杨某某、江某某等与段红某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：杨某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，武汉经济开发区（汉南区）宣传部青少年业余体校教师，住武汉市汉南区，现住武汉市汉南区。
委托诉讼代理人：叶海，湖北瑞通天元律师事务所律师。
原告：江某某（系原告杨某某之妻），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住武汉市汉南区，现住武汉市汉南区。
委托诉讼代理人：叶海，湖北瑞通天元律师事务所律师。
被告:段红某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住武汉市江夏区，
被告:向龙（系被告段红某之子），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住武汉市江夏区。
第三人：中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行（原中国工商银行股份有限公司武汉徐家棚支行），住所地湖北省武汉市武昌区彭刘阳路体育街口特1号。
负责人：胡国祥，行长。
委托诉讼代理人：冯瑶，该支行员工。
委托诉讼代理人：刘倪，该支行员工。

原告杨某某、江某某诉被告段红某、向龙，第三人中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行（原中国工商银行股份有限公司武汉徐家棚支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，于2018年8月13日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨某某及原告杨某某、江某某的委托诉讼代理人叶海，第三人中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行的委托诉讼代理人冯瑶、刘倪到庭参加诉讼。被告段红某、向龙经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告杨某某、江某某诉称，2010年10月20日，两名原告将其名下位于武汉市汉南区纱帽街育才路55-6-1号的房屋与两名被告名下位于武汉市汉南区纱帽街薇湖路薇湖水岸6A栋2单元5层1号的房屋下称“涉案房屋”进行了置换。为此，原被告双方于2011年10月26日在证人“全某、纪某”的见证下补签了一份《房屋置换协议书》，约定:两名原告与两名被告相互置换住房，两名原告向两名被告补偿房屋置换差价200000元;两名被告应于2013年12月31日前清偿涉案房屋的抵押贷款，并将该房屋的权属证书变更登记至两名原告名下；若一方违约应向守约方支付违约金80000元。因之前两名原告已经陆续付清了补偿金200000元，故在协议签订当日，被告段红某出具了《收条》。2015年4月27日，两名原告按照两名被告的指示，将其名下的用于置换的房屋产权变更登记至他人名下。但是，两名被告收取补偿款后却没有按时偿还银行的抵押贷款，并拒不协助两名原告办理涉案房屋的权属变更登记手续。
另据查，涉案房屋的抵押权人为“中国工商银行股份有限公司武汉徐家棚支行”，即第三人。两名原告自2010年10月入住涉案房屋至今。为了防止涉案房屋被第三人“收走”，两名原告代两名被告偿还了2015年8月至2017年2月期间的10笔贷款本息，每笔1854元，合计18540元。为了避免涉案房屋被案外人处置，维护两名原告的合法财产权益，特起诉至法院，请求：1、判决两名被告履行《房屋置换协议书》之义务，将登记在两被告名下位于武汉市汉南区纱帽街薇湖路薇湖水岸6A栋2单元5层1号房屋的所有权变更登记至两名原告名下；2、判决两名被告向两名原告支付违约金80000元；3、判决两名被告偿还两名原告代为清偿的银行抵押贷款18540元；4、诉讼费用由二名被告承担。”
被告段红某、向龙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩。
第三人中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行述称，第三人办理银行相关业务，依法合规，对涉案房屋享有抵押权，希望法院支持我方抵押权。
原告杨某某、江某某为支持其诉讼请求，向本院提交的证据如下：
证据1、房屋置换协议书，用于证明（1）原被告之间置换各自房屋并支付差价补偿金；（2）被告负责于2013年12月31日前清偿涉案房屋抵押贷款，将房屋权属变更登记至原告名下；（3）违约方须向守约方支付违约金80000元；
证据2、收条；
证据3、存折交易记录；
上述二份证据用于证明原告已于协议签订之前向被告付清了全部补偿金200000元，故被告于协议签订之日，即2011年10月26日出具了收条予以证明；
证据4、物业开具的证明；
证据5、水电费发票；
上述二份证据用于证明原告于2010年10月20日与被告互换住房之后，一直实际占有、使用涉案房屋至今；
证据6、工商银行贷款偿还明细单；
证据7、借记卡账户历史明细清单；
上述二份证据用于证明由于被告自2015年8月之后没有再按时向第三人偿还贷款本息，原告出于害怕涉案房屋被银行处置，而代被告向第三人偿还了10笔合计18540元的贷款本息；
证据8、武汉市房屋产权登记信息查询单，用于证明涉案房屋现今仍在两名被告名下，而原告名下的置换房屋已经按被告指示登记过户至他人名下；
证据9、通话录音笔录，用于证明廖文峰从被告处购买涉案房屋后转手又出售给现房屋登记所有人李水香；
证据10、调查笔录，用于证明李水香从廖文峰处购买涉案房屋，系由原告杨某某直接过户的；
证据11、李水香身份证复印件，用于证明被调查人的主体身份；
证据12、到庭证人全某、纪某的证言，用于证明原告杨某某、江某某与被告段红某、向龙置换房屋并签订置换协议的事实。
被告段红某、向龙未提交证据。
第三人中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行为支持其陈述意见，向本院提交了如下证据：
证据1、第三人与段红某个人购房借款担保合同、贷款借据、台账明细，用于证明被告段红某在我行借款160000元并逾期多次的事实;
证据2、房屋他项权证，用于证明涉案房屋抵押给第三人的事实;
证据3、第三人营业执照、负责人身份证明、机构合并文件，用于证明第三人的诉讼主体资格。
本院组织原告和第三人进行质证，第三人对原告的证据6的真实性无异议，对证据8中对第三人享有抵押权中的真实性无异议。对其他部分证据和证人证言均不发表质证意见。原告对第三人的证据均无异议。
因被告段红某、向龙未到庭，且原告和第三人对对方的证据均未提反对意见，本院将原告和第三人提交的证据作为本案定案的依据，依法予以确认。
本院经审查后，对案件事实作如下认定：
被告段红某、向龙所有的房屋位于汉南区纱帽街薇湖路水岸6A栋2单元5层1号，建筑面积120.99平方米，所有权证号为:南201000328***。2010年5月，被告向龙、段红某以上述房屋向中国工商银行股份有限公司武汉徐家棚支行进行了抵押。2010年10月，两名原告将其名下位于武汉市汉南区纱帽街育才路55-6-1号的房屋与两名被告名下位于武汉市汉南区纱帽街薇湖路薇湖水岸6A栋2单元5层1号的房屋进行了置换。后原告入住至置换后的房屋，即入住汉南区纱帽街薇湖水岸6A栋2单元5层1号并缴纳物业费至今。
2011年10月26日，原告杨某某、江某某（系夫妻）与被告向龙、段红某（系母子）补签订了一份《房屋置换协议书》，约定：“甲方（二被告）用自己现有房屋与乙方（二原告）现有房屋进行置换，原告向被告补偿房屋差额200000元；双方一致同意于2010年10月20日相互交换各自的房屋；乙方于本合同签订后向甲方支付补偿款100000元，于2011年10月26日将余款100000元付清；鉴于甲方的房屋进行了抵押尚未到期，房屋互换后，甲方根据其与银行借款合同的约定，在2013年12月31日前自动偿还借款的全部本息，并解除该房屋设定的抵押权，甲方不得在此期间以任何时候理由延长借款期限；甲方房屋抵押权解除后，乙方凭房屋‘二证’和甲方共同到相关登记部门办理产权变更登记手续，二房屋的产权变更登记费用由乙方承担，甲方无理由推脱，否则违约；在2010年10月房屋互换之前，该二房屋存在的各项风险责任及其各自因该房屋产生的费用（含各项税、费、物业管理、水电费等）的一切法律责任，均由甲方独立承担，与对方无关……；该二房屋互换后，所有权即发生转移……；同时还约定……任何一方违背本合同的约定，违约方除向守约方支付违约金捌万元外，还应当赔偿守约方由此造成的一切损失”。上述协议上除二原告和二被告签字外，还有证明人全某、纪某以及被告段红某丈夫向中和的签字。2011年10月26日，原告杨某某向被告段红某支付了两房置换后的差额款200000元，段红某向杨某某出具收条一张。2012年上半年，案外人廖文峰通过安居房产中介购买了段红某置换取得的原属于原告的位于汉南区纱帽街育才路601号2单元6层1室的房屋（当时未办理过户）。2015年4月，廖文峰又将该房屋出售给另一案外人李水香，被告段红某通知原告杨某某为李水香协助办理了房屋的过户手续。2015年4月1日至2017年6月1日期间，原告杨某某以其持有的卡号为62×××34为该房屋抵押的贷款还款本息共计18540元。原告分别于2016年9月7日、2017年4月5日、8月18日为其所取得的该房屋向纱帽供电营业所和武汉市自来水公司缴纳电费和水费。

