杨某与永清县皓腾房地产开发有限公司、永清县宇某房地产经纪有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

原告：杨某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，辽宁省沈阳市和平区人，现住本村。
委托诉讼代理人：高某，永清县永清顺达法律服务所法律工作者。
被告：永清县皓腾房地产开发有限公司，住所地永清县百业商城西市场南侧。
法定代表人：咎某，董事长。
委托诉讼代理人：吴某，该公司经理。
委托诉讼代理人：崔某，河北天源通和律师事务所律师。
被告：永清县宇某房地产经纪有限公司，住所地永清县武隆路以西金雀大街以北金雀兴园0001座005号。
法定代表人：户某，总经理。
委托诉讼代理人：郝某，该公司经理。

原告杨某与被告永清县皓腾房地产开发有限公司（以下简称皓腾房产公司）、永清县宇某房地产经纪有限公司（以下简称宇某经纪公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月14日公开开庭审理。因案情复杂，本院于2018年8月28日依法裁定转为普通程序审理，2018年9月10日公开开庭进行了审理。原告杨某、委托诉讼代理人高某、被告皓腾房产公司委托诉讼代理人崔某、被告宇某经纪公司委托诉讼代理人郝某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨某向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告皓腾房产公司之间签订的房屋买卖合同；2.依法判令二被告即行退还原告购房首付款411032元、网购服务费60000元，共计471032元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告皓腾房产公司于2017年5月3日签订了房屋买卖合同。合同约定，被告将永清县翰林雅苑小区1幢2单元501室楼房卖与原告，房屋总价款1341032元，建筑面积136.84平方米，首付款411032元。余款以商业贷款方式支付。合同签订后，原告如约向被告支付首付款411032元，并按皓腾房产公司的要求以网购服务费的名义，向被告宇某经纪公司的账户支付网购服务费60000元。合同签后，国家相继出台房屋限购政策。目前政策要求，购房者必须在出卖房屋所在地连续缴纳3年社会保险，但原告不具备该政策要求，房屋不能购买，致使该房屋买卖合同无法履行，合同目的不能实现，关于解除合的相关问题多次与被告协商未果，无奈，特书此状呈请贵院，依法判如所求。
皓腾房产公司辩称：第一、原告的第一项诉讼请求没有法律依据更没有事实理由，涉案合同为依法成立的合同，不应当解除。理由如下，被告皓腾房产公司从没有与原告签订过房屋买卖合同，双方所签订的是内部认购协议，该合同的性质为房屋的预约合同而绝不是预售合同，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同的解释第五条规定，并结合商品房销售管理办法第十六条的规定，涉案的协议为合法有效的合同。该合同只是确立了双方的对涉案房屋未来签订合同的权利，不是对房屋的实质买卖，而是对房屋购买权的预先约定，所以该协议不适用国家限购政策的约束，为合法有效的协议。第二、被告皓腾房产公司没有收取原告的网购服务费60000元，该网购服务费的性质是居间费用，无论合同是否解除，均与被告皓腾房产公司与原告之间房屋预约合同间的法律关系没有联系，所以被告皓腾房产公司没有义务退还网购服务费用。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
宇某经纪公司辩称：我公司已经促成了买卖双方本着平等自愿的原则签署的内部认购协议。我们的服务工作已经全部履行完毕。
原告提交证据如下：1.《内部认购协议》一份。证实原告与皓腾房产公司已经形成商品房买卖关系，该内部协议书的性质属于商品房预售合同；2.支付购房款的证明材料一组及原告与宇某经纪公司经理郝某微信截图。证实原告付款471032元。被告皓腾房产公司收取411032元，被告宇某经纪公司收款6万元。关于解除合同并退款的事情，原告自2017年12月份至2018年4月2日与永清县宇某房地产经纪有限公司销售经理郝某协商无果。
皓腾房产公司质证：证据1认可；证据2不认可，我公司从没有同意过解除与原告之间的认购关系，聊天记录所谓的郝某答复为退房申请签订后100个工作门安排退款，但双方并没有签订过退房中请。我公司也没有指示原告向经纪公司付款，我公司工作人员也没有与原告进行过洽商，我公司没有将涉案的房屋卖给原告，而只是双方达成的认购协议书。
宇某经纪公司质证：证据1认可。证据2承认微信记录真实性。原告所提供的微信记录里面所涉及的内容明确了原告签署的退房申请，但最终皓腾房产公司并未同意原告的退房申请。
皓腾房产公司举证如下：1.商品房预售许可证。证实涉案建设项目五证齐全，现在可以办理网签手续；2.催促函及邮寄凭证。证实我方催促原告尽快来公司办理网签。
原告质证意见：证据1与本案不具有关联性；证据2真实性认可，但是缺乏关联性，且是在本案起诉后寄出的。
宇某经纪公司质证意见：认可皓腾房产公司所举证据。
被告宇某经纪公司举证：《销售代理合同》一份，证实皓腾房产公司与我公司之间的委托关系真实有效，我公司所做的居间服务是合法的。
原告质证意见：认可合同的真实性，二被告互相串通，逃避法律义务，以团购费的名义收取购房款是违法的，所以二被告收取的款项是购房首付。
皓腾房产公司质证意见：认可合同的真实性，根据协议二被告之间是合作关系。
本院对于原被告提交的额证据证明效力认定如下：原告提交的全部证据、被告皓腾房产公司提交的证据1、被告宇某经纪公司提交的证据，双方对于上述证据的真实性均无异议，上述证据的证明效力予以认定。被告皓腾房产公司提交的证据2，该通知书制作时间为2018年5月4日，运单时间为2017年9月，不能证实该通知已经向原告发送，该证据的证明效力本院不予认定。
依据上述有效证据本院认定事实如下：被告皓腾房产公司在永清县名人国际西侧建设住宅小区，暂定名“翰林雅苑”（推广名为名人学府）。2016年8月17日，被告皓腾房产公司与被告宇某经纪公司签订《销售代理合同》，约定甲方（被告皓腾房产公司）委托乙方（被告宇某经纪公司）为“翰林雅苑”提供独家销售代理。2017年原告杨某在手机朋友圈中发现房屋销售信息后，到被告皓腾房产公司开发的“名人学府”小区看房，2017年4月28日原告杨某向郝学瑾转款20000元。2017年5月3日，原告与被告皓腾房产公司签订了《内部认购协议》，该协议约定，买受人（原告杨某）购买出卖人（被告皓腾房产公司）开发的“翰林雅苑”（推广名“名人学府”）第1幢2单元501号商品房。换签商品房买卖合同前可以更名一次。房屋总价款1341032元，以银行按揭方式付款，首付款671032元，买受人合同签订日支付411032元，首付余额应于换网签之日一次性补齐260000元，贷款670000元。出卖人应当在2017年12月31日前交付商品房。合同签订后，原告当日经poss机向宇某经纪公司账户转款451032元，被告皓腾房产公司为原告出具收首付款411032元的收据一张，被告宇某经纪公司为原告出具收网购服务费60000元的收据一张。原告自2017年12月开始与名人学府销售人员郝某沟通退房退款事宜，郝某称签订退房申请后100个工作日开发商退还房款，关于6万元电商款郝某并未明确答复是否退还。原告并未签订退房申请。
另查，原告与被告皓腾房产公司签订内部认购协议时，涉案商品房开发项目尚未取得商品房预售许可证。

