杨某某与宣某新苑房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：杨某某,男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，小学文化，务农，住恩施市，
委托诉讼代理人：吴远照，男，恩施州广源法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）：宣某新苑房地产开发有限公司，住所地：宣某县珠山镇建设路2号。
法定代表人：周才红，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨建连，湖北中利律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：毛承锋，湖北中利律师事务所律师，代理权限为特别授权。

原告（反诉被告）杨某某与被告（反诉原告）宣某新苑房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案，于2017年6月14日向本院起诉。本院受理后，依法适用普通程序，由审判员龙远莲担任审判长，与审判员段绍罡，人民陪审员龚光荣组成合议庭，于2017年9月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨某某及其委托诉讼代理人吴远照，被告（反诉原告）宣某新苑房地产开发有限公司的委托代理人杨建连、毛承锋均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
杨某某向本院提出诉讼请求：1、判令确认涉案十三份《商品房买卖合同》有效；2、判令宣某新苑房地产开发有限公司向恩施州住房和城乡建设局申请登记备案；3、宣某新苑房地产开发有限公司向杨某某出具购房款发票；4、本案诉讼费由宣某新苑房地产开发有限公司承担。
事实和理由：杨某某因挂靠湖北德众友发建筑工程有限公司承揽宣某新苑房地产开发有限公司开发的宣某县椒园镇新苑小区商品房一、二期建设施工工程，双方约定由杨某某出资4000000元以湖北德众友发建筑工程有限公司的名义向宣某新苑房地产开发有限公司缴纳工程保证金，后因建设施工合同未履行，杨某某又挂靠湖北新南洋建设工程有限公司继续承揽该工程，杨某某先前出资的4000000元又以湖北新南洋建设工程有限公司的名义缴纳工程保证金。双方签订退场承诺，约定由宣某新苑房地产开发有限公司向杨某某退还保证金，但宣某新苑房地产开发有限公司未按约定期限退还，故双方签订十三份《商品房买卖合同》，约定房款抵扣工程保证金。故该合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，依法有效。
杨某某为支持其主张，向本院提交了如下证据：
证据一、身份证复印件一份，拟证明杨某某的身份信息及主体资格。
证据二、保证金收据复印件一份，拟证明宣某新苑房地产开发有限公司收取杨某某工程保证金4000000元。
证据三、证明复印件一份，拟证明4000000元保证金是杨某某出资。
证据四、承诺复印件四份及证明复印件一份，拟证明1、宣某新苑房地产开发有限公司承诺将未售房屋网签到杨某某名下并抵偿工程保证金；2、宣某新苑房地产开发有限公司承诺将售房款作保证金退还给杨某某，当时承诺的事项宣某新苑房地产开发有限公司没有履行；3、宣某新苑房地产开发有限公司所签订的房屋买卖合同不存在胁迫和显失公平的法定情形，宣某新苑房地产开发有限公司未向杨某某付款也没有处理房产。
证据五、退场承诺复印件一份，拟证明宣某新苑房地产开发有限公司于2016年12月20日签订退场承诺，约定由宣某新苑房地产开发有限公司退还保证金，宣某新苑房地产开发有限公司未履行。
证据六、商品房买卖合同复印件十三份，拟证明宣某新苑房地产开发有限公司于2017年1月19日签订《商品房买卖合同》十三份，约定房款抵扣保证金，交易面积为1526.68平方米，总价款为2595356元。
宣某新苑房地产开发有限公司辩称，第一、杨某某为确保涉案工程款的支付及保证金的退还，胁迫宣某新苑房地产开发有限公司法定代表人签订涉案十三份《商品房买卖合同》，并非其真实意思表示，依法不产生法律约束力，故应撤销涉案十三份《商品房买卖合同》。第二、涉案十三份《商品房买卖合同》性质为学理上的让与担保，我国现行法律对此担保物权未规定，因其违反物权法定原则，涉案十三份《商品房买卖合同》为无效合同。第三、宣某新苑房地产开发有限公司和湖北新南洋建设工程有限公司事实上已经支付完毕杨某某涉案工程的工程款和工程保证金。综上所述：故请求法院驳回杨某某的诉讼请求。
宣某新苑房地产开发有限公司为支持其理由，向本院提交了如下证据：
