杨德某诉王某房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

杨德某
吴珂承
吴珂秋
王贵祥（黑龙江长城律师事务所）
石岩
刘俊雄（黑龙江龙房川律师事务所）
哈尔滨日报报业集团有限责任公司
闫福生
宋韬
戴化霞
王凤兰
张秀芬
刘慧君
共同的
张敬勇

上诉人（原审被告）杨德某，男，xxxx年xx月xx日出生，黑龙江省资源管理局部长，住哈尔滨市南岗区。
上诉人（原审被告）吴珂承，男，xxxx年xx月xx日出生，哈尔滨市工人，住哈尔滨市南岗区。
上诉人（原审被告）吴珂秋，男，xxxx年xx月xx日出生，黑龙江省司法厅处长，住哈尔滨市南岗区。
上述三
上诉人的
委托代理人王贵祥，黑龙江长城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）石岩，女，xxxx年xx月xx日出生，住黑龙江省宜春市。
委托代理人刘俊雄，黑龙江龙房川律师事务所律师
原审第三人哈尔滨日报报业集团有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区友谊路399号。
法定代表人徐民虓，总经理。
原审第三人闫福生，男，xxxx年xx月xx日出生，原哈尔滨报达房地产置业发展有限公司股东，住哈尔滨市道里区。
原审第三人宋韬，男，xxxx年xx月xx日出生，原哈尔滨报达房地产置业发展有限公司股东，住哈尔滨市道里区。
原审第三人戴化霞，女，xxxx年xx月xx日出生，原哈尔滨报达房地产置业发展有限公司股东，住哈尔滨市道里区。
原审第三人王凤兰，女，xxxx年xx月xx日出生，原哈尔滨报达房地产置业发展有限公司股东，住哈尔滨市道外区。
原审第三人张秀芬，女，xxxx年xx月xx日出生，原哈尔滨报达房地产置业发展有限公司股东，住哈尔滨市道外区。
原审第三人刘慧君，女，xxxx年xx月xx日出生，原哈尔滨报达房地产置业发展有限公司股东，住哈尔滨市道外区。
上述
第三人共同的
委托代理人张敬勇，男，xxxx年xx月xx日出生，哈尔滨日报报业房地产公司职员，住哈尔滨市道外区春江小区4号楼1单元501室。
上诉人杨德某、吴珂承、吴柯秋因与被上诉人石岩及原审第三人哈尔滨日报报业集团有限责任公司、闫福生、宋韬、戴化霞、王凤兰、张秀芬、刘慧君房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2011）南民二初字第1013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年7月19日受理后，依法组成合议庭，于2012年9月11日公开开庭进行了审理。上诉人杨德某、吴珂承、吴柯秋的委托代理人王贵祥，被上诉人石岩的委托代理人刘俊雄，原审第三人哈尔滨日报报业集团有限责任公司、闫福生、宋韬、戴化霞、王凤兰、张秀芬、刘慧君的委托代理人张敬勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，双方无争议的事实是哈尔滨市南岗区红旗示范新区28栋6单元1层2号建筑面积138.40平方
米的房屋的所有权人为杨德某、吴珂承，二人共同委托吴珂秋办理该房屋的出售事宜。石岩与吴珂秋经报达产置业公司签订了房屋买卖居间合同，石岩购买该房屋，价款为1180000元，杨德某、吴珂承已收到购房款700000元。
三方签订的《房屋买卖居间合同》约定:杨德某、吴珂承将其位于哈尔滨市南岗区红旗示范新区28栋6单元1层建筑面积13840平方米的房屋卖给石岩，价格为1180000元，该房屋当时出租，租期至2010年9月20日。合同签订石岩交购房定金40000元，交居间方（报达置业公司）保管，首付款720000元于2010年7月10日前由石岩一次性交居间方保管后，居间方协助双方办理贷款手续，更名递件手续，更名递件当日如房产交易部门要求资金监管，居间方将部分房款交由房产交易部门监管，剩余首付款由居间方保管，监管的房款于更名完毕石岩取得所有权证后转给杨德某、吴珂承，剩余首付款于房屋交接完毕由居间方转付杨德某、吴珂承。贷款额于石岩办理完抵押手续，双方房屋交接完毕后由银行支付杨德某、吴珂承。如资金不用监管，交易中心现场确认当日石岩同意居间方把代收的首付款付给杨德某、吴珂承700000元，剩余20000元待双方终结时由居间方付清。杨德某、吴珂承保证没贷过款，并且没有不良记录。交易手续的办理为:由居间方协助办理产权证、贷款手续，买卖双方积极配合，负责在2010年7月10日前将办件所需手续准备完毕，自更名递件开始45个有效工作日内产权过户、贷款手续完结。本合同签订即视为促成房屋买卖合同成立，佣金及代办费19800元由石岩承担，并于本合同签订的同时一次性给付居间方，若未给付，居间方有权从购房定金中优先拨付。杨德某、吴珂承保证所交易的房屋产权真实合法，既无债务纠纷，也无第三人主张权利，其配偶或房产共有人、承租人均同意出售，保证转让的房屋近期不在动迁范围内，同时保证中途不予反悔，否则视为违约，双倍返还石岩的购房定金，并承担居间佣金和咨询费。杨德某、吴珂承保证按合同约定的时间提交产权变更手续和贷款手续并积极配合石岩办理，否则视为违约，每逾期一日支付万分之二的违约金，逾期超过15日则构成根本违约，石岩有权解除合同，杨德某、吴珂承双倍返还石岩购房定金。合同还约定了双方的其他权利和义务。
合同签订后，石岩于2010年6月25日将40000元交居间方，居间方为石岩出具收据两张，分别记载为购房定金20200元、购房代理费19800元。石岩于2010年7月4日将购房款699800元交给居间方。双方开始办理更名手续。购房款未交房地部门进行资金监管。
2010年8月5日，居间方将购房款700000元交给吴珂秋。在办理更名过户手续中，发现本案买卖房屋的房屋底档记载房屋规划用途为商业营业用房，而当时杨德某、吴珂承持有的房屋所有权证记载设计用途为住宅。为此，在2010年9月7日石岩与吴珂秋又签订补充协议，约定对原合同作补充，即合同按产权证登记此房为住宅，现已查阅住宅局的档案登记为商服，石岩同意购买并按规定交付各项税（更名契税），吴珂秋在该补充协议上签字，补充协议上原告方的签字人为张廷磊，居间方的签字人为郭万君、吕浩，现石岩对签字人的行为认可。
