杨某某、郑某某与翟某某建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：翟某某，黑龙江省建三江农垦润东工贸有限公司经理。
委托诉讼代理人：孙炜，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨某某，黑龙江省前进公安局民警。
被上诉人（原审原告）：郑某某，黑龙江省前进农场机关工会副主席。
委托诉讼代理人：孙小风，黑龙江合林律师事务所律师。

上诉人翟某某与被上诉人杨某某、郑某某建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服黑龙江省建三江农垦法院（2015）建商初字第888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人翟某某及其委托诉讼代理人孙炜，被上诉人杨某某、郑某某及其委托诉讼代理人孙小风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
翟某某上诉请求：撤销一审判决，认定上诉人受让涉案土地价格为132万元（庭审中变更为170万元），驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；二被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、双方当事人诉讼主体不适格。被上诉人虽然竞买涉案土地并签订了土地拍卖成交确认书，但并不意味着取得了土地使用权，竞买该建设用地是拟建锡玉米厂，因此该土地使用权人是前进农场锡玉米厂，被上诉人不具备原告诉讼主体资格。上诉人亦不具备被告主体不适格。被上诉人给上诉人办理的黑国用（2015）第24300032号土地使用权证中土地使用权人是黑龙江省建三江农垦润东工贸有限公司，不是上诉人，被上诉人以上诉人为被告提起诉讼错误。二、被上诉人与上诉人于2014年7月29日签订的土地转让协议为无效协议。该协议签订时被上诉人没有取得合法土地使用证，所签协议应为无效。被上诉人竞拍涉案土地价格为132万元，且黑国用（2014）第24300066号及黑国用（2014）24300032号土地使用权证上体现取得价格均为132万元，故被上诉人与上诉人签订的土地转让协议中约定的转让价格343万元应为无效条款，应确认被上诉人与上诉人转让土地价格为132万元。三、因被上诉人违约致使上诉人未如约付款。被上诉人在签订转让协议时隐瞒了重要事实，协议中约定交付土地为19264.75平方米，从被上诉人提交的建设《前进农场锡玉米厂用地批准书及附图》可充分体现未包括四邻的消防通道、排水沟等设施，而上诉人在实施施工中发现消防通道、排水沟等设施在被上诉人转让土地前已建成，被上诉人明知却隐瞒，扣除消防通道、排水沟等设施后，实际土地面积为18278.5平方米。一审庭审中被上诉人承认少面积是因邻居把防火通道占了。被上诉人没有为上诉人做好更名及为上诉人办理仓储手续、房产证、规划许可证、工程施工许可证、选址意见书等相关手续。因被上诉人为上诉人办理的是黑龙江省建三江农垦润东工贸有限公司润东米厂建设项目，与上诉人实际建设项目不符，使上诉人公司建设成为违章建筑被罚款。因上述原因，被上诉人违约在先，上诉人才未如约付款。
杨某某、郑某某辩称:杨某某具备涉案土地的竞买资格和条件，依法定程序竞买了涉案土地使用权，实际取得了案涉土地使用权。答辩人与被答辩人签订土地转让协议后，被答辩人不给付第二期、第三期土地转让费，答辩人因此起诉，答辩人与被答辩人符合诉讼主体身份。根据法律规定，在起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，合同有效。答辩人与被答辩人2014年7月29日签订土地使用权转让协议，答辩人2014年12月29日取得了案涉土地使用权证书，2015年11月11日提起诉讼，根据上述法律规定，双方合同合法有效。双方在签订协议前被答辩人已对案涉地块实地进行了查看和了解，对其附着的消防通道、排水沟等设施完全清楚，答辩人不存在故意隐瞒事实。答辩人在转让协议签订后已将土地全部交付给被答辩人，并于2015年5月将土地使用权证过户登记到被答辩人开设的公司名下，被答辩人抗辩的二证一书等证件在转让协议中没有约定，且此类证件是被答辩人在案涉土地上进行施建、管理、经营过程中涉及到的相关证件，应由土地使用人进行办理，与答辩人无关，被答辩人也不存在经济损失。被答辩人应当根据双方约定履行付款义务。
杨某某、郑某某向一审法院起诉请求：被告给付原告土地使用权转让费2,430,000.00元及利息89,563.00元。其中1,430,000.00元转让费利息从2014年12月1日起按人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定之日止，1,000,000.00元转让费利息自2015年7月1日起按人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定之日止。被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年5月28日原告杨某某以拟建前进农场锡玉米厂建设项目依法取得前进农场场部第十二街坊工业园区内的19264.75平方米工业用地50年使用权。2014年7月29日，将该地转让给被告翟某某，双方签订了《土地转让协议书》，约定：“原告将其所属的位于前进农场工业园区内的19264.75平方米（宗地号为：240311012064）工业用地使用权转让给被告。该地块转让价格为3,430,000.00元，被告分三次付清全部转让费。首付定金1,000,000.00元于签协议书之日给付；二期付款在原告拿到土地使用权证后被告付款1,430,000.00元；三期付款在原告给被告做好更名及其他相关手续后，被告付清尾款1,000,000.00元。如被告交付首付后在开工建设中遇到土地问题停要建设所产生的一切损失由原告双倍赔偿并如数返还定金1,000,000.00元。更名手续在2014年年底前办理完毕。工业用地更名前一切债务纠纷由原告负责；更名前所产生的费用由原告全部负担。”协议签订后，被告于当日付给原告首付定金1,000,000.00元，2014年9月1日注册黑龙江省建三江农垦润东工贸有限公司并办理了营业执照，经营粮食购销、粮食烘干、仓储等。被告在该土地进行仓储建设并经营。同年12月9日原告办理了土地证，2015年5月26日将土地证过户到黑龙江省建三江农垦润东工贸有限公司名下，2015年12月29日被告到土地部门领取土地证。原告向被告催要二期和三期土地使用权转让费，被告以转让的土地不足19264.75平方米（预留消防通道），由此导致建设仓储的规模减少，造成巨大损失，且原告没有为被告办理立项审批、二证一书、房产证手续为由而拒绝给付转让费。
一审法院认为，本案争议焦点为：关于双方签订的土地转让协议是否有效的问题；关于双方当事人在履行合同过程中是否有违约的问题；关于原告的诉求是否合理合法，是否应得到全部支持的问题。原告杨某某依照《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关管理规定，取得了土地使用权后将土地转让他人的行为，不违反法律和行政法规强制性、禁止性规定，与被告翟某某签订的土地转让协议系双方真实意思表示，被告按照合同约定，交付首付定金1,000,000.00元，原告将土地交付被告，被告在该土地上进行仓储建设并经营。原、被告双方已实际履行合同，该合同合法有效，双方应当按约履行。合同中关于“二期付款在原告拿到土地使用权证后被告付款1,430,000.00元；三期付款在原告给被告做好更名及其他相关手续后，被告付清尾款1,000,000.00元。更名手续在2014年年底前办理完毕”的约定是原告收取被告剩余土地转让费用的依据。原告于2014年12月9日取得土地证，按照合同约定，被告应将1,430,000.00元给付原告。2015年5月26日原告将土地证过户到被告名下，被告应将尾款1,000,000.00元付清。现被告认为转让的土地不足19264.75平方米，由此导致建设仓储的规模减少，造成巨大损失；且没有为被告办理立项审批、二证一书、房产证等相关手续而拒绝付款。虽然合同对其他相关手续表述不明确，其表述在字面及内容的理解上极易产生歧义，以致争议发生。原、被告所签订合同本意实际是土地使用权转让，支付对价。即原告将土地证过户到被告名下并已交付，土地使用权已转移，原告的义务已全部完成。至于被告在该地上经营需要，所建设的房屋及设备需要办理的相关手续与原告无关。被告辩解原告未给其办理立项审批、二证一书、房产证等相关手续而拒绝付款的意见，不予支持。关于被告认为转让的土地面积不足主张，未向法院提供相关证据佐证，又没有提交其他法定依据的情况下，该拒付理由本院不予支持。被告未付剩余土地转让费已构成违约。原告要求按人民银行同期同类贷款利率计算损失，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九规定：既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。虽然合同中未约定利息，但由于被告逾期付款造成原告损失即利息损失，予以支持。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》即按年利率6%计算比较合理。即二期1,430,000.00元转让费的逾期利息损失为159,206.00元（从2014年12月30日计息至2016年11月8日，按年利率6%计算）。关于原告请求1,000,000.00元转让费的利息，因双方已约定更名手续在2014年年底前办理完毕。原告直到2015年5月26日才将土地过户到被告名下，而被告实际拿到土地证是2015年12月29日，对原告要求被告从2015年7月1日计息的请求，不予支持，应从2015年12月30日计息至2016年11月8日，按年利率6%计算利息损失为51,333.00元。以上合计损失210,539.00元。综上，对原告要求被告给付剩余的土地使用权转让费2,430,000.00元及给付被告逾期付款占用利息损失的诉求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告翟某某给付原告杨某某、郑某某土地使用权转让费2,430,000.00元；二、被告翟某某给付原告杨某某、郑某某土地使用权转让费逾期占用利息损失210,539.00元（计算至2016年11月8日）；以上判项于本判决书生效之日起10日内履行。案件受理费27,924.00元，由被告翟某某负担。
二审期间，被上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。证据：完税证明、税收缴款书、转款凭条，证明杨某某购买了涉案土地后依法支付了各种税费，并为上诉人办理土地使用权支出了费用。杨某某支出了数十万费用，不能以132万元价格将涉案土地转让给上诉人。该证据能够证明被上诉人为将涉案土地使用权转让给上诉人而支付土地转让费用，且双方当事人对被上诉人为上诉人办理了土地使用权证的事实无异议，对该证据本院予以采信。
本院经审理确认一审法院判决认定的事实。

