杨某、孝感市佳业物业管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：杨某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。
委托诉讼代理人：张成孝，湖北锡爱律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孝感市佳业物业管理有限公司，住所地：湖北省孝感市孝南区光荣路特1号百佳豪庭。
法定代表人：胡江安，该公司总经理。
委托诉讼代理人：程世强，湖北自强律师事务所律师。

上诉人杨某因与被上诉人孝感市佳业物业管理有限公司（以下简称佳业公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2018）鄂0902民初966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月28日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。
二审经审理查明，除一审判决认定“杨某一次性支付给宏业公司扣除五年预期租金收益后的购房款323081元”的事实证据不足以外，一审认定的其他事实属实，本院予以确认。另查明，一、杨某与宏业公司签订的案涉商铺《商品房买卖合同》约定，该商品房建筑面积共12.64平方米，按建筑面积计算，该商品房总金额323081元。二、一审法院作出（2017）鄂0902民初667号民事判决后，宏业公司不服向本院提出上诉，在本院审理期间，宏业公司向本院提出撤回上诉的请求，本院遂作出（2017）鄂09民终851号民事裁定，准许宏业公司撤回上诉，并于2017年9月15日送达宏业公司生效，（2017）鄂0902民初667号民事判决自xxxx年xx月xx日出生效。三、《委托经营管理协议书》约定委托经营期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止。

本案争议的焦点：一、佳业公司应否向杨某支付其实际经营管理案涉商铺期间的租金；二、如应支付租金，租金数额如何认定。关于焦点一，案涉《委托经营管理协议书》是合同双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的禁止性规定，该合同依法成立、生效，合同当事人应按约定全面、正确地行使权利并履行义务。协议第三条第1项约定：佳业公司承诺,在委托经营期限开始之日起，确保五年租金合计人民币173967元；第2项约定：杨某收益方式为，如按照本条第1项约定需由佳业公司补足收益的部分，则由佳业公司一次性支付给杨某，支付方式为在杨某同意签订《商品房买卖合同》时在房款里一次性扣除五年收益。依上述约定，佳业公司应将案涉商铺五年租金173967元一次性支付给杨某在购房时作为房款抵扣。但根据杨某与宏业公司签订的案涉商铺《商品房买卖合同》约定，该商品房建筑面积共12.64平方米，按建筑面积计算，该商品房单价总金额为323081元，且已生效的（2017）鄂0902民初667号民事判决认定案涉商铺总房款为323081元，杨某向宏业公司实际支付的房款也为323081元，因案涉商铺不能办理产权证，宏业公司退还杨某的房款亦为323081元。故《委托经营管理协议书》约定的佳业公司应支付杨某五年租金收益173967元的义务，佳业公司并未实际履行。杨某购买案涉商铺后享有案涉商铺的租金收益，佳业公司应向杨某支付案涉商铺《商品房买卖合同》未解除期间的租金收益。佳业公司主张其已将案涉商铺五年的租金收益一次性支付给杨某作为购房款予以抵扣，但未提交支付凭证、收款收据等有效证据予以证实，也与生效判决认定的事实相矛盾，本院对该抗辩理由不予采纳。关于焦点二，案涉《委托经营管理协议书》约定委托经营管理期限自2014年1月1日开始，故租金起算时间应从2014年1月1日起算。因（2017）鄂0902民初667号民事判决解除杨某与宏业公司之间的《商品房买卖合同》，该判决自xxxx年xx月xx日出生效，故租金应计算到2017年9月15日截止，即佳业公司应向杨某支付的租金收益为：130475元（173967元60个月×45个月）。本院对杨某主张佳业公司向杨某支付租金127575元的诉讼请求予以支持。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下：

审判长 毛峰
审判员 戴捷
审判员 鲍龙

书记员： 刘依爽