杨某某与景雪某、佳木斯巨丰房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

原告（执行案外人）:杨某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住佳木斯市前进区。
委托代理人：李振军，佳木斯市前进区法律援助中心法律工作者。
被告（申请执行人）:景雪某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住佳木斯市向阳区。
委托代理人：贾丽，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。
被告（被执行人）：佳木斯巨丰房地产开发有限公司，住所地佳木斯市向阳区中山路58号。
法定代表人：董影，董事长。
被告（被执行人）：赵宏，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现羁押于黑龙江省香兰监狱。

原告杨某某与被告景雪某、佳木斯巨丰房地产开发有限公司（以下简称：巨丰公司）、赵宏案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用普通程序,于2018年11月30日公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托代理人李振军，被告景雪某及委托代理人贾丽、赵宏到庭参加诉讼，被告巨丰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨某某向本院提出诉讼请求：1.依法判决立即停止对佳木斯市向阳区唐人中心B号楼4单元12层2室房屋的执行，并解除对上述房产的查封；2.确认于2010年3月31日与巨丰公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》及于2018年9月11日补充签订的《房屋征收补偿安置协议书》有效，位于对佳木斯市唐人中心B号楼4单元12层2室房屋归杨某某所有；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年3月31日，原告杨某某与被告签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定原告所有的30.08平方米房产被拆迁后，由巨丰公司回迁安置唐人中心B栋4单元12楼2号，建筑面积75.65平方米。2018年9月11日，原告与巨丰公司再次签订《房屋征收补偿安置协议书》并补缴入户需交相关费用，交付诉争房产钥匙，原告入户装修使用该房屋至今。2018年10月11日，原告在产权处得知诉争房产因景雪某诉赵宏、巨丰公司民间借贷纠纷执行案，佳木斯市郊区法院已将包括原告所有的房产在内的十套房产查封。原告特对上述查封行为提出案外人执行异议申请。2018年11月6日，郊区法院以（2018）黑0811执异55号执行裁定，驳回杨某某的异议请求。杨某某对（2018）黑0811执异55号上述执行裁定不服，依法对三位被告提起民事诉讼。杨某某于2010年3月31日与巨丰公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》及补充签订的《房屋征收补偿安置协议书》是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。根据法律规定，杨某某是被拆迁人，对诉争房产依法享有优先受偿权。
景雪某辩称,1.巨丰公司在明知案涉房屋在查封状态，仍于2018年9月11日将房屋安置给原告，该行为属无效民事法律行为，双方订立的《房屋征收补偿安置协议书》为无效合同。原告与巨丰公司于2010年3月31日签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，并未标明安置房屋为B号楼4单元12层2室，仅记载安置地点原地多层。巨丰公司将案涉房屋安置给原告的时间应是2018年9月11日双方第二次签订《房屋征收补偿安置协议书》时，而此事，案涉房屋属于查封状态，且已经过评估公司评估，并于2018年8月1日在淘宝网进行拍卖。以上任何一个法定程序都已通知了巨丰公司，同时对于原告来说，以上法定程序也是公开并可查询到相关信息，双方在此情形下，仍故意签署安置协议书，根据《城市房地产管理法》“依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让”，该条规定为强制性规定，违反此规定即是合同无效的情形，且景雪某查封案涉房屋裁定（2016）黑0811民初284号裁定书也明确说明，查封期间，查封物不得出租、不得买卖、抵押、损毁。综上，巨丰公司明知案涉房屋处于法院查封状态，还故意安置给原告的行为属于无效的民事行为，无论原告是否知情，都不影响合同无效的法律后果。2.案涉房屋已于2018年9月15日在淘宝拍卖过程中，由买受人王永杰以321066.2元竞得，法院已于2018年9月25日作出（2018）黑0811执56-2号执行裁定书，裁定案涉房屋归买受人王永杰所有。在王永杰拍卖及竞得过程中，曾多次去查看过房屋，在9月份、10月初去查看房屋还是空置状态，10月中旬，才发现有人进入房屋。所以，无论是以原告提交的2018年9月13日的物业合同、物业费、临迁费结算单、燃气初装费、装修保证金票据记载的日期为进户日期，还是以10月中旬为进户日期，都处于房屋查封之后才开始占有使用房屋。综上，请求驳回原告诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.房屋所有权证存根、房屋拆迁安置补偿协议书、房屋征收补偿协议书。此组证据能够证实杨某某的房屋被巨丰公司拆迁并安置的事实，对其真实性，本院予以采信；2.房屋差价款收据、临迁费结算单据。各被告对证据的真实性不持异议，本院对此组证据的真实性予以采信；3.物业合同、收据4张。此组证据能够证实杨某某于2018年9月13日办理了入户手续，对此证据，本院予以采信；4.评估报告、成交确认书、执行裁定书。此组证据均系本院出具的，证实本院已经通过拍卖程序对涉案房屋进行了拍卖，对此组证据，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月31日，杨某某与巨丰公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定巨丰公司拆迁杨某某38.08平方米住宅一处，上靠面积50平方米，原地安置面积60平方米房屋，协议还约定了搬迁费、临迁费等事项。2018年9月11日，双方再次签订《房屋征收补偿安置协议书》，确定为杨某某安置B楼4单元12层2室房屋，面积75.65平方米，杨某某应补交增加面积费用127000元。当日，杨某某支付了127000元，巨丰公司出具收据一张。2018年9月13日，杨某某与佳木斯惠泽物业管理有限公司签订了唐人中心物业服务合同，交纳了物业费、燃气初装费等费用，办理了入户手续。
2013年10月18日，景雪某与巨丰公司签订了多份《佳木斯“唐人中心”商品房认购书》，巨丰公司以房屋买卖的形式为赵宏向景雪某借款提供担保。2016年3月2日，景雪某向本院提起诉赵宏、巨丰公司民间借贷纠纷一案，并于2016年3月4日向本院提出财产保全申请，要求对巨丰公司所有的多套房屋（包括本案的B号楼4单元12层02室）予以查封。本院作出（2016）黑0811民初284号民事裁定书，查封了巨丰公司的多套房屋，并于2017年1月18日作出（2016）黑0811民初284号民事判决，判决赵宏偿还景雪某借款300万元及利息；巨丰公司对赵宏应偿还景雪某的300万元本金及利息在抵押物价值范围内承担抵押担保责任。巨丰公司上诉至佳木斯市中级人民法院，佳木斯市中级人民法院于2017年10月10日作出（2017）黑08民终513号民事判决，维持了本院（2016）黑0811民初284号民事判决。案件生效进入执行程序后，本院于2018年4月2日作出（2018）黑0811执56号执行裁定书，裁定对包括本案涉案房屋在内的多套房屋进行评估、拍卖。本院于2018年7月3日向巨丰公司送达了拍卖通知书、拍卖公告及拍卖需知。2018年9月15日，王永杰在淘宝网以321066.2元竞得案涉房屋，本院于2018年9月25日作出（2018）黑0811执56-2号执行裁定书，确认案涉房屋归王永杰所有。杨某某于2018年11月5日向本院提出异议，认为案涉房屋属于其回迁安置房屋，本院于2018年11月6日作出（2018）黑0811执异55号执行裁定书，驳回了杨某某的异议请求，杨某某不服，向本院提出案外人执行异议之诉。

