杨某有与刘某某房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

杨某有
郑天赐（河北益尔律师事务所）
刘某某
米素敏
刘金发

原告（反诉被告）杨某有，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，开滦钱家营矿退休工人。
委托代理人郑天赐，河北益尔律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘某某，男，1957年，5月7日生，回族，开滦赵各庄矿社区管理中心物业三科工人。
委托代理人米素敏，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，开滦林西矿房管科退休工人，系刘某某之妻。
委托代理人刘金发，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，开滦林西矿退休工人。
原告（反诉被告）杨某有诉被告（反诉原告）刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨某有及其委托代理人郑天赐、被告刘某某及其委托代理人米素敏、刘金发到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，杨某有与刘某某签订的“卖房协议书”系双方真实意思表示，且涉案房产的土地使用权证书及房屋所有权证书记载杨某有是唯一所有权人，无其他共有人；杨某有其子杨光“贴广告”售房并在“卖房协议书”上代其父杨某有签字，说明杨光知晓杨某有卖房之事，并且通过上述行为可推知杨光同意并认可其父卖房；杨某有之妻张桂兰于2009年4月6日死亡后，该房产有张桂兰部分遗产份额，应当为全体继承人共有，但因继承人未分割该房产，该房产依然登记于杨某有名下；杨某有与刘某某签订“卖房协议书”的行为，对其他继承人构成表见代理。刘某某因信赖杨某有是真正权利人，并已支付了相应对价，故双方签订的“卖房协议书”应认定为合法有效，原告（反诉被告）杨某有主张涉案房屋是原告夫妻的共有财产，杨某有之妻张桂兰死亡后，其子杨光、张桂兰之父张德福对属于张桂兰的房产份额享有继承权，在这种情况下，未经共有人同意，原告无权擅自处理该房产，请求依法认定“卖房协议书”为无效协议，解除双方的房屋买卖关系，理据不足，不能支持。若杨某有侵犯了其他共有人的权利，其他共有人可向杨某有主张权利，请求赔偿损失。本诉被告（反诉原告）刘某某请求依法确认反诉人与被反诉人之间签订“卖房协议书”合法有效、要求被反诉人协助反诉人办理房屋过户手续之诉请，应予支持。另该“卖房协议书”中还约定“……剩下的叁仟元过户前交给甲方”……，故被告（反诉原告）刘某某应向原告（反诉被告）杨某有支付剩余的3000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第四十九条  、第一百三十条  、《中华人民共和国物权法》第十五条  、第一百零六条  、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:
一、驳回原告（反诉被告）杨某有的诉讼请求。
二、反诉原告刘某某与反诉被告杨某有签订的“卖房协议书”合法有效。
三、由原告（反诉被告）杨某有配合被告（反诉原告）刘某某办理坐落于古冶区古冶西新楼311楼1单元7号房屋的过户登记手续，本判决生效后十日内履行。
本诉案件受理费2300元，反诉案件受理费1150元，合计3450元，由原告（反诉被告）杨某有负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，杨某有与刘某某签订的“卖房协议书”系双方真实意思表示，且涉案房产的土地使用权证书及房屋所有权证书记载杨某有是唯一所有权人，无其他共有人；杨某有其子杨光“贴广告”售房并在“卖房协议书”上代其父杨某有签字，说明杨光知晓杨某有卖房之事，并且通过上述行为可推知杨光同意并认可其父卖房；杨某有之妻张桂兰于2009年4月6日死亡后，该房产有张桂兰部分遗产份额，应当为全体继承人共有，但因继承人未分割该房产，该房产依然登记于杨某有名下；杨某有与刘某某签订“卖房协议书”的行为，对其他继承人构成表见代理。刘某某因信赖杨某有是真正权利人，并已支付了相应对价，故双方签订的“卖房协议书”应认定为合法有效，原告（反诉被告）杨某有主张涉案房屋是原告夫妻的共有财产，杨某有之妻张桂兰死亡后，其子杨光、张桂兰之父张德福对属于张桂兰的房产份额享有继承权，在这种情况下，未经共有人同意，原告无权擅自处理该房产，请求依法认定“卖房协议书”为无效协议，解除双方的房屋买卖关系，理据不足，不能支持。若杨某有侵犯了其他共有人的权利，其他共有人可向杨某有主张权利，请求赔偿损失。本诉被告（反诉原告）刘某某请求依法确认反诉人与被反诉人之间签订“卖房协议书”合法有效、要求被反诉人协助反诉人办理房屋过户手续之诉请，应予支持。另该“卖房协议书”中还约定“……剩下的叁仟元过户前交给甲方”……，故被告（反诉原告）刘某某应向原告（反诉被告）杨某有支付剩余的3000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第四十九条  、第一百三十条  、《中华人民共和国物权法》第十五条  、第一百零六条  、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:

一、驳回原告（反诉被告）杨某有的诉讼请求。
二、反诉原告刘某某与反诉被告杨某有签订的“卖房协议书”合法有效。
三、由原告（反诉被告）杨某有配合被告（反诉原告）刘某某办理坐落于古冶区古冶西新楼311楼1单元7号房屋的过户登记手续，本判决生效后十日内履行。
本诉案件受理费2300元，反诉案件受理费1150元，合计3450元，由原告（反诉被告）杨某有负担。

审判长：赵彩虹
审判员：么伟利
审判员：李健

书记员：欧阳丽梅