杨某某、饶某某亿博房地产开发有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：杨某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，饶某某。
委托诉讼代理人：胡欣荣，饶某某鼎诚法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：饶某某亿博房地产开发有限公司。
法定代表人：刘金龙，总经理。
委托诉讼代理人：孙德强，河北合明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵瑞端，河北合明律师事务所律师。

上诉人杨某某因与被上诉人饶某某亿博房地产开发有限公司（以下简称：亿博公司）买卖合同纠纷一案，不服河北省饶某某人民法院（2016）冀1124民初592号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员付圣云担任审判长、审判员张晓、审判员王江丰组成的合议庭对本案进行了审理。书记员王超担任法庭记录。上诉人杨某某及其委托的诉讼代理人胡欣荣，被上诉人亿博公司委托的诉讼代理人孙德强、赵瑞端到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告杨某某起诉称：2013年1月13日，我在亿博公司处购买商品房，并与亿博公司签订商品房买卖合同，合同约定亿博公司于2013年10月31日前，将验收合格的给凯悦家园第2幢1单元402室的楼房交付使用，如逾期交房，由亿博公司按日向我支付已交房价款万分之一的违约金，另外，亿博公司承诺我入住时，暖气即可使用，煤气由燃气公司安装，合同签订后，我已向亿博公司交付现金125666元，2013年4月4日我向中国工商银行贷款10万元，该款已由亿博公司支取，我已履行了全部合同义务，然而亿博公司未按约定日期未向我交房（已经于2015年7月2日领取钥匙），并无理要求我缴纳燃气接口费4520元、壁挂炉4500元、违反合同约定，应予返还。亿博公司的行为侵犯了我的合法权益，请求判令：一、亿博公司向我支付自2013年11月1日至2016年6月27日的逾期交房违约金21889.6元；二、亿博公司为我所购商品房无偿安装能正常供暖的暖气设施；三、亿博公司向我返还燃气接口费4520元、壁挂炉费4500元；四、本案的诉讼费由亿博公司负担。
原审被告亿博公司答辩称：一、关于涉案商品房的逾期交房问题。1、因之前的建筑单位石家庄建工集团有限公司违约撤场、公司股东更换，再加上目前经济环境的影响，导致该商品房在2014年5月才竣工验收，我公司本不应当承担逾期交房的违约责任。但我公司本着诚信原则，仍承诺按照合同约定向购房户支付了违约金至能够交房之时。即1、2、3号楼的逾期交房违约金计算至2014年6月30日（特殊情况除外），4号楼的违约金计算至2014年9月30日（特殊情况除外）。对超过该时间点的违约金，依法不应当支持。2、涉案的部分业主已经办理入住手续，且有的已经结算了违约金，对此，应当判决驳回该业主的该项诉讼请求；有的也通过减免物业费的形式支付了违约金，所以，对于该部分业主，在应当支付违约金的范围内对已减免的物业费予以扣除。二、我公司不应无偿为业主安装能正常供暖的暖气设施，燃气接口费、壁挂炉费应当由杨某某自行承担。（已收取的，不予退还）1、接通燃气需要给燃气公司缴纳燃气的建设费（接口费），每户4500元，该项费用属于给燃气公司代收的费用，且我公司和各购房户的商品房买卖合同的附件四中都有明确约定，该约定是双方真实的意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，该约定是合法有效的，应当受到法律的保护，该项费用需要由购房户承担。2、壁挂炉属于业主自愿购买，并不存在我公司强迫业主购买的问题，已经办理入住手续的部分业主有的就没有购买，壁挂炉的买卖行为也是双方的真实意思表示，与本案也不是一个法律关系，已经成立并履行的合同应当受到法律的保护。3、双方所签订的商品房买卖合同的第十四条，是指基础设施、公共配套设施达到使用条件的承诺，并非费用的承担，合同补充条款附件四对该项费用的承担做了明确的约定，所以业主应当自行承担壁挂炉费、燃气（地暖）的接口费。买卖合同第十四条和附件四的该条款并不矛盾。4、当事人在合同及附件中约定了双方应当承担的义务和享有的权利，本案中买房人使用供暖设施理应支付相关费用，双方在签订合同时约定这一部分费用不计算在房屋的价款中，而是另行计算。这是当事人对房屋买卖价款计算方式的一种约定，是当事人的意思自治。买房人自己使用取暖设施，而不支付费用是不公平的。故此，应当判决驳回杨某某的该项诉讼请求。
