杨某某、刘宗道等与杨某某、刘宗道房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

抗诉机关：湖北省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：杨某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无业，住湖北省随州市。
委托代理人：陈宏立，湖北立丰律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：刘宗道，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，工人，住湖北省随州市。
委托代理人：王荣峰，湖北天赋律师事务所律师。

申诉人杨某某因与被申诉人刘宗道房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省随州市中级人民法院（2011）随中民再终字第3号民事判决，向检察机关申诉。湖北省人民检察院于2014年9月9日作出鄂检民（行）监（2014）42000000207号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年9月24日作出（2014）鄂民监二抗字第00070号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2009年9月15日，一审原告刘宗道诉至湖北省随州市曾都区人民法院称，2006年7月，杨某某将其所有的位于湖北省随州市创辉大厦三单元三楼西的一套住房卖给刘宗道。双方签订了房屋买卖合同，刘宗道按约支付了房款，杨某某将房屋交付给了刘宗道，但杨某某未按照合同约定为刘宗道办理房产过户手续。故请求：判令杨某某按照合同约定为刘宗道办理过户手续并交付房屋产权证，本案诉讼费用由杨某某负担。
湖北省随州市曾都区人民法院一审查明，2003年4月15日，杨某某的父亲杨公平、母亲包贻珍与杨某某签订了赠与合同，主要内容为“杨公平、包贻珍夫妇二人经协商同意将自己私房一套赠给次子杨某某，赠与人与受赠人达成如下协议：一、赠与人愿将座落于湖北省随州市烈山大道208号创辉大厦三单元三楼一套房屋（97.83平方米）赠给次子杨某某。二、杨某某同意接受赠与。三、赠与人的赠与主要为培养孙女杨宇的生活和学习费用，受赠人不得用于其他或借任何理由再将杨宇推给赠与人负担，受赠人同意其条件。四、受赠人如把杨宇推给赠与人，赠与人有权收回所赠房屋，确保老年人合法权利。赠与人：杨公平、包贻珍，受赠人：杨某某，2003年4月15日”。2003年4月15日，杨某某和杨公平夫妇到湖北省随州市烈山公证处对赠与合同进行了公证。
2006年7月22日，杨某某将受赠的房屋卖给刘宗道，双方签订了《购房买卖协议书》，主要内容为“1、杨某某现出售创辉大厦三楼三单元（97.83平方米）给刘宗道，售价伍万陆仟元整。2、房屋成交后过户手续由杨某某负责，但过户所需一切费用由刘宗道承担（时间自签字起生效叁个月内办完）。3、刘宗道先付购房定金叁万元整，余款待杨某某过户完毕一次性付清余款贰万陆仟元整。4、房屋出售后，有任何经济纠纷由杨某某负全责，并赔偿叁万经济损失。5、双方成交后任何一方不得违约，如一方违约赔偿对方违约金伍仟元整。我如收回房产赔偿伍万元（50000元）。以上签字生效。杨某某、刘宗道，2006年7月22日”。合同签订后，刘宗道即支付购房定金30000元，同时，杨某某将该房屋交付给刘宗道，刘宗道随后对该房屋进行了装修并搬进该房屋居住。刘宗道又于2006年8月13日、2006年8月21日、2006年11月8日、2008年5月2日分别付给杨某某购房款5000元、6000元、3000元、3000元，共计17000元。之后，刘宗道多次催杨某某为其办理房产过户手续未果，遂提起诉讼。诉讼中，杨某某主张房屋买卖合同无效，要求刘宗道返还房屋。
湖北省随州市曾都区人民法院一审认为，杨公平夫妇将本案诉争房屋赠与杨某某，双方签订了赠与合同并经公证处进行了公证，因此，赠与合同有效。杨某某依法取得了诉争房屋的所有权，有权对该赠与的财产进行处分。杨某某将该房屋出售给刘宗道，双方签订了《购房买卖协议书》，系双方的真实意思表示，内容合法，且该房屋已交付刘宗道使用多年，该房屋买卖合同属有效合同。杨某某辩称自己对该房屋无处分权、赠与合同已撤销的理由不能成立。杨某某要求刘宗道退还已购买的房屋，其辩称理由与事实不符，亦缺乏法律依据，故其抗辩理由不能成立。据此判决：杨某某于判决生效之日起15日内按合同约定协助刘宗道办理房屋产权过户手续。案件受理费1200元，由杨某某负担。
湖北省随州市中级人民法院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
另查明，本案诉争房屋坐落于湖北省随州市东城烈山大道208号（创辉大厦）1幢2单元3层301号，登记所有权人为杨某某的父亲杨公平。