证据一、营业执照、法定代表人身份证明、周才红的身份证复印件各一份。拟证明宣某新苑房地产开发有限公司主体资格适格。
证据二、《建筑工程施工承包合同》、《退场承诺》、《建设工程造价咨询报告书》复印件各一份。拟证明杨某某在宣某县新苑城项目中已完成工程量的工程价款为13067335.4元。
证据三、宣某新苑房地产开发有限公司与田世忠、向苏和签订的《商品房买卖合同》、宣某新苑房地产开发有限公司与张红军、黄廷惠签订的《商品房买卖合同》复印件各一份；宣某新苑房地产开发有限公司分20次向杨某某支付工程款及退还工程保证金4750000元的20份领款、汇款凭证复印件；湖北新南洋建设工程有限公司分50次向杨某某支付工程款及退还工程款保证金10940322.6元的46份领款、汇款凭证复印件；情况说明复印件一份；湖北新南洋建设工程有限公司于2016年4月25日、2016年5月27日和2016年8月10日向杨某某支付涉案工程款凭证存放地的说明复印件一份。拟证明1、宣某新苑房地产开发有限公司累计向杨某某支付工程款及退还保证金共计5295476元；2、湖北新南洋建设工程有限公司向杨某某支付工程款及退还工程保证金10940322.6元；3、截止今日杨某某就其完成的涉案工程量只能领取约11733968.6元工程款的事实。杨某某已经累计领取工程款及保证金16235798.6元。
证据四、《信息查询证明》复印件一份，蒋某的证人证言、王某的证人证言复印件各一份。拟证明1、涉案13套房屋的抵押以及买卖自始至终都是杨某某为担保工程款的支付和工程保证金的退还而设置的；2、涉案十三份《商品房买卖合同》是在杨某某为担保退还工程保证金而胁迫时任宣某新苑房地产开发有限公司法定代表人蒋某所签订的。
证据五、蒋某出庭作证证言一份，拟证明涉案十三份《商品房买卖合同》是在杨某某为担保退还工程保证金而胁迫时任宣某新苑房地产开发有限公司法定代表人蒋某所签订的。
证据六、王某出庭作证证言一份，拟证明涉案十三份《商品房买卖合同》是在杨某某为担保退还工程保证金而胁迫时任宣某新苑房地产开发有限公司法定代表人蒋某、王某所签订的。
宣某新苑房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、判令撤销涉案十三份《商品房买卖合同》；2本案反诉费由杨某某承担。事实和理由：2014年5月28日，杨某某以湖北新南洋建设工程有限公司的名义与宣某新苑房地产开发有限公司签订建筑工程施工承包合同，在施工合同履行过程中，杨某某经常阻扰施工，双方屡次协商无果，宣某新苑房地产开发有限公司迫于无奈，双方签订退场承诺，退场承诺签订后宣某新苑房地产开发有限公司向杨某某退还保证金1000000元，为担保宣某新苑房地产开发有限公司退还杨某某尚未到期的保证金，杨某某胁迫宣某新苑房地产开发有限公司法定代表人签订涉案十三份《商品房买卖合同》，并非其真实意思表示，依法不产生法律约束力，故应撤销涉案十三份《商品房买卖合同》。
杨某某辩称，第一、宣某新苑房地产开发有限公司主张解除合同违反法定程序；第二、宣某新苑房地产开发有限公司称杨某某胁迫宣某新苑房地产开发有限公司法定代表人签订涉案十三份《商品房买卖合同》及交易价格显失公平与事实不符。
经庭审质证，对杨某某提交的证据一、证据二的真实性，宣某新苑房地产开发有限公司均无异议。对宣某新苑房地产开发有限公司提交的证据一的真实性，杨某某无异议，且上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能证明案件的基本事实，本院均予以采信。
对当事人有争议的证据，本院认定如下：
一、杨某某提交的证据三、证明复印件一份，拟证明4000000元保证金是杨某某出资。宣某新苑房地产开发有限公司对该证据的质证意见为对真实性和证明目的均有异议。本院认为该证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能证明案件的基本事实，本院均予以采信。
二、杨某某提交的证据四、承诺复印件四份及证明复印件一份，拟证明1、宣某新苑房地产开发有限公司承诺将未售房屋网签到杨某某名下并抵偿工程保证金；2、宣某新苑房地产开发有限公司承诺将售房款作保证金退还给杨某某，当时承诺的事项宣某新苑房地产开发有限公司没有履行；3、宣某新苑房地产开发有限公司所签订的房屋买卖合同不存在胁迫和显失公平的法定情形，宣某新苑房地产开发有限公司未向杨某某付款也没有处理房产。宣某新苑房地产开发有限公司对该证据的质证意见为1、真实性无异议，对证明目的均有异议；2、该组证据更能证明涉案的十三套房屋是为了还没有确定的也未到期的债权（工程款支付和保证金的退款）进行的担保。