本院认为，本案属商品房预约合同纠纷。原告与被告皓腾房产公司签订的《内部认购协议》实为商品房预约合同，是双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力。合同签订后，原告杨某按约定支付了购房款，但被告未能按合同约定期限交房，故原告起诉主张解除双方签订的《内部认购协议》的请求本院予以支持。依据合同法规定，合同解除的法律后果为：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原告向被告皓腾房产公司支付购房首付款411032元，被告皓腾房产公司应予退还。《城市房地产开发经营管理条例》第二十九条规定：“房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书”，本案被告皓腾房产公司与被告宇某经纪公司签订销售代理合同，宇某经纪公司取得代理销售资格，可以代理销售房屋，依据销售代理合同约定，被告皓腾房产公司按照被告宇某经纪公司实际销售额的5%支付代理服务费。《商品房销售管理办法》第二十八条规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”，宇某经纪公司在销售商品房过程中收取原告60000元网购服务费，不符合相关规定。因此，被告宇某经纪公司应当退还收取原告的网购服务费60000元。
原告主张所付471032元均是购房款，应当由二被告共同返还。因原告与被告皓腾房产公司签订的内部认购协议中明确约定购房首付款为411032元，且在二被告为原告出具的收据中明确载明收费内容，原告所付房款明显与合同约定首付款数额不符，多交的60000元，依据常理推断，原告应当清楚多付款60000元的用途。原告主张所付471032元均系房款本院不予采信。其主张应由二被告共同返还没有事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，判决如下：

一、解除原告杨某与被告永清县皓腾房地产开发有限公司之间的《内部认购协议》；
二、被告永清县皓腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨某购房款411032元；
三、被告永清县宇某房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨某网购服务费60000元；
四、驳回原告杨某的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8365元，由被告永清县皓腾房地产开发有限公司负担7300元，由被告永清县宇某房地产经纪有限公司负担1065元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。

审判长 寇友靖
审判员 廉新宇
审判员 余利

书记员： 张梦