杨某与李某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：杨某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住江西省吉安市。
　　委托诉讼代理人：钟俊，上海新沪律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市黄浦区。
　　委托诉讼代理人：黄超宇，北京德和衡(上海)律师事务所律师。
　　原告(反诉被告，以下简称原告)杨某与被告(反诉原告，以下简称被告)李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序审理。被告于2018年8月8日提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2018年8月8日、2018年9月4日公开开庭进行了审理。后发现案件不宜适用简易程序，裁定转为普通程序依法组成合议庭，于2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托诉讼代理人钟俊、被告李某某的委托诉讼代理人黄超宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告杨某向本院提出本诉诉讼请求：1.判令原、被告签订的《合作经营合同》于2018年3月15日解除；2.判令被告向原告退还保证金76,000元、进场费57,000元；3.判令被告赔偿原告经济损失449,378元(包括居间费19,000元，厨房设备、碗、桌及空调56,478元，装修费150,000元，租赁员工宿舍及解除租赁合同赔偿费用7,500元，煤气安装费用8,000元，店招1,400元，停业期间员工工资100,000元，解除劳动合同赔偿金57,000元，停业期间利润50,000元)；4.由被告承担诉讼费用。审理中，原告变更第三项诉请为：判令被告赔偿原告经济损失242,378元(包括居间费19,000元，厨房设备、碗、桌及空调56,478元，装修费150,000元，租赁员工宿舍及解除租赁合同赔偿费用7,500元，煤气安装费用8,000元，店招1,400元)，撤回关于停业期间员工工资、停业期间利润以及解除劳动合同赔偿金的诉请。
　　事实和理由：2017年5月1日原告通过中介与被告签订《合作经营合同》，约定原告承租上海市长宁区武夷路242-3(以下简称涉讼店铺)经营面馆，每月合作金38,000元，付三押二。同日，原告支付押金、租金和进场费合计247,000元。合同第八条约定，经营执照和小餐饮备案的许可证由被告办理。合同签订后，原告进行装修并于2017年9月1日开始营业，2018年3月14日，长宁区市场监督管理局以(2018)第304003号《监督意见书》，责令原告立即停止经营活动。原告于当日停业，与被告沟通，2018年4月13日被告同意继续为原告办理餐饮备案，但至今没有办理。原告了解到涉讼店铺用途系居住性质，不能办理营业执照，致使合同无法继续履行，故原告诉至法院，要求判如所请。
　　被告李某某本诉辩称并反诉诉称，2017年5月1日，原、被告签订《合作经营合同》后按约定履行合同，商铺也顺利开业。2018年2月18日，原告未按照合同约定向被告支付2018年3月1日至5月31日的合作金。后经被告多次口头、书面催告原告均未支付上述款项。2018年6月12日，被告向原告发送书面解除函，要求原告归还涉讼店铺，但原告没有支付款项也没有归还涉讼店铺。2018年7月2日，被告自行将涉讼店铺收回。上述书面解除函于2018年6月14日送达，因此双方的《合作经营合同》已经于该日解除。因原告违约在先，故被告有权没收押金。进场费在合同中没有约定，是改建房屋、测评报告所花费用，不属于本案法律关系下的费用，进场费不应当返还。双方签订合同时已经明确涉讼店铺的用途为住宅，用于面馆经营仅仅向街道申请餐饮临时备案许可，作为实际经营方的原告应当同样承担办理义务，且被告已经积极代表原告与街道沟通，但遭到拒绝。被告在经营证照的问题上没有违约行为不应当承担违约责任。被告认为原告不存在经济损失，也不应当向被告主张经济损失。原告违约在先，应当自行承担损失。现被告向本院提出反诉请求：1.判令确认双方签订的《合作经营合同》于2018年6月14日解除；2.判令原告向被告支付2018年3月1日至2018年5月31日的合作金114,000元；3.判令原告支付逾期支付上述合作金的违约金：以114,000元为本金，每日0.5%为比例，自2018年2月19日起至判决生效之日止；4.判令原告向被告支付2018年6月1日至2018年6月14日的合作金17,733.33元；5.判令原告支付被告2018年6月15日至2018年7月2日期间的占用费180,200元(计算方式：38,000元/30天*14天)；6.确认被告无需返还保证金76,000元；7.判令原告支付违约金76,000元(计算方式：月合作金38,000元*2)；8.本案诉讼费用由原告承担。