本院认为,关于上诉人主张原、被告诉讼主体资格问题；因上诉人与被上诉人是本案土地使用权转让的合同双方，被上诉人是所转让土地的使用权人，其转让行为符合国家相关法律规定，现双方因转让行为发生纠纷诉至法院，上诉人与被上诉人的诉讼主体资格符合法律规定，是适格的原告及被告。关于上诉人主张合同无效，实际取得的土地使用权应按170万元价格认定的问题；被上诉人于2014年7月29日、12月29日分别与上诉人签订土地转让合同，对转让土地价格及给付方式作出了不同的约定。双方又于2015年3月31日签订土地转让补充协议书，约定转让合同以2014年7月29日为准。该补充协议书能够明确双方的真实意思表示，双方应按约定执行2014年7月29日转让协议。现上诉人主张以2014年12月29日合同约定的170万元履行给付转让款的义务没有事实依据，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人签订合同隐瞒重要事实，实际交付土地面积不足，未按合同约定履行办理相关手续义务，被上诉人违约在先的主张；因上诉人未提供证据证明被上诉人在签订合同时隐瞒事实，交付土地面积不足，亦不能够证明其主张的由被上诉人办理仓储手续、房产证、规划许可证、工程施工许可证、选址意见书等相关手续系合同约定的被上诉人的义务，故上诉人的上诉理由不成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25,364.00元（上诉人预交），由上诉人翟某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　石　岩 审判员　赵玉忠 审判员　李吉凤

书记员：王薇薇