杨某与姚某某执行异议之诉一审民事判决书

原告杨某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省黄石市西塞山区，委托代理人杨正乾，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省黄石市西塞山区，系原告杨某之父，被告姚某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住广东省广州市天河区,第三人李名忠，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省大冶市。第三人大冶市圣山房地产开发有限公司，住所地湖北省大冶市东风路办事处新冶大道黄四申。法定代表人李名忠，该公司董事长。第三人大冶市圣发源实业有限公司，住所地湖北省大冶市金湖街道办事处栖儒桥循环经济工业小区。法定代表人黄开凤，该公司董事长。上述第三人共同委托诉讼代理人邓国明，湖北人本律师事务所律师。第三人黄石天域房地产开发有限公司，住所地黄石市湖滨大道727-30号。法定代表人胡长青，该公司总经理。委托代理人罗忍，湖北人本律师事务所律师。

原告杨某诉称，2014年12月25日，原告与天域公司签订了商品房《认购书》，约定原告购买“天域·名流天地”二期8栋2单元3001号房屋，总价款为677519元。当天原告向天域公司支付购房款20000元，2014年12月30日支付购房款187519元，总计支付购房款207519元。天域公司于2014年12月30日将该房屋交付给原告，现原告已装修入住。2016年6月3日，原告从第三人天域公司处获悉，因被告姚某某诉第三人李名忠、圣发源公司、圣山公司、天域公司民间借贷纠纷执行一案，法院查封了“天域·名流天地”二期8栋2单元3001号房屋。原告认为法院查封拍卖该套房屋错误，该房屋系原告所有，在原告与天域公司签订合法有效的合同并已交付了部分房款后，天域公司也将房屋交付原告，原告对房屋进行了装修并正常入住一年有余，原告是该房屋的所有权人，法院查封原告所有的房屋没有事实和法律依据。法院在（2016）鄂0203执异43号执行裁定书中提出原告与天域公司的房屋购买交易不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（三）项：已支付的价款超过合同约定价款的百分之五十。因原告与天域公司约定的是分期付款的方式，没有超过购房合同约定价款的百分之五十事出有因，后期原告自会陆续向第三人天域公司支付房屋购房款。故诉至法院，请求判令：1、不得对“天域·名流天地”二期8栋2单元3001号房屋执行并解除查封；2、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据（均系复印件）：证据一、原告身份证。证明原告诉讼主体资格；证据二、西塞山区人民法院（2016）鄂0203执异43号执行裁定书和送达回证。证明不服裁定才提出的异议之诉；证据三、认购书。证明买房屋的时候已经签订了协议；证据四、收据。证明已交付购房款；证据五、商品房交接书。证明房屋已交付；证据六、房屋装修管理协议。证明房屋已经实际装修入住。被告姚某某答辩称：一、我国对商品房预售行为有强制性法律规定。第三人天域公司所有的位于黄石市团城山“天域名流小区二期8号楼”于2013年6月27日取得《商品房预售许可证》（含案涉二期8-2-3001号房），该房屋至今仍属预售商品房，其产权亦未初始登记予开发商天域公司。案涉《认购书》不是《商品房预售合同》，双方未签订正式有效的《商品房预售合同》并网签备案，此房屋物权的转移不能成立，《认购书》不能阻却法院的执行查封和拍卖;二、案涉房屋至今未取得政府监管部门的竣工验收从而不具备法定交付条件，原告对其占有不受法律保护。该房于2015年2月15日被法院查封，原告2014年12月30日与天域公司办理交接房手续，此种占有于法无据，依法不成立，不能产生实际占有房屋的法律效果;三、该房屋未办理过户登记手续，所有权未发生变动，仍属于第三人天域公司，不属于本案原告。原告虽已办理交房手续，即便原告受让房屋是善意的，价格是合理的，因未办理完成不动产权属变更登记手续，也不能基于善意取得制度取得房屋不动产所有权。人民法院对此房屋另案执行查封和拍卖没有错误，天域公司的出售行为依法自始无效。被告姚某某为支持自己的抗辩理由，向本院提交了以下证据（均系复印件）：证据一、姚某某身份证。证明被告身份；证据二、天域公司开发的“天域·名流天地”二期8号楼湖北省商品房黄房售字（2013）0022号预售许可证书。证明案涉房产至今系预售商品房，未取得政府部门竣工验收合格证书；证据三、黄石市中级人民法院（2014）鄂黄石中民二初字第00051-1号民事裁定书及（2014）鄂黄石中民二初字第00051-1号、第00051-2号协助执行通知书，黄石市中级人民法院（2006）鄂02执他字第14号执行裁定书、西塞山区人民法院（2016）鄂0203执914号之二执行裁定书及同编号协助执行通知书、查封房号表。