杨某某、倪彬娟等与刁某农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：杨某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告：倪彬娟，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告：杨建明，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告：杨建荣，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告：杨思丽，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告：杨思华，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　上列六原告的共同委托诉讼代理人：周培源，上海永乐律师事务所律师。
　　被告：刁某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省。
　　委托诉讼代理人：郁少波，上海博济律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：沈梅初，上海博济律师事务所律师。
　　原告杨某某、倪彬娟、杨建明、杨建荣、杨思丽、杨思华与被告刁某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，于同月26日、2019年1月7日公开开庭进行了审理。原告杨某某、杨建荣及六原告的共同委托诉讼代理人周培源、被告刁某及其委托诉讼代理人郁少波均到庭参加了诉讼。被告的委托诉讼代理人沈梅初参加了第一次庭审活动。本案现已审理终结。
　　原告杨某某、倪彬娟、杨建明、杨建荣、杨思丽、杨思华共同向本院提出诉讼请求：判决原告杨建荣与被告签订的位于上海市浦东新区惠南镇城南村XXX-XXX号房屋的买卖合同无效。事实和理由：原告杨某某和倪彬娟系夫妻，是原告杨建明和杨建荣的父母亲，原告杨思丽是杨建明的女儿，原告杨思华是杨建荣的儿子。2013年11月，杨建荣因缺钱向被告借款50万元，被告实际出借45万元，并提出将上海市浦东新区惠南镇城南村XXX-XXX号房屋暂且抵押，承诺绝不居住入内，并要求杨建荣分别出具借条和签订房屋买卖合同。后因杨建荣无力还款，被告占据房屋至今。上述房屋系杨某某、倪彬娟、杨建明、杨建荣、杨思丽五人共同共有，杨建荣私自抵押及买卖房屋，系一人处分共有财产的行为，侵害了其他四个共有人的合法权益，应为无效，且被告也不符合受让上述房屋的条件，故请求判如诉请。
　　被告刁某辩称，其和原告杨建荣之间没有借贷关系；其和原告杨建荣、杨思华签订的房屋买卖协议是549号，而非原告所述的548-549号；被告从签约次日约定交房起就实际居住使用房屋至今，且进行过装修；原告一家居住在旁边多年，现在起诉有违诚信原则，请求驳回原告的诉请。
　　本院经审理认定事实如下：对于当事人各方没有争议的事实，本院予以确认。经审理查明，六原告之间关系如原告所述。1991年上海市农村宅基地使用权登记时，杨某某、严冰娟(即原告倪彬娟)、杨建明、杨建荣、杨思丽五原告共同登记为城南村XXX号宅基地的权利人，房屋为楼房2幢73平方米，付舍2间45平方米。后原告方曾对该房屋进行了加层，但未办理相关审批手续。2013年11月3日，原告杨建荣、杨思华为甲方(出卖人)，被告为乙方(买受人)，双方签订《房屋买卖协议》，约定：甲方将其坐落于上海市浦东新区惠南镇城南五组549号、面积约为400平方米的房屋(以下简称系争房屋)出售给乙方，系争房屋占用范围内的土地使用权、相关权益、其他设施设备等一并转让，总金额为50万元，支付方式为一次性付款，并约定于次日交付。同日，被告通过案外人崔蕾转账杨建荣45万元。后被告即实际入住了系争房屋中的楼房。原告杨某某、倪冰娟夫妇居住在付舍内。原告杨建明、杨思丽实际居住在附近另外建造的房屋。2013年11月28日，杨建荣伙同王某1等人与被告等人发生争斗，致被告轻微伤，并损毁被告驾驶的车辆，致被判犯寻衅滋事罪，处有期徒刑一年四个月。2016年12月16日，被告和案外人何某某签订《宅基地房屋转让协议书》，约定被告将系争房屋包括宅基地及使用权一并以275万元的价格转让给案外人何某某，被告并于当日收取案外人董伏兵银行转账225万元。
　　2018年7月6日，上海市浦东新区惠南镇城南村民委员会出具证明：本村杨某某一户，原登记宅基为城南村5组43号，现登记宅基为城南村XXX-XXX号。
　　审理中，原告代理人经向本院申请调查令，调取并提供了杨建荣、王某1犯寻衅滋事罪的公安侦查案卷中杨建荣、王某1的询问/讯问笔录。王某1于案发次日即2013年11月29日被刑事拘留，杨建荣于2014年3月26日被刑事拘留，两人在交代案发起因时始终陈述为杨建荣通过王某1介绍向被告借款，将系争房屋抵押给被告，因系争房屋没有产权证故签了买卖协议，钥匙给了被告；后杨建荣欲出售系争房屋，买家需要看房，故杨建荣和被告于案发当日约到系争房屋现场。因被告始终否认借款，故不提供被告的相关笔录作为证据。
　　审理中，原告还提供了证人王某1、王2、黄某到庭作证，以证明原告杨建荣和被告之间存在50万元的民间借贷关系。经质证，被告不予认可，认为证人证言不具有证明力。本院经审查认为，证人证言的证明力不强。
　　本院认为，分析原告主张《房屋买卖协议》无效的理由：一是一人处分共有财产侵害了其他共有人的合法权益。我国《物权法》确立了物权变动原因与结果相区分的原则，房屋买卖合同是房屋所有权变动的原因行为，订立合同仅是使合同双方负有债权债务，故订立合同时，出卖人仅需具有相应的行为能力、意思表示真实、不违反法律法规的强制性规定即可，合同自成立时即生效，出卖人没有房屋所有权或完整的所有权，不构成房屋买卖协议无效的理由。原告杨建荣、杨思华作为出卖人没有完整的所有权，即其对系争房屋没有处分权，不能发生产权变动的结果，应向买受人承担由此产生的违约责任，故原告方主张无效的该项理由不能成立。二是被告不符合受让系争房屋的条件。系争房屋为本市农村宅基地房屋，被告系安徽省户籍，按照现有的相关法律法规，被告不能取得系争房屋的宅基地使用权，不能发生系争房屋产权变动的结果。但同理根据物权变动原因与结果相区分的原则，即使被告不符合受让系争房屋的条件，也不构成房屋买卖协议无效的理由，故原告方主张无效的该项理由亦不能成立。
　　另外需要指出，虽然原告主张协议无效不成立，但是，无论是原告杨建荣、杨思华和被告签订的《房屋买卖协议》，还是被告和案外人何某某签订的《宅基地房屋转让协议书》，根据合同相对性原则，对签约以外的人都并不当然地具有法律约束力。
　　综上所述，原告要求确认涉案《房屋买卖协议》无效的诉请，经审查不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，本院不能支持。据此，判决如下：
　　驳回原告杨某某、倪彬娟、杨建明、杨建荣、杨思丽、杨思华要求确认原告杨建荣、杨思华和被告刁某于2013年11月3日签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求。
　　案件受理费8,800元，减半收取计4,400元(原告已预交8,800元)，由原告杨某某、倪彬娟、杨建明、杨建荣、杨思丽、杨思华共同负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：王  睿

书记员：沈怡雯