拒或国家政策、法律或政府征用等原因导致本合同无法履行的，本合同即自然终止，双方对此均不承担任何责任。合同签订后，原告将第一层1号门店交给杨某某经营，杨某某交纳当年租金65000元。2013年2月5日及同年10月23日，崇阳县人武部需整体搬迁两次向杨某某发出通知，通知杨某某不能和原告的法定代表人续租门店，并可到崇阳县人武部反映诉求，但杨某某并未到崇阳县人武部反映有关情况并继续占用门店经营至今，杨某某除交纳第1年的租金外，余下租金至今未交纳。为此，威某某公司及第三人汪某某、汪某某、赵某某、刘某诉至一审法院。一审过程中，威某某公司及第三人主张涉案门店占用费比照租金计算，放弃违约责任的诉求。杨某某未向法院提供交纳租金的证据。
一审法院认为，威某某公司与崇阳县人武部就崇阳县人武部所属门店拆除改建签订开发经营合同，依合同约定建成后即取得了门店的经营权。威某某公司营业执照被吊销后，其股东可代表公司行使权利和义务。原告的法定代表人汪某某及第三人刘某将该门店租赁给杨某某系职务行为。根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国企业法人登记管理条例》的有关规定，企业法人营业执照被吊销后，应当由其开办单位(包括股东)或者企业组织清算组依法进行清算，停止清算范围外的活动。威某某公司被吊销营业执照后继续经营，其与杨某某所签订的租赁合同无效，不受法律保护。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。杨某某占用门店但未按合同约定交纳租金，在使用门店期间未交纳门店占用费，租赁期满后仍占用门店至今未退，其行为侵害了威某某公司及第三人的利益，应承担相应的民事责任，威某某公司及第三人主张由杨某某返还门店并比照租金标准支付占用费的请求于法有据，应予支持。威某某公司及第三人放弃违约金的诉求应予准诉。杨某某抗辩威某某公司不是合格的主体和崇阳县人武部门店属军事用地改造，地方人民法院对本案没有管辖权的辩解无事实和法律依据，不予采纳。一审过程中，已限期杨某某提供交纳租金的证据，杨某某未提供，应承担举证不能的后果。判决：一、原告深圳市威某某实业发展有限公司与被告杨某某签订的租赁合同无效；二、被告杨某某于本判决生效后五日内将占用的崇阳县人武部第一层1号门店返还给原告深圳市威某某实业发展有限公司及第三人汪某某、汪某某、赵某某、刘某；三、被告杨某某于本判决生效后二十日内给付原告威某某公司及第三人汪某某、汪某某、赵某某、刘某门店占用费，占用费自2012年2月9日起至本判决生效之日止每年按65000元计算。一审案件受理费4080元，由杨某某负担。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
崇阳县人武部有简易结构一层商铺17间，位于崇阳县中心商业地段，在威某某公司与崇阳县人武部签订房产开发经营合同之前一直作为商业用房使用。2014年5月28日威某某公司与崇阳县人武部签订房产开发经营合同后，由汪某某、刘某实际出资以威某某公司的名义与崇阳县人武部履行房产开发经营合同，将崇阳县人武部原来的简易结构一层商铺拆除改建为三层商业用房，并按约定取得20年的承租权。2011年1月13日汪某某、刘某与杨某某签订租赁合同将从崇阳县人武部租赁的第一层1号商铺转租给杨某某，每年租金为65000元，杨某某将租金交至了2013年2月8日，此后的租金拖欠未交，租赁合同到期后双方未续签合同，杨某某也未退出商铺，持续在该商铺经营服装生意至今。因本案出租门店的产权为崇阳县人武部所有，一审过程中，一审承办法官向崇阳县人武部负责人作了调查笔录，崇阳县人武部表示，杨某某等承租人应当按实际占用商铺的时间及约定的租金标准交纳租金，租赁期满后应当重新签订租赁合同或退出商铺。崇阳县人武部与威某某公司签订的房产开发经营合同以及威某某公司或股东与杨某某等承租户签订的租赁合同是不同的法律关系，应当分别处理。