杨某某与竹溪县新界置业管理有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

原告：杨某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省竹溪县。委托诉讼代理人：曾庞清（杨某某之妻），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省竹溪县。代理权限为特别授权，即代为放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，代收法律文书。委托诉讼代理人：吴刚，湖北楚秦律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。被告：竹溪县新界置业管理有限公司，住所地：湖北省竹溪县鄂陕大道237号。统一社会信用代码：91520324309737799H。法定代表人：邬小川，该公司总经理。委托诉讼代理人：邬德宏（该公司副总经理），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省竹溪县。代理权限为特别授权，即代为承认、反驳诉讼请求，进行和解，提起上诉。委托诉讼代理人：孟君迪，湖北君迪律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、反驳诉讼请求，进行和解，提起上诉。

杨某某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告全面履行《国有土地上房屋征收产权调换补偿协议书》的各项义务，立即交付补偿的房屋:（1）位于竹溪县新界中心商业办公综合楼的门面房两间，使用面积为33平方米（开间6.6米，进深5米，属门面内净面积，不含公摊面积）;（2）该楼的住房两套，每套面积110平方米以上，由原告优先选择，房屋交付必须符合合同约定的标准;（3）办理并交付不动产产权证；2.判令被告支付双倍过渡期租金补助费1.2万元（2016年4月15日至2018年4月15日）;3.判令被告支付租金损失5万元、违约金100万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月25日，被告因开发竹溪县新界中心商业办公综合楼工程，需要拆迁原告的房屋，双方为此签订了一份《国有土地上房屋征收产权调换补偿协议书》，约定被告将原告位于竹溪县城关镇观音阁村三组面积为139.5平方米的房子拆除，按产权置换的方式，被告应当在2016年农历2月30日前补偿原告位于新建的新界中心商业办公综合楼门面房两间，使用面积33平方米（开间6.6米，进深5米，属门面内净面积，不含公摊面积），住房两套，每套房面积为110平方米以上。合同签订后，原告立即将房屋和证件交给被告，并于五天后就搬离了老房，原告按合同约定严格履行了自己的义务，但被告开发的新界中心商业办公综合楼早已竣工，至今未向原告交付门面房和住房，原告多次催要，被告均借故推诿。综上所述，原、被告双方签订的《国有土地上房屋征收产权调换补偿协议书》对双方权利义务约定清晰明确，被告未按约定履行合同义务，应当承担相应的违约责任。据此,为维护自身合法权益，故具文起诉。竹溪县新界置业管理有限公司辩称，原告的诉讼请求依法不能成立，请求人民法院依法予以驳回：一、被告已按照合同约定，实际履行了合同义务：1.关于交付门面房的位置问题。双方签订的协议第五条第一款第一项约定，门面为二间，开间不低于6.6米，进深不低于5米，位置为紧邻竹溪县中医院围墙外公路，而不是原告诉称的位于竹溪县新界中心商业办公综合楼的门面房两间。根据被告的建房设计规划，办公楼一楼与公路持平，而临竹溪县中医院围墙外公路的门面房则位于办公楼的侧面，位于地下一层，实为地下车库。被告在与原告签订协议时已明确告知了原告该情况，原告在无异议的情况下才与被告签订了协议，而要补偿的门面房现在未使用和出售，但原告拒绝接收；2.关于交付住房两套的问题。被告在房屋建成后，于2017年9月30日前通过电话、短信形式通知包括原告在内的所有拆迁户办理交房手续，并于同年10月17日又通过快递形式书面通知原告办理交房手续，故被告已履行了还房义务，不存在交房违约行为；3.关于两证办理问题。因原告拒绝接收房屋，被告无法为其办理房屋产权证件。二、关于支付双倍过渡期租金补助费12000元的问题。被告已按照协议第四条第一款的约定，于协议签订之日将两年的过渡期租金6000元（2014年7月25日至2016年7月25日）支付给原告，对于2016年7月25日至2017年10月17日间的过渡期租金补偿，被告同意按照约定的标准支付给原告。2017年10月17日后的过渡期租金补偿是原告拒绝收房造成，应由原告自行承担。对原告主张的双倍过渡期租金补偿费，因合同没有约定，被告不应承担。三、关于租金损失问题。因合同没有约定，且原告拒绝接收房屋，即使有损失，也是原告自己造成的，与被告无关。四、关于违约金问题。被告在实际履行合同中，已严格按照合同约定，履行了合同义务，不存在违约行为，故原告主张被告承担违约金没有事实依据，该诉请依法不能成立。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。被告对原告提交的房屋所有权证、土地使用权证复印件、照片，竹溪县人民法院（2018）鄂0324民初43号、（2017）鄂0324民初115号民事判决书无异议。原告对被告提交的收条，拆迁户还房通知书，短信还房通知无异议。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原、被告均提交了《国有土地上房屋征收产权调换补偿协议书》，对于两份合同第五条第一款第二、三项以外的内容，经本院核对一致，且原、被告双方均予以认可，本院对该部分内容依法予以确认。