　　原告杨某反诉辩称，不同意被告的反诉诉请。原告自2018年3月14日收到市场监督局停业通知后就未再继续经营。涉案店铺被责令停业的原因是没有证照。被告有义务为原告办理营业执照，而被告一直未办理，导致停业后果。原告没有违约行为，不应当承担违约责任。原告未支付2018年3月1日之后的房租是因为被告没有为原告办理证照，且2018年2月原告已经被告知涉讼店铺因没有经营许可证将被停止经营。这一逾期支付是一种抗辩，而非违约。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的合作经营合同、招商银行转账凭证、微信转账记录、监督意见书、情况说明、房地产权证、合作金缴付通知、通知函等证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院经审理认定事实如下：
　　涉讼店铺的产权人为上海电气集团资产经营有限公司，用途为住宅。被告通过案外人转租取得涉讼店铺的出租权。
　　2017年5月1日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《合作经营合同》一份，约定甲方出租武夷路XXX号建筑面积106平方米的场地给乙方，作为面馆使用，期限自2017年5月1日至2019年5月31日；每月合作金38,000元，三个月为一期支付，先付后用，首期合作金114,000元，每期合作金到期前10日支付下一期合作金；如连续30日甲方未收到乙方合作金，甲方有权收回该场地，如未按时支付合作金，按租金每日千分之五计算违约；乙方应支付场地合作保证金76,000元，合作关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定的由乙方承担费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第八条第(一)款约定，甲方用该场地跟乙方合作后，营业需要的证照或轻餐饮备案制由甲乙双方协商后甲方办理，乙方协助；该相关证照年检由甲方派专人处理，费用乙方承担；乙方若增加原证照经营业态范围，由甲方协助办理，费用由乙方承担。合同第九条第(二)款约定，有下列情形之一的一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按合同解除当月月合作金的2倍支付违约金，给另一方造成损失，违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：……4、乙方逾期不支付合作金或其他费用累计超过10天的；……合同第十条第(四)款约定，乙方逾期支付合同项下约定的合作金、保证金、应缴纳的各种费用的，应按逾期支付金额每日0.5%向甲方支付违约金。合同第十条第(五)款约定，合作期间因场地所有权及营业证照因素导致乙方门店不能正常经营的，甲方应赔偿乙方此项目的实际损失。
　　合同签署后，原告向被告支付了保证金76,000元，首期合作金114,000元和进场费57,000元。
　　2018年3月14日，上海市长宁区市场监督管理局向原告发出《监督意见书》，载明，因原告未取得《食品经营许可证》从事整碗重庆小面的行为，违反了《中华人民共和国食品安全法》第三十五条第一款的规定，责令原告立即改正，立即停止经营活动。原告于当日签收。
　　2018年4月13日，原告与被告代理人周建华签署《情况说明》一份，载明，因武夷路XXX号商铺停业事宜，双方协商做如下处理：从2018年4月13日到5月12日由甲方去办理餐饮备案制，未办理出来的双方再协商处理。
　　2018年5月28日及2018年6月6日，被告两次发送通知书向原告催缴2018年3月1日至5月31日的合作金114,000元。
　　2018年6月12日，被告发送“承包合同解除暨停止水电及清场通知书”，认为原告违反承包合同，长期延迟缴纳承包金，要求解除合同，支付承包金、返还房屋等。该通知书于2018年6月14日被签收，但原告否认收到该通知书
