杨某某、曾某某与宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

杨某某
曾某某
王明华（湖北民基律师事务所）
宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司
杨乐毅（湖北普济律师事务所）
胡佳才

原告杨某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住枝江市。
原告曾某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住枝江市。
二
原告
委托代理人王明华，湖北民基律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91420506753413416M，住所地宜昌市夷陵区夷兴大道（长途客运站旁）。
法定代表人秦道祥，该公司董事长。
委托代理人杨乐毅，湖北普济律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人胡佳才，该公司职工，代理权限为一般授权。
原告杨某某、曾某某与被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司（以下简称瑞德隆公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。
二原告的委托代理人王明华、被告瑞德隆公司的委托代理人杨乐毅、胡佳才到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告杨某某、曾某某向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告返还差欠房屋面积的相应价款62424元，并从2013年2月1日起至实际返还之日止，按在中国人民银行发布的同期同类三年期贷款基准利率（4.75%）基础上上浮10%的标准支付利息；2、判令被告向原告返还多收取的与差欠房屋面积相应的办证税费2332.76元，并从2013年2月1日起至实际返还之日止，按在中国人民银行发布的同期同类三年期贷款基准利率（4.75%）基础上上浮10%的标准支付利息；3、判令被告向原告支付逾期办证违约金6198.54元；4、判令由被告承担本案诉讼费用。
其事实和理由为:2012年3月17日，原、被告双方就被告开发的位于猇亭区金岭路59-7号盛世天下8号楼1楼105号商铺签订了一份《商品房买卖合同》。
当天，原告、被告和宜昌弘盛商业管理有限公司（下称弘盛公司）就该商铺返租事项签订了一份《商铺委托经营管理合同》。
上述合同约定:原告向被告购买盛世天下8号楼1楼105号商铺，该商铺面积为60.77㎡，单价为10200元/㎡，总房价为619854元。
原告将该商铺委托给弘盛公司经营管理，弘盛公司每年支付原告租金61985.33元，弘盛公司将原告应得的第一年至第三年的租金共计185956元直接抵扣原告的购房款，原告和被告在签订《商品房买卖合同》时直接扣除已抵扣的金额，抵扣后房屋总价款为433898元，单价为7140元/㎡。
《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当在2012年10月30日前将商品房交付买受人使用。
该合同第十五条约定，因出卖人的责任造成买受人不能在商品房交付后90日内办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。
原告在合同约定的期限内支付了商品房买卖合同约定的房屋总价款433898元，并按照合同约定足额交纳了办理房屋权属证书的相关税费，但此后发现该房屋的实际面积为54.65㎡。
虽然原、被告在商品房买卖合同中约定的房屋单价为7140元/㎡，但这是用该商铺前三年的租金185956元冲抵房款后的价格，双方的真实意思表示是该房屋的单价为10200元/㎡，总房款为619854元。
被告应在其应当办理房屋权属证书的当天就按10200元/㎡的价格将多收取的房屋价款及相应的税费退还给原告，但被告至今未予返还。
另外，被告于2013年11月15日才为原告办理《房屋所有权证》，于2015年2月10日才为原告办理《土地使用权证》，其办证时间早已超过了《商品房买卖合同》约定的办证期限，被告已严重违约，应当承担违约责任。
因上述纠纷不能通过协商解决，故诉至人民法院。
被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司对原告陈述的案件事实不持异议，但认为:一、被告应返还给原告的差欠面积的购房款应按《商品房买卖合同》约定的房款单价乘以所差面积计算；二、《商品房买卖合同》对被告支付利息没有约定，该合同约定了逾期办证的违约金，二者只能取其一而不能同时主张，原告已主张了违约金，被告不应支付利息；三、被告应返还的办证税费应按原告预交的税费金额减去相关部门收取的税费金额来计算；四、逾期办证违约金应按《商品房买卖合同》载明的房屋价款的1%计算。
对双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。
同时查明:用于抵扣原告购房款的委托经营回报（又称为租金，以下简称为租金）是根据原、被告双方约定的总房款的30%计算的。