证明案涉8-2-3001号房首轮查封于2015年2月15日；证据四、参考判例：判例一、最高人民法院案外人仅以借款协议主张以物抵债成立，并以此为请求排除执行的，法院一般不予认可；判例二、最高人民法院以房抵债调解书不具有发生物权变动效力，其他债权仍可采取保全措施；判例三、江苏省高级人民法院方卓君与朱永光民事执行裁定书、（2014）苏执异字第0015号，若房屋未竣工，购房人即使取得期房钥匙也不能产生实际占有房屋的法律效果，则法院可以对该房屋进行查封；判例四、最高人民法院民事裁定书（2015）民申字第1510号，开发商交付质量合格的房屋是其法定义务，并不因当事人的约定而免除或者改变。竣工验收是相关法律、法规有明确的程序要求，并不能以出卖人在建筑施工合同中的履行情况而认定验收条件已成就，房屋已经验收。即未验收的房屋交付非法而无效。第三人李名忠、圣山公司、圣发源公司、天域公司未到庭参加诉讼，在举证期限内，亦未向本院提交证据及书面答辩意见。经庭审质证，被告姚某某对原告提交证据的质证意见如下：对证据一、二无异议；证据三的真实性无异议、合法性、关联性都有异议，认为不是合法有效的购房合同；证据四的真实性无异议，合法性、关联性有异议，认为没有支付凭证；证据五的三性都有异议，认为没有物业手续；证据六的真实性无异议，合法性、关联性都有异议，房屋购买都没有合法的合同，也就不是法定意义上的业主。原告对被告姚某某提交证据的质证意见：对证据一、三、四无异议；证据二的证明目的有异议，认为该房是预售商品房，是可以对外出售的。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院将结合其他证据及查明的事实综合予以认定。经审理查明,本院在执行申请执行人姚某某与被执行人李名忠、圣发源公司、圣山公司、天域公司民间借贷纠纷一案中，查封了天域公司开发的“天域·名流天地”二期8栋2单元3001号房产，杨某以其是该房屋的所有权人为由，向本院提出执行异议。本院审查后，于2017年8月25日作出（2016）鄂0203执异43号执行裁定驳回杨某的异议，杨某不服，遂提出执行异议之诉。另查明，2014年12月25日，原告杨某与第三人天域公司签订《认购书》一份，约定：杨某认购天域公司团城山杭州西路与白马路交汇处二期8栋2单元3001号房，暂测面积为138.1平方米，单价4906元/㎡，总金额677519元；付款方式为按揭方式，首付房款30%即207519元，其余房款须于接到天域公司通知之日起7日内与指定银行办理完毕房款按揭手续。双方还约定该《认购书》自签署《商品房买卖合同》之日起失效。同日，原告交房款2万元，2014年12月30日又交款187519元，天域公司均向杨某出具了收款收据。
原告杨某诉被告姚某某、第三人李名忠、大冶市圣山房地产开发有限公司（以下简称圣山公司）、大冶市圣发源实业有限公司（以下简称圣发源公司）、黄石天域房地产开发有限公司（以下简称天域公司）执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2017年10月27日公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托代理人、被告姚某某到庭参加了诉讼，第三人李名忠、圣山公司、圣发源公司、天域公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案争议的是原告主张的实体权利是否足以阻却人民法院执行该项财产。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条的规定,“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。由此可见，原告只有在满足《执行异议规定》第二十八条或二十九条规定的情形，才能享有足以排除本院强制执行的民事权益。结合本案查明的事实，原告虽同天域公司约定了以按揭付款的形式支付部分购房款，但因原告未办理不动产登记，对外公示的所有权人仍为天域公司，涉案物权变动并未完成。即使原告已实际占有、使用该房屋，但因双方未签署《商品房买卖合同》、没有实际支付购房款达到房款总额的50%，显然，原告不符合《执行异议规定》第二十八条和第二十九条所规定的情形，不能阻却人民法院的执行。因此原告主张不得对诉争房屋的强制执行，并解除查封的诉请，依据不足，本院不予支持。综上所述，原告没有取得涉案房屋的物权，同时对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张不符合法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：

驳回原告杨某的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告杨某负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。