原审法院经审理查明：2013年1月13日，杨某某与亿博公司签订了商品房买卖合同，合同约定了双方当事人的权利义务。并约定于2013年10月31日前，将验收合格的凯悦家园第2幢1单元402室的楼房向杨某某交付使用，如逾期交房，按已付房价款万分之一的违约金向杨某某支付。杨某某已向亿博公司付清全部房款225666元。亿博公司逾期了向杨某某交付商品房。合同还约定：出卖人承诺与该商品房正常使用关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：暖气入住时即可使用，煤气由燃气公司安装。亿博公司已按合同约定向杨某某支付燃气炉费4500元，接口费4520元。合同还约定：合同附件四合同的补充条款第三条，业主入住时需要自行承担宽带、有线、燃气以及地暖的接口费等费用。
原审法院经审理认为：杨某某与亿博公司签订商品房买卖合同是有效合同，合同一经签订就应该遵守，逾期交房属违约行为，应承担违约责任。基于2号楼验收报告载明竣工日期为2014年5月25日，2016年5月16日饶某某建设工程质量监督站出具的证明以及证人证言、部分业主的入住确认书、饶某某委信访局来访登记表、饶某某住房城乡建设局信访材料两份相互印证一致，按竣工报验的顺序，应在报告提出后一定期限内完成验收。因该验收报告中六个单位（勘察单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位）报告日期栏空白，故亿博公司提出按二号楼已开始办理交房并合理延后至2014年6月30日为截至计算违约金日，符合常理和本案实际情况，本院予以支持。杨某某要求计算至2016年6月27日，无证据证明是也不是个在2014年6月30日之后仍违约，故本院不予支持。违约金以房款225666元为基数，按合同约定日万分之一从2013年11月1日至2014年6月30日计算。对于亿博公司辩称的逾期交房违约金已抵顶物业费2178元、电梯上料费680元，总计免除2858元，因提交的收据未明示以违约金抵顶物业费2178元、电梯上料费680元，本院不作处理。亿博公司如认为因违约金而减免费用受到了损失，应另行主张权利。合同附件四已经明确约定了燃气建设接口费、燃气由业主自行负担，并已经实际履行，合同附件四是合同的组成部分，是双方当事人的真实意思表示，亦是当事人的意思自治的体现，符合合同法第四条的规定，是合法有效的合同。《河北省天然气价格管理办法》是河北省一个部门的规定，不是法律法规强制性规定，强制性规定是效力性强制性规定，强制性规定是指全国人大及其常委会制定的法律及国务院规定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，所以《中华人民共和国合同法》是全国人大及其常委会制定的法律，其效力高于部门规章，更高于河北省一个部门的规定。故此，杨某某主张向其返还接口费4520元、燃气炉费4500元请求不予支持。且燃气炉费的购买过程中杨某某有选择权，对于已经购买，并完成交付安装，该买卖行为实际已履行完毕，杨某某再要求退还于法无据。杨某某要求亿博公司为其无偿安装能正常供暖的暖气设施，杨某某是对合同第十四条的理解歧义，是无偿安装或有偿安装并无写明，而在合同附件四中已就费用负担明确约定。现亿博公司实际已履行了合同第十四条的规定，达到了合同要求，故对杨某某的请求不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十一条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条的规定判决：一、被告饶某某亿博房地产开发有限公司给付原告杨某某2013年11月1日至2014年6月30日期间的逾期交房违约金按225666元日万分之一计算，判决生效后十日内付清；二、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。案件受理费572元，由原告杨某某负担429.29元，被告饶某某亿博房地产开发有限公司负担142.71元。