本院认为:原被告双方对被告应返还多收取的购房款和办证税费及被告应支付逾期办证的违约金并无争议，双方争议的焦点是:一、被告应返还的购房款是应按照《商品房买卖合同》中约定的房款价格7140元/㎡元计算，还是应按照双方此前约定的价格10200元/㎡计算；二、被告应返还的多收取的办证税费为多少；三、被告对多收取的购房款及办证税费是否应承担利息；四、逾期办证违约金的计算基数应确定为多少。
对双方争议的上述问题，本院评析如下:
一、关于被告应返还的购房款的计算价格问题。
虽然在签订《商铺委托经营合同》之前原、被告双方约定的房屋价格为10200元/㎡，但是在签订《商铺委托经营合同》之后，原告自己对于差欠的面积部分实际履行价格并不足10200元/㎡。
对差欠的面积部分的购房款，原告只是按7140元/㎡交纳的，其余3060元%㎡的价款是用弘盛公司应支付的该房屋前三年的租金抵付的。
因抵付房款的租金按照原、被告双方约定的房屋总价款的30%计算的，而房屋总价款是根据面积计算的，因此该租金实际上是根据房屋面积计算的。
因原告并未将差欠的面积交付给弘盛公司使用，因此无论该租金是被告直接代付的还是弘盛公司所支付的，原告均未取得该差欠面积相应租金的合法权利，原告不享有该部分租金，即该部分租金不是原告的合法财产。
原告只能主张向其返还属于其自己的合法财产，而无权主张向其返还属于他人的财产，故对原告要求按10200元/㎡计算返还差欠面积的购房款的请求，本院不予支持。
被告应返还的差欠面积的购房款应按7140元/㎡计算。
二、关于被告应返还的多收取的办证税费金额问题。
本案中，原告所要求返还的是被告多收取的与差欠房屋面积相对应的契税、印花税、房屋维修基金，根据被告向原告收取的办证税费明细和标准及原告的请求和被告的陈述，本院确定被告应返还的税费为:契税1747.87元（6.12㎡×7140元/㎡×4%）、印花税21.85元（6.12㎡×7140元/㎡×0.5‰）、房屋维修基金563.04元（6.12㎡×92元/㎡），合计2332.76元。
三、关于被告对多收取的购房款及办证税费是否应承担利息及计付利息的标准问题。
1、被告在为原告办理《房屋所有权证》时就已经知道出卖给原告的房屋面积比《商品房买卖合同》所约定的面积差欠6.12㎡，此时被告的返还义务已经明确，被告应依照双方据实结算的约定从次日起就将多收取的购房款和办证税费返还给原告，因被告违反该约定怠于履行返还义务，被告应从办理《房屋所有权证》的次日起向原告支付利息。
在办理《房屋所有权证》之前，被告的返还义务尚不明确，尚不具备据实结算的条件，被告尚未违反据实结算的约定，此阶段被告不应承担支付利息的责任；虽然从约定的办证截止之日至实际办证之日这一阶段被告存在逾期办证的违约行为，但原告已就此违约行为向被告主张了违约金，原告再主张此阶段的利息没有法律依据，故本院不予支持。
综上所述，被告应从2013年11月16日起（办理房屋所有权证的次日）向原告支付利息。
2、原告所主张的利率标准并未超过相关法律所规定的标准，本院予以支持。
四、关于逾期办证违约金的计算基数问题。
《商品房买卖合同》第十五条约定，因出卖人的责任造成买受人不能在商品房交付后90日内办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。
因上述内容是《商品房买卖合同》中的约定，因此这里的”已付房款”应当是指该合同所约定的房屋价款433898元中已支付的部分，故该违约金的计算基数应当确定为433898元，即被告应按433898元的1%向原告支付逾期办证的违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条  、第十七条  之规定，判决如下:
一、被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司向原告杨某某、曾某某返还因差欠房屋面积而多收取的购房款43696.80元（6.12㎡×7140元/㎡），并从2013年11月16日（办理《房屋所有权证》的次日）起至本判决确定的付款之日止（在此之前履行的计算到实际履行之日）按年利率5.225%向原告支付利息；
二、被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司向原告杨某某、曾某某返还与差欠房屋面积相对应的办证税费2332.76元，并从2013年11月16日起至本判决确定的付款之日止（在此之前履行的计算到实际履行之日）按年利率5.225%向原告支付利息；
三、被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司向原告杨某某、曾某某支付逾期办理房屋权属证书的违约金4338.98元（433898元×1%）；
四、驳回原告杨某某、曾某某的其他诉讼请求。
上述应付款项限于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1878元，减半收取939元（原告已预交），由原告杨某某、曾某某共同承担139元，由被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司承担800元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