湖北省随州市中级人民法院二审认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百八十五条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第128条规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续”。本案中，杨公平夫妇与杨某某签订的赠与合同是双方的真实意思表示。虽然杨某某称其没有收到房产证，也没有占有、使用诉争房屋。但根据刘宗道提供的房产证复印件和其装修居住多年的事实，杨某某已收到房产证并已实际占有诉争房屋，故该赠与合同成立并生效。依照《合同法》第一百八十六条：“赠与人在赠与财产的权利转移之前，可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定”以及第一百九十二条：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使”的规定，杨公平夫妇与杨某某签订的赠与合同，经过了公证机关公证，且杨某某亦未提供证据证明有上述法律规定的撤销事由，故该赠与合同不得撤销。杨某某关于赠与合同已撤销的理由不能成立，法院不予支持。
《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，诉争房屋所有权虽没有办理过户手续，但杨某某基于有效的赠与合同依法取得了房屋的处分权。上诉人杨某某与被上诉人刘宗道签订的《购房买卖协议书》系双方的真实意思表示，被上诉人刘宗道亦支付了合理的对价，且没有损害国家、集体或者第三人合法权益，该房屋买卖合同成立并生效，双方均应继续履行合同。综上，原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。据此判决：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费80元，由杨某某负担。
杨某某不服，向本院申请再审。本院于2010年12月1日作出（2010）鄂民申字第01417号民事裁定，指令湖北省随州市中级人民法院再审。
湖北省随州市中级人民法院再审查明的事实与二审查明的事实一致。
湖北省随州市中级人民法院再审认为，《合同法》第一百八十五条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”以及《合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。本案的房屋赠与合同为诺成性合同，只要当事人意思表示一致，合同就成立并生效，而不需要以交付房屋为成立要件。杨某某与其父母均在赠与合同上签字并经公证机关公证，购房合同系双方的真实意思表示，故该赠与合同已经成立并生效。依照《合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。本案诉争的房屋虽未办理过户手续，但杨某某基于有效且公证的赠与合同依法取得了诉争房屋的处分权。杨某某与刘宗道签订的《购房买卖协议书》系双方真实意思表示，刘宗道亦支付了合理的对价。故房屋买卖合同成立并生效，双方均应继续履行合同。本案为房屋买卖合同之诉，根据合同相对性的原则以及杨某某依法取得了诉争房屋处分权的法律事实，杨某某的父母与本案无利害关系，故杨某某关于原判遗漏当事人的申诉理由不能成立。杨某某申请再审称双方签订的《房屋买卖协议书》系伪造与事实不符，杨某某在庭审中陈述，房屋买卖协议书是打印的，而不是手写的，但其未能提交打印的房屋买卖协议书，故杨某某应承担举证不能的法律后果。综上，原判认定事实清楚，但双方当事人签订房屋买卖协议时，《物权法》尚未颁布实施，故原判适用《物权法》不当。经该院审判委员会讨论决定，判决维持该院（2010）随中民二终字第73号民事判决以及湖北省随州市曾都区人民法院（2009）曾民初字第2188号民事判决。
杨某某仍不服，再次向本院申请再审。本院于2011年8月10日作出（2011）鄂民再申字第255号民事裁定，驳回了杨某某的再审申请。杨某某不服，向检察机关申诉。
湖北省人民检察院抗诉认为，湖北省随州市中级人民法院（2011）随中民再终字第3号民事判决适用法律错误。理由如下：一、杨公平夫妇对杨某某的赠与约定义务没有完成，赠与房屋未办理过户登记手续，杨某某无权处分诉争房屋。二、本案中房屋买卖合同已经成立，但是合同效力因杨某某的无权处分且未得到杨公平夫妇追认而无效，买受人刘宗道只能向杨某某主张损失赔偿责任，故刘宗道请求履行房屋买卖合同的诉求不应得到支持。
杨某某同意检察机关的抗诉意见。
刘宗道辩称，本案的赠与合同有效。杨某某因有效的赠与合同对房屋享有处分权。且刘宗道系善意第三人，其利益亦应得到法律保护。故检察机关的抗诉理由不能成立。原一、二审判决认定事实清楚，适用法律得当，应予维持。
本院再审过程中，双方当事人均未提交新证据。
本院再审查明，原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院再审认为，根据检察机关的抗诉意见与被申诉人的答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、杨某某是否系无权处分？二、本案所涉的房屋买卖合同是否无效？具体评析如下：
一、关于杨某某是否系无权处分的问题