本院认为，本案的争议焦点为杨某某对案涉房屋是否享有权利，该权利能否排除本院的执行。首先，杨某某与巨丰公司在2010年3月31日签订的房屋拆迁补偿安置协议书并没有明确安置房屋的具体房号，2018年9月11日杨某某与巨丰公司的房屋征收补偿安置协议书约定了安置房屋为本案争议房屋，但该协议签订在本院2016年3月4日作出的（2016）黑0811民初284号财产保全裁定之后，故杨某某依法不能取得案涉房屋的所有权；其次，本院通过合法的程序拍卖案涉房屋，并依法向巨丰公司送达了相关告知书，巨丰公司又于其后将该房屋安置给杨某某，违抗了本院的执行，对其安置行为不予保护；最后，案外人提出对执行提出异议，应在执行完毕前提出。王永杰已于2018年9月25日通过合法程序取得案涉房屋的所有权，本院对该房屋已执行完毕，杨某某于2018年11月5日提出异议，已超过了期限。
综上所述，杨某某对佳木斯市唐人中心B号楼4单元12层02室提出的异议不能对抗本院的执行，杨某某可向巨丰公司另行主张权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用
的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：

驳回杨某某的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费免予收取。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。

审判长 董磊
人民陪审员 娄亚芹
人民陪审员 张晓英

书记员： 褚星迪