　　2018年6月19日，被告发送“清场通知书”，要求原告限期清场搬离。该通知书被拒收。
　　2018年6月27日，被告发送“通知函”，继续要求原告搬离。
　　原告另提供如下证据：1.《施工合同》一份，系原告与张建斌签署，原告委托张建斌对涉讼店铺进行装修，工期2017年7月15日至2017年8月15日，工程价款150,000元，报价单金额150,851.22元；2.张建斌出具的装修费用150,000元的收据一份；3.证人证言，张建斌到庭作证陈述，证人对涉讼店铺进行了装修，工程价款150,000元，30,000元是支付宝转账，120,000元是现金支付，分多次支付，按工程进度以及根据购买材料的时间支付。涉讼店铺装修自2018年5月开工，8月装修完毕。2018年8月15日，证人向原告出具了收到装修费用的收据，收据上的签字系证人本人所签；4.购销合同、收据及发票、淘宝及京东订单截屏，证明原告购买厨房设备、餐具、桌椅、空调、店招等支出56,478元；5.物业租赁合同及租赁合同解除说明，证明原告为租赁员工宿舍以及解除租赁合同支出7,500元。6.佣金确认书、收据、微信转账记录，证明原告为承租涉讼店铺支付居间费19,000元。7.无证食品经营责任告知书(复印件)，证明原告于2018年2月就收到了告知书，所以原告才没有继续支付合作金。
　　被告对上述证据1、2、4、5、6不予认可，不清楚是否有相应费用的发生。对于证人证言的真实性不予认可，120,000元的工程价款现金给付不合理，且证人也没有装修资质。对于证据7的真实性不予认可。文件没有盖章签字落款，不清楚制作单位、发送和收到的日期。
　　被告补充提供“信访事项答复意见书”一份，该意见书系上海市长宁区华阳路街道办事处于2018年7月25日向案外人周建华答复，关于武夷路XXX号商铺经营餐饮，申办小型餐饮服务提供者临时备案事宜，经核实，武夷路XXX号商铺于2017年被12345热线投诉其油烟扰民，故街道不予批准申请。原告对该意见书真实性予以认可，但关联性不予认可，认为双方合同约定是办理餐饮备案，并非临时备案，原告也从未收到过投诉。
　　审理中，1.关于涉讼店铺的返还，被告主张2018年7月1日其自行进入涉讼店铺，将经营物品、桌椅板凳放置在涉讼店铺外，通知原告自行取回。被告进入涉讼店铺时厨房无设备设施。原告则主张因被告于2018年7月1日自行进入涉讼店铺，厨房设施设备被强拆，设备无法使用，部分设备取回，损坏的设备没有取回。2.原告申请法院至长宁区市场监督管理局调查涉讼店铺无证食品经营告知情况。本院于2018年11月27日至上海市长宁区市场监督管理局调查，工作人员钱斌芳陈述2018年2月初向涉讼店铺经营人员告知过，因没有办理食品经营许可证，属于非法经营，通知其立即停止经营。被告表示对调查内容真实性没有异议，但认为市场监督管理局的告知对象是实际经营人，并非被告，被告对此是不清楚的。无法正常经营是在2018年3月14日之后告知被告的，而原告在2018年3月未缴纳租金的行为才是合同解除的原因。原告则主张市场监督管理局的告知情况均与被告沟通过。
　　本院认为，本案中双方的第一个争议焦点为双方合同的性质。双方签署的合作经营合同，约定被告提供房屋供原告使用，原告支付固定的合作金，双方并无共同经营，共担风险，共享利润的约定，故该合同符合租赁合同的特征，双方之间成立租赁合同关系。
　　第二个争议焦点为导致合同解除的违约方。原告主张，因被告未能按约履行办理经营证照的义务，致使合同无法继续履行。被告主张，无法办理临时备案的原因在于原告经营的项目油烟扰民，双方合同解除是原告自2018年2月18日就开始拖欠合作金导致。根据本院至长宁区市场监督管理局调查的情况显示2018年2月初市场监督管理局已经向涉讼店铺经营人员告知，因没有办理食品经营许可证，属于非法经营，并通知原告立即停止经营。此后的2018年3月14日，上海市长宁区市场监督管理局也确实向原告发出《监督意见书》，责令原告停止涉讼店铺的经营。故原告认为其未支付2018年3月1日之后的租金是一种抗辩而非违约的主张，本院予以采信。按照双方合同约定，办理涉讼店铺经营所需证照或轻餐饮备案制系被告义务，因此办理证照或备案的风险应当由被告承担。被告未能按约为原告办理证照或备案手续，导致市场监督管理局责令原告停止经营，原告承租涉讼店铺的租赁目的无法实现，系导致双方合同解除的原因。故原告的主张，具有事实和法律依据，本院予以采信。关于合同解除的时间，原告主张自责令停业之日解除。原告并未行使过合同解除权，且停业之后双方仍在协商办理小餐饮备案事宜，故原告主张自责令停业之日解除，缺乏事实依据，本院不予采信。被告虽然发送过解除函，但被告在发函之时并不享有合同解除权，其解除行为不发生合同解除的法律效力。根据双方陈述，2018年7月1日，房屋由被告收回，故本院确认以该日作为双方合同的解除日。