原告持有的合同第五条第一款共有三项内容，而被告持有的合同第五条第一款无第二、三项内容。该两项内容为:“2.交房时间定于2016年农历2月30日，延期不超过两个月，具体时间以开工时间往后顺延，延期每日按200元/天；3.物业管理由交房后所有拆迁房业主共同商议决定”。本院认为，该第二项内容系对交房时间及延期交房违约金的约定，第三项内容系对物业管理选择的约定。本院（2018）鄂0324民初43号生效判决，认定被告应向杨某1交付房屋的时间为2017年7月1日，杨某1与本案的原告同为被被告征用老房子的拆迁户，且杨某1的房子是最后一户被拆除的。综合这一事实，本院认定交房时间应为2017年7月1日。根据当事人陈述及经审核确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月25日，原、被告签订了一份《国有土地上房屋征收产权调换补偿协议书》，协议约定：一、被告将原告位于竹溪县城关镇观音阁村三组的老房子拆除后，按产权置换的方式补偿给原告门面房两间、住房两套，其中，门面房临竹溪县中医院围墙外公路，两间门面的总开间不低于6.6米，进深不低于5米，住房面积110平方米以上，楼层由原告优先选择。被告负责为原告办齐两证，办证费用原告概不负责；二、建房期间，原告自行过渡，过渡期两年，被告每年支付过渡期补偿费3000元；三、违约责任：1.本协议签订后，原告保证在三日内清空所拆迁房屋内的所有物品，过期将视为原告自愿放弃物品，被告拆迁造成损毁概不赔偿；2.本协议签订后，一方违约，除赔偿因违约给对方造成的损失外，还应支付对方违约金100万元。协议附件与本协议具有同等法律效力。本协议及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。被告于合同签订之日向原告支付了两年的过渡期租金6000元。合同签订后，原告搬离了老房子，被告动工建房。房子建成后，被告于2017年9月30日电话通知交房，并于2017年10月17日书面告知原告办理房屋还迁手续，因双方对所还门面房、住房的位置产生争议，未能交付。原告为要回门面房，曾封堵被告售楼部的门面，被告以原告侵权为由起诉排除妨害，法院告知原告另行主张权利。因此，原告以被告违约为由，诉至本院。本案在诉讼过程中，就原告主张的住房，双方达成了一致意见，被告同意返还原告位于竹溪县××大道新界中心商住办公综合体7楼702、9楼903的住房各一套，并定于2018年12月20日向原告交付两套住房的不动产登记证，住房钥匙已交付给原告。
原告杨某某与被告竹溪县新界置业管理有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托诉讼代理人曾庞清、吴刚，被告竹溪县新界置业管理有限公司的委托诉讼代理人邬德宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当履行合同约定的权利和义务。原、被告签订的《国有土地上房屋征收产权调换补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，协议约定的内容合法有效，双方当事人对签订的房屋拆迁补偿协议书均无异议，应当本着诚实守信的原则，履行约定的权利义务。关于原告主张的门面、住房及办证问题，其中关于住房的返还及证件办理，双方已达成一致协议，该协议不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院依法予以确认。关于门面房的返还，双方在合同中约定了应补偿门面房的间数、面积、开间及进深，被告应按该约定履行交付义务。关于原告主张的双倍过渡期租金、租金损失及违约金，从本案来看，被告于2017年9月30日通知交房，明显晚于交房时间2017年7月1日，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张的过渡期租金及租金损失，均属因被告违约给原告造成的利益损失，系违约金。而双方约定违约金为100万元，明显过高，现被告请求法院予以调整减少，符合法律规定，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素调整为4万元，但被告同意按照约定的标准支付2016年7月25日至2017年10月17日间的过渡期租金补偿，不违背法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、竹溪县新界置业管理有限公司应返还杨某某位于竹溪县城关镇鄂陕大道新界中心商住办公综合体7楼702、9楼903的住房各一套（已交付），并定于2018年12月20日前向杨某某交付两套住房的不动产登记证；二、竹溪县新界置业管理有限公司应返还杨某某位于竹溪县城关镇鄂陕大道新界中心商住办公综合体临竹溪县中医院围墙外公路门面两间，两间门面的总开间不低于6.6米，进深不低于5米，并依法办理相关手续；三、竹溪县新界置业管理有限公司应支付杨某某2016年7月25日至2017年10月17日间的过渡期租金补偿3750元；四、竹溪县新界置业管理有限公司应支付杨某某违约金4万元；五、驳回杨某某的其他诉讼请求。上述第二、三、四判项限本判决生效后三十日内履行完毕。逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定执行。案件受理费14358元，由竹溪县新界置业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。