2010年12月15日，石岩向房地部门递交哈尔滨市房屋登记申请书，申请登记的事项为所有权买卖登记，吴珂秋在申请书上签字。后因杨德某、吴珂承不同意继续履行合同，致使买卖的房屋未办理更名过户手续。
另外，报达置业公司2011年6月1日注销，第三人哈尔滨日报报业集团有限责任公司、闫福生、宋韬、戴化霞、王凤兰、张秀芬、刘慧君为该公司的全体股东。石岩要求杨德某、吴珂承按定金罚则承担违约责任40000元。
原审法院判决认为，石岩与杨德某、吴珂承及报达置业公司于2010年6月25日签订的房屋买卖居间合同、于2010年9月7日签订的补充协议依法成立、合法有效，双方应按合同约定履行。现石岩于合同签订日向居间方交付40000元，居间方依合同约定从中拨付19800元作为购房代理费；石岩又于2010年7月4日向居间方交付购房款699800元，定金20200元抵做货（应为购房款-二审法院注）款，付购房首付款720000元。居间方按合同约定将购房款700000元交付吴珂承，且双方已于2010年12月15日向房地部门递交所有权买卖登记申请，事实清楚，证据充分。石岩的付款行为符合法律规定及合同约定。按合同约定杨德某、吴珂承应继续协助石岩办理更名过户手续，现杨德某、吴珂承不同意继续履行合同，属违约行为。石岩要求杨德某、吴珂承继续履行合同，协助石岩办理更名过户手续，有事实及法律依据，该院予以支持。至于石岩要求杨德某、吴珂承按定金罚则赔偿40000元，因石岩不主张解除合同，双方合同目的可以实际，继续履行，故其该项请求违背法律规定，不予支持。杨德某、吴珂承抗辩石岩在定金交付数额上违约，因合同明确约定居间方有权从购房定金中优先拨付居间费，且未限定时间，故杨德某、吴珂承此抗辩主张无事实及法律依据，不成立。杨德某、吴珂承抗辩的情势变更问题，因双方交易房屋时档案记载就是商服方，且在查阅住宅局的档案后，吴珂秋又在补充协议上签字，补充协议是对原协议的补充，末改变原协议内容，因此该抗辩主张不成立。关于杨德某、吴珂承抗辩的承租人优先购买权问题，承租人享有优先购买权，但其必须行使该项权利。出卖方以此抗辩不成立。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第六十条  、第一百零七条  、《中华人民共和国担保法》第八十九条  、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条  之规定判决:一、石岩与杨德某、吴珂承及报达置业公司签订的关于哈尔滨市南岗区红旗示范新区28栋6单元1层2号房屋买卖居间合同及补充协议，应继续履行；二、被告杨德某、吴珂承于本判决生效后15日内协助原告石岩办理哈尔滨市南岗区红旗示范新区28栋6单元1层2号房屋更名过户手续；三、原告石岩的其他请求不予支持。案件受理费1425元，由被告杨德某、吴珂承负担。
杨德某、吴珂承、吴柯秋均不服，向本院提起上诉。请求:撤销原判，停止履行并撤销三方签订的《房屋买卖居间合同》及补充合同。理由:其不同意继续履行该份合同，在合同签订之后，双方也都履行了一部分，买房方也付了相应价款，卖房方也收到了700000元，但是在履行过程中发生了情势变更，住宅变成了商服，导致合同不能按照原合同价款继续履行。所以我方不同意按照原价格转让，如果对方同意按照门市价我们继续卖。对补充协议，我们认为不具有参照价值，当时是空白的格式合同，三方没有坐在一起商量，只是中介在事后填的，并且主体都不是原合同主体。
石岩服判，针对杨德某、吴珂承、吴柯秋的上诉请求答辩称:三方签订的房屋买卖合同依法成立并生效，应当判决继续履行。交易房屋房产更名手续正在房产部门进行。房屋不存在抵押等权利，能够继续出卖，本合同应该继续履行。本案不存在情势变更，撤销权要在法定的一年内行使，如果不行使就丧失了该权利，在一审时已经超过了1年得除斥期间。当时查档之后，房产证上是住宅，档案是商服，当时对于我方买房可能加重费用3、4万元，吴珂秋怕我们不买，故签订了补充协议，而当时房价根本没有波动。
原审第三人哈尔滨日报报业集团有限责任公司、闫福生、宋韬、戴化霞、王凤兰、张秀芬、刘慧君服判，未发表辩论意见。
二审审理中，双方当事人均未举示新的证据。
本院认为:石岩与吴柯秋代表杨德某、吴珂承及报达置业公司于2010年6月25日签订的《房屋买卖居间合同》，是房屋买卖双方的真实意思表示，该合同的签订并不违反我国法律、法规强制性规定，故原审法院判决认定该合同合法有效正确。而在该合同履行过程中，因发现涉诉房屋底档记载房屋规划用途与杨德某、吴珂承持有的房屋所有权证记载设计用途不符后，杨德某、吴珂承的委托人吴珂秋与石岩的委托人张廷磊及居间方工作人员郭万君、吕浩又签订了补充协议，因石岩及报达置业公司对签字人的行为认可，故该补充协议亦合法有效，因此，对杨德某、吴珂承、吴柯秋提出补充协议无效的上诉主张，本院不予支持。据此，原审法院判令德某、吴珂承、吴柯秋继续履行协议正确，对杨德某、吴珂承、吴柯秋提出停止履行《房屋买卖居间合同》及补充合同的上诉主张，本院亦不予以支持。
关于杨德某、吴珂承、吴柯秋提出撤销《房屋买卖居间合同》及补充合同问题，虽然杨德某、吴珂承、吴柯秋在合同的履行过程中，根据情势变更原则，享有变更或解除合同的权利，但是，该项权利的行使，一是要向人民法院提起诉讼，二是要在法定的1年期限内行使，而根据双方在2010年9月7日签订的补充协议，杨德某、吴珂承、吴柯秋在此时已经知晓涉诉房屋存在房屋底档记载房屋规划用途与房屋所有权证记载设计用途不符的情形，但其并未就此向人民法院提起诉讼，故对杨德某、吴珂承、吴柯秋提出的该项上诉主张，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件1425元，由上诉人杨德某、吴珂承、吴柯秋各负担475，其余予以退还。
本判决为终审判决。