　　第三个争议焦点：违约责任的确定及合同项下费用的结算。依据合同法的规定，违约一方应当向守约方承担继续履行、赔偿损失等违约责任。
　　关于原告主张的居间费、租赁员工宿舍及解除租赁合同的赔偿金、煤气安装费用以及店招制作费用，原告并未提供充分证据证明确有上述费用的发生或相关费用系因涉讼店铺而发生，故原告的上述诉请本院不予支持。
　　关于装修损失，原告提交了施工合同、费用收据，证人张建斌亦到庭证明对涉讼店铺实际进行了装修并收取了150,000元费用。本院确认原告为涉讼店铺的装修支付了150,000元的事实。被告虽然对装修的相关费用不予认可，同时认为以现金支付大部分费用不合理，但其对自己的主张亦未提供任何证据予以证明，故本院对被告的主张不予采信。结合装修费的金额、实际使用的时间、合同约定的租期等综合判断，被告承担装修费损失为76,500元。
　　关于设施设备的损失，原告主张因被告强拆导致部分设备损坏，仅仅取回部分设备，而被告则认为设施设备已经由原告自行拆除，桌椅、餐具等已通知原告取回，但双方对自己的主张均未提供充分的证据予以证明。但考虑到原告为经营必然需要购置厨房设备、桌椅、餐具等，而2018年7月1日被告系自行进入涉讼店铺收回房屋，原告未能及时搬离或拆除相关设施设备的可能性较大，同时考虑到合同解除的原因，本院酌定原告的设施设备损失为15,000元。
　　关于进场费，被告抗辩非本案法律关系项下费用，原告系为了承租涉讼店铺而向被告支付了该笔费用，属于租赁合同项下发生的费用，应当一并计入原告损失为宜。双方系口头约定支付该项费用，并未约定合同解除情况下如何处理。考虑到原告支付该笔费用是为了承租涉讼店铺用于经营，现双方合同因被告原因未能履行完毕，本院酌定由被告承担进场费损失36,000元。
　　关于2018年3月1日至7月1日的租金，其中2018年3月1日至2018年3月13日期间的租金16,466.67元，原告应当予以全额支付；2018年3月14日至7月1日期间的租金，考虑到涉讼店铺于2018年3月14日被责令停业，原告此后无法按照约定用途使用涉讼店铺，租金应当予以减少。结合双方合同解除的原因，此期间的租金酌定为53,800元。综上，原告应当向被告支付2018年3月1日至7月1日的租金70,266.67元。合同解除后，押金应当予以退还。被告没收押金以及支付违约金、占用费的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)项、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)杨某与被告(反诉原告)李某某于2017年5月1日签订的《合作经营合同》于2018年7月1日解除；
　　二、被告(反诉原告)李某某应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)杨某返还保证金76,000元；
　　三、被告(反诉原告)李某某应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)杨某赔偿损失127,500元；
　　四、原告(反诉被告)杨某应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)李某某支付租金70,266.67元；
　　五、驳回原告(反诉被告)杨某其余的本诉诉讼请求；
　　六、驳回被告(反诉原告)李某某其余的反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费6,930.67元，由原告(反诉被告)杨某负担2,578.17元，由被告(反诉原告)李某某负担4,352.50元。
　　反诉案件受理费4,684.22元，由原告(反诉被告)杨某负担778.33元，由被告(反诉原告)李某某负担3,905.89元
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：吴怡聂

书记员：胡桂霞