本院认为，杨某某对于房屋的处分权基于杨公平夫妇对杨某某的赠与。所以，确定杨某某是否享有对房屋的处分权，要考察上述赠与行为的效力。《合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定”。《合同法》第一百九十二条规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使”。根据上述法律规定，经过公证的赠与以及不存在法定撤销情形的赠与合同不得撤销。本案中，杨公平夫妇与杨某某签订赠与合同后在公证机关进行了公证，故该赠与合同有效。杨某某称其未履行赠与合同中约定的对杨宇的抚养义务，但其未提供证据予以证明。即使杨某某所称的未对杨宇尽抚养义务的事实属实，杨公平夫妇也应在一年的法定期限内行使撤销权，2006年7月22日杨某某与刘宗道签订《购房买卖协议书》时距离2003年4月15日杨某某与杨公平、母亲包贻珍签订赠与合同已经超过了一年的时间。虽然杨公平夫妇与杨某某在2010年3月5日经湖北省随州市烈山公证处公证解除了赠与合同，但系双方在本案诉讼过程中的协议解除，并不影响杨某某与刘宗道2006年7月22日签订的《购房买卖协议书》的效力。
此外，检察机关抗诉认为，该赠与合同所涉的房屋未办理过户手续，赠与未完成。对此，本院认为，刘宗道在原一审中提供的房产证复印件以及杨某某将房屋交由刘宗道装修居住多年的事实表明杨某某已收到了房产证并已实际占有诉争房屋。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第128条规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将房产证交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续”。根据该规定，虽然杨某某与杨公平夫妇未对房屋办理过户手续，但是基于有效的赠与合同，杨某某可以随时要求杨公平夫妇履行过户义务。因此，杨某某对诉争房屋已依法享有了处分权，其对房屋的处分系有权处分。故检察机关关于杨某某系无权处分的抗诉理由不能成立，本院不予支持。
二、关于房屋买卖合同的效力问题
前已述及，杨公平夫妇与杨某某之间的赠与合同合法有效。基于该赠与合同以及杨某某已实际占有使用诉争房屋的事实，即使该房屋未办理过户手续，亦不影响杨某某对该房屋的处分权。且杨某某与刘宗道所签订的房屋买卖合同系双方协商一致后的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定。因此，该买卖合同为有效合同。杨公平夫妇虽是该房屋的赠与人，但是在赠与完成之后，不再享有该房屋的处分权。如杨某某要求过户，杨公平夫妇应协助办理房屋过户手续。该房屋的买卖亦无需征得杨公平夫妇的同意。故检察机关关于杨某某系无权处分，该房屋买卖合同在杨公平夫妇解除了赠与合同的情形下，应被确定为无效合同的抗诉理由不能成立，本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

维持湖北省随州市中级人民法院（2011）随中民再终字第3号民事判决。
本判决为终审判决。

审　判　长　　蒋国剑 代理审判员　　朱红祥 代理审判员　　邬文俊

书记员：吴雨珠