本院认为:原被告双方对被告应返还多收取的购房款和办证税费及被告应支付逾期办证的违约金并无争议，双方争议的焦点是:一、被告应返还的购房款是应按照《商品房买卖合同》中约定的房款价格7140元/㎡元计算，还是应按照双方此前约定的价格10200元/㎡计算；二、被告应返还的多收取的办证税费为多少；三、被告对多收取的购房款及办证税费是否应承担利息；四、逾期办证违约金的计算基数应确定为多少。
对双方争议的上述问题，本院评析如下:
一、关于被告应返还的购房款的计算价格问题。
虽然在签订《商铺委托经营合同》之前原、被告双方约定的房屋价格为10200元/㎡，但是在签订《商铺委托经营合同》之后，原告自己对于差欠的面积部分实际履行价格并不足10200元/㎡。
对差欠的面积部分的购房款，原告只是按7140元/㎡交纳的，其余3060元%㎡的价款是用弘盛公司应支付的该房屋前三年的租金抵付的。
因抵付房款的租金按照原、被告双方约定的房屋总价款的30%计算的，而房屋总价款是根据面积计算的，因此该租金实际上是根据房屋面积计算的。
因原告并未将差欠的面积交付给弘盛公司使用，因此无论该租金是被告直接代付的还是弘盛公司所支付的，原告均未取得该差欠面积相应租金的合法权利，原告不享有该部分租金，即该部分租金不是原告的合法财产。
原告只能主张向其返还属于其自己的合法财产，而无权主张向其返还属于他人的财产，故对原告要求按10200元/㎡计算返还差欠面积的购房款的请求，本院不予支持。
被告应返还的差欠面积的购房款应按7140元/㎡计算。
二、关于被告应返还的多收取的办证税费金额问题。
本案中，原告所要求返还的是被告多收取的与差欠房屋面积相对应的契税、印花税、房屋维修基金，根据被告向原告收取的办证税费明细和标准及原告的请求和被告的陈述，本院确定被告应返还的税费为:契税1747.87元（6.12㎡×7140元/㎡×4%）、印花税21.85元（6.12㎡×7140元/㎡×0.5‰）、房屋维修基金563.04元（6.12㎡×92元/㎡），合计2332.76元。
三、关于被告对多收取的购房款及办证税费是否应承担利息及计付利息的标准问题。
1、被告在为原告办理《房屋所有权证》时就已经知道出卖给原告的房屋面积比《商品房买卖合同》所约定的面积差欠6.12㎡，此时被告的返还义务已经明确，被告应依照双方据实结算的约定从次日起就将多收取的购房款和办证税费返还给原告，因被告违反该约定怠于履行返还义务，被告应从办理《房屋所有权证》的次日起向原告支付利息。
在办理《房屋所有权证》之前，被告的返还义务尚不明确，尚不具备据实结算的条件，被告尚未违反据实结算的约定，此阶段被告不应承担支付利息的责任；虽然从约定的办证截止之日至实际办证之日这一阶段被告存在逾期办证的违约行为，但原告已就此违约行为向被告主张了违约金，原告再主张此阶段的利息没有法律依据，故本院不予支持。
综上所述，被告应从2013年11月16日起（办理房屋所有权证的次日）向原告支付利息。
2、原告所主张的利率标准并未超过相关法律所规定的标准，本院予以支持。
四、关于逾期办证违约金的计算基数问题。
《商品房买卖合同》第十五条约定，因出卖人的责任造成买受人不能在商品房交付后90日内办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。
因上述内容是《商品房买卖合同》中的约定，因此这里的”已付房款”应当是指该合同所约定的房屋价款433898元中已支付的部分，故该违约金的计算基数应当确定为433898元，即被告应按433898元的1%向原告支付逾期办证的违约金。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条  、第十七条  之规定，判决如下:
一、被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司向原告杨某某、曾某某返还因差欠房屋面积而多收取的购房款43696.80元（6.12㎡×7140元/㎡），并从2013年11月16日（办理《房屋所有权证》的次日）起至本判决确定的付款之日止（在此之前履行的计算到实际履行之日）按年利率5.225%向原告支付利息；
二、被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司向原告杨某某、曾某某返还与差欠房屋面积相对应的办证税费2332.76元，并从2013年11月16日起至本判决确定的付款之日止（在此之前履行的计算到实际履行之日）按年利率5.225%向原告支付利息；
三、被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司向原告杨某某、曾某某支付逾期办理房屋权属证书的违约金4338.98元（433898元×1%）；
四、驳回原告杨某某、曾某某的其他诉讼请求。
上述应付款项限于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1878元，减半收取939元（原告已预交），由原告杨某某、曾某某共同承担139元，由被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司承担800元。

审判长：张斌

书记员：余晓庆