3、2017年1月19日出具的承诺书里面更能证明2017年1月19日宣某新苑房地产开发有限公司与杨某某签订的十三份买卖合同实为担保，其在承诺书里面非常清晰的记载由宣某新苑房地产开发有限公司在2017年1月19日至2017年2月19日自行出卖，那么2017年1月19日宣某新苑房地产开发有限公司签订的买卖合同是一种担保，违反了合同法52条，应该是无效合同。4、2016年11月29日，王某出具的承诺事实上已经兑现，因为宣某新苑房地产开发有限公司已经在2016年12月28日给杨某某退还保证金1000000元。第二次退还保证金的时间是2017年3月15日。5、2017年1月11日出具的两个证明和2017年1月11日出具的承诺书更能证明包括本案在内的16套房屋是杨某某要求宣某新苑房地产开发有限公司为支付工程款和退还保证金作担保，因为宣某新苑房地产开发有限公司与杨某某根本不存在借款关系，此处借款实则为工程款和保证金，而且工程款和保证金此时数额不确定，期限未届满。6、2017年1月19日出具的承诺书涉案十三份商品房买卖合同是在2017年1月19日签订，结合本承诺书的内容来看，更能证明涉案十三份商品房买卖合同实为担保。本院认为该证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能证明案件的基本事实，本院均予以采信。
三、杨某某提交的证据五、退场承诺复印件一份，拟证明宣某新苑房地产开发有限公司于2016年12月20日签订退场承诺，约定由宣某新苑房地产开发有限公司退还保证金，宣某新苑房地产开发有限公司未履行。宣某新苑房地产开发有限公司对该证据的质证意见为1、宣某新苑房地产开发有限公司已经在2016年12月28日给杨某某退还保证金1000000元；2、根据退场承诺，截止2016年12月20日，宣某新苑房地产开发有限公司只欠杨某某2000000元保证金。本院认为该证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能证明案件的基本事实，本院均予以采信。
四、杨某某提交的证据六、商品房买卖合同复印件十三份，拟证明宣某新苑房地产开发有限公司于2017年1月19日签订《商品房买卖合同》十三份，约定房款抵扣保证金。交易面积为1526.68平方米，总价款为2595356元。宣某新苑房地产开发有限公司对该证据的质证意见为宣某新苑房地产开发有限公司的章子是宣某新苑房地产开发有限公司盖的，但是对内容、真实性和证明目的均有异议。涉案十三份商品房买卖合同与之前已经抵押给杨某某的16套房屋重合（16套房屋抵押时间是2016年9月6日至2017年1月11日），可以看出涉案十三份房屋自始至终都是杨某某要求宣某新苑房地产开发有限公司为担保涉案工程款的支付以及保证金退还而设置的。本院认为该证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能证明案件的基本事实，本院均予以采信。
五、宣某新苑房地产开发有限公司提交的证据二、《建筑工程施工承包合同》、《退场承诺》、《建设工程造价咨询报告书》复印件各一份。拟证明杨某某在宣某县新苑城项目中已完成工程量的工程价款为13067335.4元。杨某某对该证据的质证意见为1、对《建筑工程施工承包合同》的真实性没有异议，但对宣某新苑房地产开发有限公司要证明的目的有异议，且与本案没有关联性。杨某某所诉的是属于保证金退还以物抵债的商品房买卖合同，保证金与本案的施工合同没有因果关系，保证金该退就要退，不是属于建设工程施工合同纠纷。2、对《建设工程造价咨询报告书》的真实性、合法性没有异议，但是恰恰能证明建设工程造价里面没有包含保证金，本工程的结算报告不含另外第二号工地的土石方开挖，也就是还有将近1000000元的工程款没有通过验收，因此该证据与本案也没有关系。本院认为该证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能证明案件的基本事实，本院均予以采信。
六、宣某新苑房地产开发有限公司提交的证据三、宣某新苑房地产开发有限公司与田世忠、向苏和签订的《商品房买卖合同》、宣某新苑房地产开发有限公司与张红军、黄廷惠签订的《商品房买卖合同》复印件各一份；宣某新苑房地产开发有限公司分20次向杨某某支付工程款及退还工程保证金4750000元的20份领款、汇款凭证复印件；湖北新南洋建设工程有限公司分50次向杨某某支付工程款及退还工程款保证金10940322.6元的46份领款、汇款凭证复印件；情况说明复印件一份；湖北新南洋建设工程有限公司于2016年4月25日、2016年5月27日和2016年8月10日向杨某某支付涉案工程款凭证存放地的说明复印件一份。拟证明1、宣某新苑房地产开发有限公司累计向杨某某支付工程款及退还保证金共计5295476元；2、湖北新南洋建设工程有限公司向杨某某支付工程款及退还工程保证金10940322.6元；3、截止今日杨某某就其完成的涉案工程量只能领取约11733968.6元工程款的事实。杨某某已经累计领取工程款及保证金16235798.6元。杨某某对该证据的质证意见为2016年12月28日领取1000000元的保证金真实，其他的均属于建设工程的工程款，与本案无关。本院认为领款及汇款凭证金额与情况说明金额不一致，且情况说明无单位负责人及制作情况说明的人员签名或盖章，本院不予采信。
