杨淑和与敖朝阳、王某某确认合同无效纠纷一审民事判决书

杨淑和
敖朝阳
郭建军（河北尚乾律师事务所）
王某某

原告杨淑和，农民。
被告敖朝阳。
委托代理人郭建军，河北尚乾律师事务所律师。
被告王某某（系杨淑和之夫），农民。
原告杨淑和与被告敖朝阳、王某某确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨淑和、被告敖朝阳委托代理人郭建军、被告王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，处分共同共有的不动产，应当经全体共同共有人同意或事后追认，未经其他共有人同意而处分共有不动产，法律一般情形下应认定无效。涉案楼房购置于原告杨淑和与被告王某某夫妻关系存续期间，应属于杨淑和与王某某的夫妻共同财产。原告杨淑和主张对王某某售房行为事先并不知情，敖朝阳亦未能提举充分证据证明杨淑和对王某某出售共有房屋的行为知情或认可，故王某某的售房行为应认定系无权处分行为。杨淑和作为房产共有人，在获知房屋被王某某出售后拒绝追认；且房屋作为不动产，对第三人而言依法不适用善意取得，故王某某向敖朝阳擅自出卖夫妻共有房产的行为，侵害了原告作为房产共有权利人的共有权。
同时，依据“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”的司法解释，如符合上述情形，买受人实际取得物权，须具备主观上善意、客观上支付合理对价、形式上办理过户登记三个要素，缺一不可。首先，法律明确了不动产依法不适用善意取得制度；其次，被告敖朝阳支付了王某某100000元、代王某某偿还了部分贷款利息，后在诉讼中代王某某偿还了贷款本金500000元，能够认定敖朝阳支付了合理对价；再次，房产转让协议签订后，出卖人王某某并未将该房产转移登记至敖朝阳名下，敖朝阳并未实际取得涉案楼房的所有权。敖朝阳虽反驳涉案楼房因办理了抵押登记致未能过户的抗辩意见，因抵押登记与办理过户之间并非存在唯一、必然的因果联系，抵押权登记仅是影响买卖双方办理过户的制约因素而非决定因素，权利人可以通过清偿主债权而消灭抵押权，故被告敖朝阳的抗辩意见理据不足，本院不予采信。对于被告敖朝阳认为应依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》适用法律的抗辩理由，根据新法优于旧法、特别法优于一般法的法律适用原则，其抗辩理由亦不能成立。
综上，二被告于2013年6月8日订立的房产转让协议无效。协议被确认无效后，因该协议取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因合同无效所致的法律后果，基于诉讼主体的相对性、诉讼标的的非同一性，故与本案不宜合并审理，当事人可案外协商或另案诉讼解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条  、《中华人民共和国物权法》第九十七条  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）》第十一条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  之规定，判决如下:
确认被告王某某与被告敖朝阳于2013年6月8日签订的房产转让协议无效。
案件受理费9900元，被告敖朝阳、被告王某某各负担4950元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。

本院认为，处分共同共有的不动产，应当经全体共同共有人同意或事后追认，未经其他共有人同意而处分共有不动产，法律一般情形下应认定无效。涉案楼房购置于原告杨淑和与被告王某某夫妻关系存续期间，应属于杨淑和与王某某的夫妻共同财产。原告杨淑和主张对王某某售房行为事先并不知情，敖朝阳亦未能提举充分证据证明杨淑和对王某某出售共有房屋的行为知情或认可，故王某某的售房行为应认定系无权处分行为。杨淑和作为房产共有人，在获知房屋被王某某出售后拒绝追认；且房屋作为不动产，对第三人而言依法不适用善意取得，故王某某向敖朝阳擅自出卖夫妻共有房产的行为，侵害了原告作为房产共有权利人的共有权。
同时，依据“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”的司法解释，如符合上述情形，买受人实际取得物权，须具备主观上善意、客观上支付合理对价、形式上办理过户登记三个要素，缺一不可。首先，法律明确了不动产依法不适用善意取得制度；其次，被告敖朝阳支付了王某某100000元、代王某某偿还了部分贷款利息，后在诉讼中代王某某偿还了贷款本金500000元，能够认定敖朝阳支付了合理对价；再次，房产转让协议签订后，出卖人王某某并未将该房产转移登记至敖朝阳名下，敖朝阳并未实际取得涉案楼房的所有权。敖朝阳虽反驳涉案楼房因办理了抵押登记致未能过户的抗辩意见，因抵押登记与办理过户之间并非存在唯一、必然的因果联系，抵押权登记仅是影响买卖双方办理过户的制约因素而非决定因素，权利人可以通过清偿主债权而消灭抵押权，故被告敖朝阳的抗辩意见理据不足，本院不予采信。对于被告敖朝阳认为应依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》适用法律的抗辩理由，根据新法优于旧法、特别法优于一般法的法律适用原则，其抗辩理由亦不能成立。
综上，二被告于2013年6月8日订立的房产转让协议无效。协议被确认无效后，因该协议取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因合同无效所致的法律后果，基于诉讼主体的相对性、诉讼标的的非同一性，故与本案不宜合并审理，当事人可案外协商或另案诉讼解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条  、《中华人民共和国物权法》第九十七条  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）》第十一条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  之规定，判决如下:

确认被告王某某与被告敖朝阳于2013年6月8日签订的房产转让协议无效。
案件受理费9900元，被告敖朝阳、被告王某某各负担4950元。

审判长：乔纪云
审判员：宋彬彬
审判员：左小永

书记员：刘洪滔