本院认为：关于逾期交房违约金应如何计算问题。被上诉人已就案涉工程取得了《衡水市建设工程竣工验收报告》，工程质量登记为合格，符合竣工条件，且饶某某建设工程质量监督站亦已出具了主要内容为“凯悦家园1-4号楼验收合格可以入住使用”的证明，该组证据可以证实案涉房屋已经具备交付使用条件，可以办理交房手续。上诉人方虽对被上诉人提交的2014年6月上旬批量通知购房户办理交房手续的记录提出了异议，但结合证赵某猛、张清辉的证言、凯悦家园小区部分业主实际入住的时间及部分业主通过信访进行维权的情况，可以认定被上诉人以在案涉工程竣工验收后履行了通知上诉人方办理交房手续的义务。一审法院根据上述事实及交易习惯，裁量将逾期交房违约金计算至2014年6月30日并无不当。关于上诉人方提出的案涉工程未取得“建筑工程竣工验收备案证”，故至今不符合交房条件的主张，首先，双方在合同中约定房屋的交付的条件是验收合格，而非取得“工程竣工验收备案证”，该证属于备案性质材料，是工程项目竣工验收合格后经行政机关作出行政管理行为后的结果，因此工程竣工验收与工程竣工验收备案系处于不同验收阶段、由不同主体参与的行为，备案是在竣工验收合格后进行的，备案与否并不影响竣工验收合格的效力。在上诉人方所依据的《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产管理法》第二十六条中，亦未将开发商已取得“建筑工程竣工验收备案证”作为证明“验收合格”的唯一法定文件；其次，取得“建筑工程竣工验收备案证”是办理产权证的先决条件，如业主方因此不能如约办理产权证并造成损失的，其可提起损失赔偿之诉，而不是提起逾期交房给付违约金之诉。综上，上诉人在案涉商品房转移占有之后仍主张被上诉人方未交房，其行为有违诚实信用原则，上诉人方要求将违约金计算至其向一审法院提起诉讼之日即2016年6月27日的诉讼请求与法不合，本院不予支持。
关于暖气设施的费用负担问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条虽然约定了暖气入住即可使用的内容，但其中并未涉及相关费用的负担问题，在《商品房买卖合同》附件四第三条第5项中，约定有小区交房为毛坯房，业主入住时需自行承担燃气、地暖接口费等，同时，《商品房买卖合同》第二十一条约定了合同附件与本合同具有同等法律效力。对于前述约定，上诉人方未能提供证据证明相关约定存在无效或可撤销情形，故应认定为双方当事人的真实意思表示，相关约定内容合法有效，双方均应依约遵照执行。被上诉人与饶阳华港燃气有限公司签订天然气开发合作合同系为案涉小区整体供气的基本需求所作必要准备，《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》、《河北省天然气价格管理办法》中虽对燃气接口费的收取问题另有规定，但前述两份文件均非法律、行政法规，且燃气供应问题非由被上诉人所能自主决定，如其不及时与燃气供应商签订供气合同，则必然影响业主的灶用、取暖，损害多数业主的基本利益。综上，上诉人方要求被上诉人无偿安装暖气设施并返还燃气接口费与双方合同约定不符，本院不予支持。至于上诉人购买壁挂炉所支出费用，因壁挂炉系由业主自行选购，上诉人方要求被上诉人返还该项费用于法无据，本院不予支持。
关于一审判决违约金的计算方法，是否属漏判问题。一审按逾期交房的起止日期，依上诉人所交纳的房屋价款及双方的约定标准，判令被上诉人支付违约金，可执行内容并非不明确，因此，一审判决不应属漏判。
综上所述，上诉人杨某某的上诉理由理据不足，其上诉请求不能成立，依法应予驳回；原审判决认定事实清楚、适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费437元，由上诉人杨某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　　付圣云 审判员　　张　晓 审判员　　王江丰

书记员：王超