七、宣某新苑房地产开发有限公司提交的证据四、《信息查询证明》复印件一份，蒋某的证人证言、王某的证人证言复印件各一份。拟证明1、涉案13套房屋的抵押以及买卖自始至终都是杨某某为担保工程款的支付和工程保证金的退还而设置的；2、涉案十三份《商品房买卖合同》是在杨某某为担保退还工程保证金而胁迫时任宣某新苑房地产开发有限公司法定代表人蒋某所签订的。杨某某对该证据的质证意见为《信息查询证明》真实性和合法性均有异议，但是能够证明原宣某新苑房地产开发有限公司签订房屋买卖合同是合法有效的。本院认为《信息查询证明》来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能证明案件的基本事实，本院予以采信。证人蒋某、王某系宣某新苑房地产开发有限公司原法定代表人，且证言内容无其他证据相互印证，蒋某、王某的证人证言本院不予采信。
八、宣某新苑房地产开发有限公司提交的证据五、蒋某出庭作证证言一份，拟证明涉案十三份《商品房买卖合同》是在杨某某为担保退还工程保证金而胁迫时任宣某新苑房地产开发有限公司法定代表人蒋某所签订的。杨某某对该证据的质证意见为１、证人出庭必须在开庭前７日内向法院提交证人出庭申请书，超过了期限；２、蒋某作为宣某新苑房地产开发有限公司公司涉案合同的法定代表人是与本案有直接利害关系的人，依法不能作为证人，所做的证言不能采信；３、证人蒋某证实的胁迫，一个是打印合同是在宣某新苑房地产开发有限公司办公室，二是盖章是在椒园派出所，而且还是为了保证签订合同的安全和公章的安全，蒋某说杨某某胁迫宣某新苑房地产开发有限公司签订的合同是相互矛盾的依法不能采信。本院认为证人系宣某新苑房地产开发有限公司原法定代表人，其证言系当事人陈述，且证言内容无其他证据相互印证，本院不予采信。
九、宣某新苑房地产开发有限公司提交的证据六、王某出庭作证证言一份，拟证明涉案十三份《商品房买卖合同》是在杨某某为担保退还工程保证金而胁迫时任宣某新苑房地产开发有限公司法定代表人蒋某所签订的。杨某某对该证据的质证意见为１、证人出庭必须在开庭前７日内向法院提交证人出庭申请书，超过了期限；２、王某作为宣某新苑房地产开发有限公司公司涉案合同的法定代表人是与本案有直接利害关系的人，依法不能作为证人，所做的证言不能采信；３、证人王某证实的胁迫不能采信。本院认为证人系宣某新苑房地产开发有限公司法定代表人，其证言系当事人陈述，且证言内容无其他证据相互印证，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月28日，杨某某挂靠的湖北新南洋建设工程有限公司与宣某新苑房地产开发有限公司签订建筑工程施工承包合同，杨某某出资4000000元以湖北新南洋建设工程有限公司的名义缴纳工程保证金，2016年9月6日，宣某新苑房地产开发有限公司将其坐落于宣某县椒园镇椒园村玉泉路30号，证号为鄂（2016）宣某县不动产证明第0000246号，抵押物为1幢1单元601、606、701、702、705、706、801、802、806、901、904、905、1002、1005、1104、1205共16套房产抵押给杨某某，同年12月20日，宣某新苑房地产开发有限公司与湖北新南洋建设工程有限公司杨某某签订退场承诺，约定杨某某退场后其在新苑城1#商住楼前期工程按实际已完成工程量结算，已完成的工程量以双方确认的最终决算为准，宣某新苑房地产开发有限公司承诺在2016年12月28日前退还给杨某某保证金1000000元，2017年3月15日再退还1000000元保证金，资金来源为售楼款，不足部分由宣某新苑房地产开发有限公司再补齐1000000元。2016年12月28日，杨某某收到宣某新苑房地产开发有限公司退还的1000000元保证金。2017年1月11日，双方解除1幢1单元601、606、701、702、705、706、801、802、806、901、904、905、1002、1005、1104、1205共16套房产抵押，同日，宣某新苑房地产开发有限公司承诺保证上述已解除抵押的房产不抵押给任何人，所卖房款必须做保证金退还杨某某，14日，宣某新苑房地产开发有限公司原法定代表人蒋某承诺杨某某解冻十八套房子如果未售完，剩余的房子全部网签到杨某某个人名下，19日，宣某新苑房地产开发有限公司王某承诺网签的1104、1205、1002、1005、905、802、701、806、702、705、706、601、606、801、901、904、1005、1102、1105十八套房屋在一个月（2017年1月19日至2017年2月19日）内由宣某新苑房地产开发有限公司自行出卖，所卖房款必须全部给杨某某抵保证金，如超过2017年2月19日，此网签的十八套房屋没卖出的全部作价1700元/平方米归杨某某自行处置与宣某新苑房地产开发有限公司再无任何关系。