本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告签订房屋置换协议，是双方当事人真实意思表示，也不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行义务。虽然原被告签订的书面协议中没有明确载明双方互换房屋的具体信息，但从原告的实际履行情况，即原告向被告交付房屋置换后的差额、置换后立即入住房该房屋、向供电和供水部门为所置换所取得的房屋缴纳水电费、帮助被告向中国工商银行股份有限公司武汉徐家棚支行归还抵押贷款、协助案外人李水香办理房屋变更登记手续以及通过房屋产权登记信息查询查明双方在武汉市汉南区都仅只有涉案房产等事实，可以推断出原告通过置换取得被告房屋的唯一性和特定化，故对原告要求判决两被告履行《房屋置换协议书》的义务，将登记在两被告名下位于武汉市汉南区纱帽街薇湖路薇湖水岸6A栋2单元5层1号房屋所有权变更登记至两原告名下的诉讼请求，依法予以支持。对两被告不履行合同约定，不讲诚信的行为，双方在协议中也有明确约定，该约定也不违反法律规定，故对原告要求两被告应按协议约定向其支付违约金80000元的诉讼请求，依法予以支持。至于原告因被告不诚信行为而为被告向中国工商银行股份有限公司武汉徐家棚支行代付的抵押贷款18540元，虽该款确已实际发生，但该诉讼请求系追偿之诉，属于另一法律关系所调整，不属于本案审理的范围，原告可另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告段红某、向龙于本判决书生效后三十日内，协助原告杨某某、江某某将位于武汉市汉南区纱帽街薇湖路薇湖水岸6A栋2单元5层1号房屋（所有权证号为：南201000328***）变更登记至原告杨某某、江某某名下；
二、被告段红某、向龙于本判决书生效后三十日内，一次性支付原告杨某某、江某某违约金80000元；
三、驳回原告杨某某、江某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2264元，保全费4180元，公告费560元，由被告段红某、向龙负担6540元（案件受理费1800元，保全费4180元，公告费560元），原告杨某某、江某某负担464元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。

审判长 高桂云
人民陪审员 肖有武
人民陪审员 李启发

书记员： 周霍翟