本院认为:石岩与吴柯秋代表杨德某、吴珂承及报达置业公司于2010年6月25日签订的《房屋买卖居间合同》，是房屋买卖双方的真实意思表示，该合同的签订并不违反我国法律、法规强制性规定，故原审法院判决认定该合同合法有效正确。而在该合同履行过程中，因发现涉诉房屋底档记载房屋规划用途与杨德某、吴珂承持有的房屋所有权证记载设计用途不符后，杨德某、吴珂承的委托人吴珂秋与石岩的委托人张廷磊及居间方工作人员郭万君、吕浩又签订了补充协议，因石岩及报达置业公司对签字人的行为认可，故该补充协议亦合法有效，因此，对杨德某、吴珂承、吴柯秋提出补充协议无效的上诉主张，本院不予支持。据此，原审法院判令德某、吴珂承、吴柯秋继续履行协议正确，对杨德某、吴珂承、吴柯秋提出停止履行《房屋买卖居间合同》及补充合同的上诉主张，本院亦不予以支持。
关于杨德某、吴珂承、吴柯秋提出撤销《房屋买卖居间合同》及补充合同问题，虽然杨德某、吴珂承、吴柯秋在合同的履行过程中，根据情势变更原则，享有变更或解除合同的权利，但是，该项权利的行使，一是要向人民法院提起诉讼，二是要在法定的1年期限内行使，而根据双方在2010年9月7日签订的补充协议，杨德某、吴珂承、吴柯秋在此时已经知晓涉诉房屋存在房屋底档记载房屋规划用途与房屋所有权证记载设计用途不符的情形，但其并未就此向人民法院提起诉讼，故对杨德某、吴珂承、吴柯秋提出的该项上诉主张，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件1425元，由上诉人杨德某、吴珂承、吴柯秋各负担475，其余予以退还。

审判长：许静
审判员：刘松江
审判员：安红霞

书记员：史万强丛明明