一审时，汪某某、赵某某、汪某某、刘某作为第三人参与本案诉讼，第三人在庭审中表示，认可威某某公司起诉状主张的事实，且其请求与威某某公司的诉讼请求相同，二审过程中，威某某公司、汪某某、赵某某、汪某某、刘某明确表示，要求杨某某腾退门店并支付占用门店期间欠付的租金的权利无论二审判决归威某某公司还是原审第三人享有或威某某公司与原审第三人共同享有，威某某公司、汪某某、赵某某、汪某某、刘某均无异议。二审时，崇阳县人武部于2017年1月10日出具证明，同意崇阳县人武部老营区门面从2004年9月1日至2024年8月31日的租金由汪某某、刘某收取。
一审认定的其他事实清楚，二审继续予以确认。

本院认为，关于威某某公司是否是本案适格的诉讼主体的问题。企业自取得企业法人营业执照之日起，取得企业法人资格，有权在营业执照的经营范围内从事经营活动。当企业法人营业执照被吊销时，丧失了从事经营活动的权利，但其民事主体资格仍然存在，可以从事相关的民事诉讼活动，故威某某公司是适格的民事诉讼主体。一审时汪某某、赵某某、汪某某、刘某作为本案的第三人参与诉讼，且汪某某、刘某经崇阳县人武部认可，有权收取涉案门档的租金，其一审时同意威某某公司起诉主张的事实，其请求与威某某公司相同，同样要求杨某某退出占用的门店，并支付占有门店期间的租金，故汪某某、刘某的诉讼地位相当于具有独立请求权的第三人。关于威某某公司与崇阳县人武部于2004年5月签订房地产开发经营合同是否有效问题，因该合同不是单纯的房屋租赁合同，还涉及房屋的拆除改建及以房屋租金抵偿改建费用问题，系另一民事法律关系，崇阳县人武部在本案中并未主张权利，故本案对威某某公司与崇阳县人武部签订的房地产开发经营合同效力不予评判。崇阳县人武部与威某某公司的房产开发经营合同并未协商终止或通过法律途径作出处理，但在二审中，崇阳县人武部于2017年1月10日出具证明，同意崇阳县人武部老营区门面（含涉案门档在内）从2004年9月1日至2024年8月31日的租金由汪某某、刘某收取。汪某某、刘某是房产开发经营合同的实际出资人，经崇阳县人武部同意，汪某某、刘某取得崇阳县人武部商铺20年的承包经营权，对此威某某公司也无异议，同时汪某某、刘某也是与杨某某签订租赁合同的转租人，因此，汪某某、刘某享有本案出租门店的转租权并有权获取租金收益。本案房屋租赁合同签订后，杨某某未按时交纳租金，经汪某某、刘某催告后仍不交纳，故汪某某、刘某有权解除租赁合同，请求杨某某退出占用的门档并支付占用期间的租金损失。杨某某占用门店租金已交到了2013年2月8日，应自2013年2月9日起按每年65000元计算门店租金至本判决生效之日止。
综上所述，因杨某某一审时未就其已交纳租金及时举证，导致一审对门店租金认定有误。同时汪某某、刘某经崇阳县人武部同意有权收取涉案门档从2004年9月1日至2024年8月31日的租金，且汪某某、刘某也是与杨某某签订租赁合同的相对人，威某某公司、赵某某、汪某某对汪某某、刘某享有租赁合同中出租方的权利也无异议，且一审时汪某某、刘某也作为独立请求权第三人参与了诉讼，故应确认汪某某、刘某为涉案租赁合同的出租人。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销湖北省崇阳县人民法院（2015）鄂崇阳民初字第206号民事判决；
二、限杨某某于本判决生效后十日内将占用的崇阳县人民武装部第一层1号门店返还给汪某某、刘某，并自2013年2月9日起至本判决生效之日止每年按65000元租金支付给汪某某、刘某。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
一审案件受理费4080元，由汪某某、刘某负担1425元，由杨某某负担2655元。二审案件受理费4080元，由杨某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　　何云泽 审判员　　胡应文 审判员　　陈继高

书记员：罗凯