杨某某与张前进房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告、反诉被告)：杨某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地江西省吉安市。
　　委托诉讼代理人：朱文钟，上海市国泰律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告、反诉原告)：张前进，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地安徽省。
　　委托诉讼代理人：陈维亮，上海辉和律师事务所律师。
　　上诉人杨某某因与被上诉人张前进房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2018)沪0118民初4829号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
　　上诉人杨某某上诉请求：撤销一审判决主文第二、三项，改判支持己方一审诉求，驳回张前进一审全部反诉请求。
　　事实和理由：一、一审法院认定事实错误，张前进出于私欲单方解除了与己方的合同，并用威逼手段迫使己方搬离。一审法院认定双方确认终止合同履行有误。二、己方主张的费用均有事实依据，一审判决对事实的认定完全违背了基本事实。三、张前进在一审中的反诉是虚假的恶意诉讼，一审判决没有任何事实依据，一审主观臆断代替了客观的事实，是完全错误的，且张前进的反诉请求明显超过三年的诉讼时效。
　　被上诉人张前进辩称，同意一审判决，请求予以维持。
　　杨某某向一审法院起诉，要求判令：1、张前进返还己方本市青浦区朱家角镇小江村沪青平公路XXX号房屋、场地(以下简称“系争厂房”)拆违减量工程中本因属于杨某某享有的5吨行车、45米行车梁拆除的补偿款人民币(以下币种均为人民币)66,500元；2、张前进赔偿己方系争厂房拆违减量工程中本因属于己方享有的行车钢结构框架、钢材折价的材料款2万元；3、张前进返还己方系争厂房拆违减量中本因属于己方享有的砖砌的污水池拆除的补偿款3,000元。一审中，杨某某增加诉讼请求要求张前进补偿双方合同约定的补偿搬迁费5万元(合同10.2条)。
　　张前进提出反诉，要求判令：1、杨某某支付损失26万元；2、杨某某支付场地内污水建造费9,920元；3、杨某某支付场地清理费24,200元；4、杨某某支付场地地坪铺设及维修费83,000元。
　　一审法院认定事实如下：2012年11月30日，杨某某(乙方)与张前进(甲方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区朱家角镇沪青平公路XXX号厂房租赁给乙方使用，期限10年，自2012年11月30日至2022年11月30日止，2012年11月30日至2012年12月30日为双方交接期(即免租期)，2012年12月30日开始计算租金。厂房租金前3年不变(2012年12月30日至2015年12月30日每平方米0.40元，厂房年租金26万元，押金3万元)，租金三年后(2015年12月30日起)开始递增，递增幅度为每三年递增5%，先付后用，乙方应每12个月支付一次租金，支付时间提前30天，逾期7天未付租金，甲方有权终止合同，并保留其它合法的追缴权力，由此造成的经济损失由乙方负责。在厂房租赁合同期间内不满10年，甲方有权从乙方押金中扣除3万元作为甲方补偿。合同提前终止或有效期满，甲乙双方由于其他原因未达成续租协议，乙方应于合同终止之日或租赁期满之日迁离租赁厂房或土地，并将其返还给甲方。合同期内如甲方提前终止合同，需补偿乙方两个月房租作为给乙方的违约补偿，如乙方提前终止合同，需补偿甲方两个月房租作为给甲方的违约补偿，以上违约金额以合同终止月房租为准。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后，杨某某按约使用系争厂房，并支付押金3万元。2014年8月23日，张前进向杨某某出具收据，言明：9到10月份房租，沪青平公路XXX号厂房租金43,300元，2014年厂房租金，水电到2014年10月份，如不搬走造成损失有杨某某负责后果，2014年10月份搬走，以后水电与我无关。2017年9月11日，行车5吨一台估价66,500元、砖砌污水池3,000元。
　　一审中，杨某某、张前进双方确认2014年10月终止合同的履行，相关费用进行了结算，但遗留杨某某的行车未搬离。系争厂房现已拆除。
