杨向某与栾某某、冷某占有物返还纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：栾某某，个体经营户。
上诉人（原审被告）：冷某（系栾某某妻子），黑龙江省宁安农场幼儿园园长。
被上诉人（原审原告）：杨向某，黑龙江省宁安农场工作人员。
委托诉讼代理人：殷宏，黑龙江殷宏律师事务所律师。

上诉人栾某某、冷某因与被上诉人杨向某占有物返还纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江农垦法院（2016）黑8108民初634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日受理后，依法组成合议庭，于2017年6月6日公开开庭审理了本案。上诉人栾某某，被上诉人杨向某及其委托诉讼代理人杨向某到庭参加诉讼,上诉人冷某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
栾某某、冷某上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人上诉请求或者将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人栾某某、冷某系夫妻，2011年1月，上诉人栾某某因开发房地产缺少资金与被上诉人杨向某及其妻子姚丽英协商以杨向某名义办理个人住房贷款事宜。2011年1月19日，栾某某将其所有的宁安农场场部别墅区24号楼-012号房屋登记在杨向某名下，以杨向某的名义在中国邮政储蓄银行宁安支行办理个人住房贷款，贷款金额40万元，贷款期限20年。该房屋现在市场价约为80万元，办理贷款时评估价为102万元。因资金紧张栾某某于2015年7月不能偿还贷款，以后的贷款由杨向某偿还。2015年9月9日，杨向某及其妻子持书面协议要求栾某某、冷某签字，当时双方一直协商贷款偿还问题，栾某某认为协议约定的内容是贷款偿还问题，所以没有看协议，直接签名。一、一审判决认定事实错误。1.一审认定杨向某为房屋所有权人错误。杨向某虽然持有案件中房屋所有权证书，房屋登记在杨向某名下，但杨向某没有支付房屋对价款，只是栾某某借用杨向某名义，为办理个人房屋贷款将房屋产权登记在杨向某名下，房屋实际权利人为栾某某。2.一审认定双方签订的协议有效错误。虽然双方签订了协议，协议中有“自动转为购房协议”内容，但双方未就买卖房屋事宜进行协商。二、一审采信证据错误。栾某某于杨向某在一审庭审时均认可房屋的事实所有权人为栾某某，双方协议的第6条约定显失公平。栾某某自2011年至2015年偿还的个人房屋贷款为10多万元，协议约定杨向某不负偿还义务。杨向某已经偿还贷款4万元,今后房屋贷款需要偿还26万元，其以30万元取得栾某某价值100万元房屋，显失公平。原审并未审查基础法律关系，错误使用证据，导致判决显失公平。三、一审适用法律错误。杨向某不是房屋合法权利人，无权行使返还原物权利，原审判决栾某某将房屋交付给杨向某，适用法律错误。
杨向某辩称：上诉人认为一审法院认定答辩人为争议房屋所有权人是依据房产证下判的上诉理由是对一审判决的错误理解，上诉理由不成立。一审法院依据双方于2015年9月9日协议作出裁决，答辩人要求上诉人交付房屋也是依据双方协议，该协议是附生效条件的所有权转移合同，条件成就时所有权发生转移。关于上诉人诉称双方签订的协议显失公平问题，本案涉及的是合同是否有效，上诉人是否应当履行合同，给付房屋的给付之诉。本案合同依法成立、有效，双方应当全面履行合同交付房屋。至于合同是否显失公平，根据不诉不理原则，不属于本案审理范围。上诉人如果认为合同内容显失公平，应当另行提起撤销之诉撤销合同。关于上诉人称房屋应当进行评估作价问题。本案不是房屋买卖合同纠纷，答辩人不是购买了上诉人的房屋，而是由于上诉人在侵犯答辩人利益后，双方约定以所有权转移为代价限期由上诉人偿还银行贷款为条件，否则财产所有权发生转移，由答辩人偿还贷款，取得房屋所有权，因此本案是附生效条件的所有权转移合同关系，根据合同约定，财产所有权发生转移且双方不找差额，因此不评估不作价符合合同约定，也符合法律规定，上诉人要求评估作价与合同约定不符，其上诉理由不成立。上诉人属于失信人员，已被当地法院列入失信人员名单，同时也被多人起诉，即使争议房屋归上诉人所有，其亦不能主动偿还债务，亦可能使答辩人被邮政储蓄银行列为失信人员，并为上诉人偿还贷款，最终使法律公平正义无法体现，也破坏社会公序良俗。原审法院依据法律规定及合同约定判决，判决结果并无不当。请求维持一审判决。
一审判决认定：2011年1月19日，被告由于开发房地产缺少资金，找原告夫妇协商，将黑龙江省宁安农场别墅区24号楼-012号房屋落在原告名下，并为原告办理了房屋产权证书，用原告名义到中国邮政储蓄银行宁安支行办理了个人住房贷款40万元，用于房地产开发。2011年1月至2015年6月，被告一直按贷款合同约定偿还贷款。2015年7月，被告停止偿还贷款，导致原告被拉入黑名单。2015年9月9日，经原、被告协商，签订一份协议，协议第二条约定：自2015年7月由原告代被告偿还贷款至2016年7月7日，由此产生的还贷款项为被告欠原告债务；2015年9月9日至2016年7月7日前，被告可随时一次性全部还清贷款。协议第六条约定：2016年7月7日前，若被告不还清贷款，此协议自动转为购房协议，视同原、被告同意将黑龙江省宁安农场别墅区24号楼-012号房屋给原告拥有，原告偿还剩余贷款，原告对于2015年7月前被告偿还的贷款不负偿还义务。协议签订后，原告开始按约偿还贷款。被告在协议还贷逾期后至今未偿还贷款，致使原告提起诉讼。
一审法院认为：原告持有的黑龙江省宁安农场别墅区24号楼-012号房屋房产证是经过房产部门核发的，合法有效。原、被告签订的协议书，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规规定，该协议合法有效，被告应当按照协议约定全面履行义务。原告系黑龙江省宁安农场别墅区24号楼-012号房屋所有权人，对于该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，故对于原告要求被告交付房屋的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十四条之规定，缺席判决：被告栾某某、冷某自本判决发生法律效力后十日内将黑龙江省宁安农场别墅区24号楼-012号房屋内物品清空交付原告杨向某。案件受理费7,300.00元，由被告栾某某、冷某负担。
本院经审理确认一审法院判决认定的事实。

本院认为，本案额争议焦点问题为争议房屋所有权及栾某某与杨向某于2015年9月9日签订的协议效力。关于房屋所有权问题。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”杨向某提供了争议房屋的房屋产权证书，该证书记载房屋所有权人为杨向某。原审依据房屋产权登记证书确定杨向某为争议房屋所有权人正确。关于栾某某与杨向某于2015年9月9日签订的协议效力问题，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，杨向某为解决栾某某开发房地产资金缺少问题而以个人名义贷款，并将贷款实际交付栾某某使用。由于栾某某不能按期偿还贷款，与杨向某签订协议。协议中约定了如到期不能还清贷款，双方之间协议转为购房协议，房屋由杨向某所有，双方约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，且不违反公平，故原审认定该协议成立、有效并无不当。栾某某关于协议显失公平，协议无效的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
案件受理费7,300.00元，由上诉人栾某某、冷某负担。
本判决为终审判决。

审判长　　周志强 审判员　　韩　冬 审判员　　李吉凤

书记员：王薇薇