同日，杨某某与宣某新苑房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》十三份，合同约定杨某某购买由宣某新苑房地产开发有限公司开发建设的将其坐落于宣某县椒园镇椒园村玉泉路30号第一幢一单元1104、1205、1002、1005、905、802、701、806、702、705、706、601、606商品房13套，合同编号分别为ESZ201701258、ESZ201701260、ESZ201701263、ESZ201701265、ESZ201701268、ESZ201701269、ESZ201701275、ESZ201701280、ESZ201701282、ESZ201701285、ESZ201701286、ESZ201701289、ESZ201701291，房屋面积共计1526.68平方米，单价分别为2000元/平方米、1700元/平方米，十三套房屋市场价值金额共计2832824元，用于抵扣新苑城项目工程保证金。签订的《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2017年3月23日，恩施州兴建工程造价咨询有限公司出具的建设工程造价咨询报告书载明杨某某以湖北新南洋建设工程有限公司的名义在宣某县新苑城1#楼开竣工日期为2014年3月28日至2016年3月28日，该工程送审结算造价18672089.30元，经审核，并经建设单位、施工单位协商认可确认该工程结算造价为13067335.40元，审核说明：因新苑城2#楼挖方无现场签证单，故新苑城2#楼挖方未计算，其造价不包含在本咨询报告书内。
另查明，截止2017年9月12日，涉案十三套商品房未交付给杨某某使用。

本院认为，杨某某与宣某新苑房地产开发有限公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，即杨某某要求确认宣某新苑房地产开发有限公司与杨某某签订的十三份《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。因涉案十三套商品房未交付给杨某某，故其请求判令宣某新苑房地产开发有限公司向恩施州住房和城乡建设局申请登记备案的诉讼请求，本院不予支持；宣某新苑房地产开发有限公司向杨某某出具购房款发票不属于民法调整范围，对该诉讼请求，本院不予支持。宣某新苑房地产开发有限公司没有充分证据证明涉案十三份《商品房买卖合同》签订时存在受胁迫及显失公平之情形，故对宣某新苑房地产开发有限公司主张应撤销涉案十三份《商品房买卖合同》的反诉请求不予支持。
本案中，实际上就退还保证金这笔款项先后签订退场承诺和商品房买卖合同，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定。双方当事人选择签订商品房买卖合同用于抵扣新苑城项目工程保证金系双方当事人重新以房产抵偿保证金的合意行为，故宣某新苑房地产开发有限公司辩称涉案十三份《商品房买卖合同》性质为学理上的让与担保，其违反物权法定原则，涉案十三份《商品房买卖合同》为无效合同及宣某新苑房地产开发有限公司和湖北新南洋建设工程有限公司事实上已经支付完毕杨某某涉案工程的工程款和工程保证金的理由缺乏事实依据，其辩解理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、宣某新苑房地产开发有限公司与杨某某签订的合同编号为ESZ201701258、ESZ201701260、ESZ201701263、ESZ201701265、ESZ201701268、ESZ201701269、ESZ201701275、ESZ201701280、ESZ201701282、ESZ201701285、ESZ201701286、ESZ201701289、ESZ201701291共计十三份《商品房买卖合同》有效。
二、驳回杨某某的其他诉讼请求。
三、驳回宣某新苑房地产开发有限公司的反诉请求。
本诉及反诉受理费共计160元，由宣某新苑房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　龙远莲 审　判　员　　段绍罡 人民陪审员　　龚光荣

书记员：温蕾