　　一审中，杨某某表示：己方房租是一年一付，不存在逾期，是张前进主动要求己方退租，己方认为张前进与王利斌签订的合同不真实，后杨公司是2015年成立，怎么会出现在2012年的合同书及收条上，2015年1月杨某某已经撤离系争厂房，2015年3月的电费只有2元多，问过电力公司，后面没有使用过，没有电张前进怎么会在系争厂房上平整。系争厂房原来是属于小江村集体土地，没有产证，也没有规划审批手续，张前进是三房东，原来是茭白市场，租赁给上海光林工贸有限公司，光林公司租赁给张前进，张前进在转租给杨某某，张前进是没有转租权的。2014年12月搬离。2015年3月约张前进见面，系争厂房内还有行车在里面，其他东西已经全部搬离。租金支付至2014年10月，双方终止合同，不再租赁，行车一拆有可能房屋就倒了，张前进没有说过要求杨某某搬离行车。污水池也是杨某某建造的，2018年春节后发现系争厂房已拆除。搬迁费55,000元推断出是有补偿的。
　　张前进表示：估价表是2017年，杨某某是在2014退出系争厂房租赁。张前进与案外人签订的合同年租金是13万，差额二年26万元。后杨公司与市政建设就污水池，清理费及场地平整费用签订合同。当时水电是不用了，从隔壁借用的水电。虽然企业在2015年3月成立，收据上的章是后面加盖的。当时从光林公司租赁时没有看到过产证等信息，不知道产权人是谁。口头承诺可以转租，2015年4、5月杨某某才全部搬离。杨某某留了行车在里面，杨某某一直存在拖欠房租的行为，2014年10月租赁合同已经终止，张前进认为是杨某某的东西，要求搬走。造房屋时就是有行车架的，污水池也是张前进建造的。2017年底系争厂房拆除。行车签订减量化后由政府处理，是评估报告中66,500元。2017年底全部拆除。因为杨某某没有搬离行车，导致张前进只能出租一半，二年26万。污水池是张前进建造的，减量化中补偿3,000元。
　　一审法院认为,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案杨某某、张前进签订的《租房协议》中租赁的房屋未取得建设工程规划许可证，故该租赁协议无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿；张前进确认行车系杨某某所有，理应将该行车的补偿款66,500元返还杨某某，故对杨某某要求返还行车补偿款66,500元的诉讼请求，一审法院予以支持。杨某某主张行车钢结构架等折旧材料款2万元、污水池3,000元及搬迁费5万元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。杨某某、张前进均确认系争厂房内存在杨某某行车未搬离，占用了系争厂房，对此张前进存在相应的房屋使用费损失，杨某某主张行车系应张前进要求未搬离，未提供证据证实，一审法院不予采信；一审法院综合双方对合同无效的过错程度、实际使用情况以及房屋等已经拆除的现状等因素，酌情由杨某某赔偿张前进损失10万元。张前进主张污水建造费、场地清理费等，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
　　一审法院判决：一、张前进应于判决生效之日起十日内返还杨某某行车补偿款66,500元；二、驳回杨某某的其余诉讼请求；三、杨某某应于判决生效之日起十日内支付张前进损失10万元；四、驳回张前进的其余诉讼请求。
　　二审中，当事人均无新证据提交。
　　本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，根据查明的事实，系争厂房无合法建造手续，所涉租赁合同应认定为无效。根据一审查证情况，杨某某未将行车搬离，应认定其仍继续占有使用系争厂房，应参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。一审法院关于房屋使用费的认定意见，具备事实和法律依据，本院予以认同。上诉人杨某某关于此节的上诉意见，本院不予支持。至于行车钢结构架等折旧材料款、污水池费用及搬迁费问题，一审对此所作认定，并无不当，本院予以认同。
　　综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费3,760元，由上诉人杨某某负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　张末然

审判员：姚  跃

书记员：彭  辰