杨某某与武汉爱某置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：杨某某。
委托代理人：卢家勤，湖北云开正泰律师事务所律师。
被告：武汉爱某置业有限责任公司，住所地武汉经济技术开发区东风大道48号中环湖畔5#楼2501室。
法定代表人：宋军，该公司董事长。
委托代理人：胡志雄，湖北黄鹤律师事务所律师。

原告杨某某诉被告武汉爱某置业有限责任公司（以下简称武汉公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理，依法适用简易程序，由审判员管理独任审判，于2015年4月28日、2015年6月23日公开开庭进行了审理，原告杨某某第一次开庭参加了诉讼，原告杨某某的委托代理人卢家勤、被告武汉公司的委托代理人胡志雄两次开庭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2013年4月4日，原告（买受人）杨某某与被告（出卖人）武汉公司签订《买卖合同》及附件，前述协议约定买受人向出卖人购买位于武汉经济技术开发区香澜水岸住宅小区（一期）第6幢1单元20层1号商品房。该商品房为预售商品房，已取得武汉市住房保障和房屋管理局核发的《武汉市商品房预售许可证》，编号为【武开管】预售（2013）028号。商品房主体结构为剪力墙结构，用途为住宅，层高为2.9米，户型结构为2房1厅厨卫，建筑面积共90.62平方米，套内建筑面积67.41平方米，公共部分与共用房屋分摊建筑面积23.21平方米。商品房价款按照每平方米6，891.25元计算，总金额为624，485元。买受人于2013年4月4日前一次性存入商品房首付款194，485元，其余价款办理贷款；绿地率35%，物业管理用房建筑面积560平方米，社区居委会用房建筑面积577平方米，会所建筑面积1，686平方米，前述建筑面积、绿地率以武汉市国土资源和规划局沌口经济技术开发区分局最终审批为准。经规划部门批准的规划变更、设计单位的实际变更导致影响到买受人所购房屋质量或使用功能的，出卖人应在有关部分批准同意之日起10内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内书面通知买受人的，买受人有权退房。前述变更涉及的商品房，仅限于买受人所购房单体房屋本体部分，其他如绿化景观，道路及非盈利设施的变化均不在通知之列。买受人不退房并且不签订补充协议的，视同买受人接受变更，规划、设计变更产生的一切后果均由买受人承担。出卖人应在2014年12月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用，具体条件：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电，在2014年12月31日前接通；6、供水，在2014年12月31日前接通；7、交房时，园林绿化工程基本完成；8、交房时，当期排水管网接入城市市政管网；9、燃气，在2014年12月31日前接通；10、因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起45日内书面告知买受人。商品房达到合同约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定交接条件的证明文件，并签署房屋交接单。商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分二的违约金（该比率不小于逾期不超过60日中违约金比率）等内容，原、被告在《买卖合同》上签字或加盖印章。
同日，原、被告签订了《买卖合同》附件1-6，原、被告在前述附件上签字或加盖印章。其中附件三中约定：商品房外墙采用保温砂浆体系，出卖人针对买受人所购商品房开发规划范围内的楼宇和项目所做的广告宣传资料仅供买受人购房时参考，不作为合同的内容，也不作为任何一方享有权利或承担义务的依据。在签订合同时，出卖人已提醒买受人充分注意，所购商品房及项目实际情况最终以政府主管部门最终审批的规划设计方案、设计单位出具的设计变更通知单及买卖双方签订《买卖合同》中约定的内容为准等内容。附件六中约定：室外环境和绿化的约定买受人购买的商品房位于香澜水岸项目一期，出卖人还有香澜水岸后期项目工程正在施工作业或将要施工作业，并且工程项目的施工作业将在房屋交付后持续进行，直至香澜水岸项目全部竣工为止。所有香澜水岸项目的小区绿化、景观、会所需等整个香澜水岸项目全部建设施工结束并验收合格后才可以完善并交付使用，除合同约定的内容外，香澜水岸后期项目的建设均以武汉市国土资源和规划局沌口经济技术开发区分局最终审批为准；出卖人按照买受人提供的地址寄送相关通知，通知发出日期以信函邮戳载明的日期为准。收件人姓名：杨某某，邮政编码：430000，通知地址：武汉市蔡甸区奓山街前丰村郑湾9号。买受人应保证其所提供的上述通知地址真实、准确且信函能够寄达等内容。
上述合同及附件签订后，原告杨某某向被告武汉公司支付购房首付款194，485元。2013年8月29日，原、被告及中信银行股份有限公司武汉分行签订《中信银行个人购房借款合同》。2013年9月3日，原告杨某某向被告武汉公司转入按揭贷款430，000元。
2014年12月31日前，香澜水岸5#-9#楼通过消防、绿地、供电、供水、人防、燃气、排水管网及道路工程验收，其中绿地率经规划部门审批的总平面图上，绿地率为35.3%，审核竣工图及现场核查为31.1%。2015年1月8日，武汉经济技术开发区7R2地块5-9号五栋住宅楼及地下室通过规划验收。2015年1月21日，武汉经济技术开发区7R2地块上5-9号五栋住宅楼及地下室（6号楼）办理了湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。2015年1月22日，被告武汉公司按照合同附件上的地址向原告杨某某发出香澜水岸一期（5-9号楼）入伙通知书，该通知书载明业主所选购香澜水岸房产，经武汉经济技术开发区有关部门验收、测量合格，现已于2015年1月22日准予交付使用。集中办理时间自2015年1月23日起至2015年1月29日止。其中通知书附有办理入伙手续携带的资料及入伙流程。原告杨某某于2015年1月22日之后收到该入伙通知书。原、被告之间因逾期交房、小区更改规划赔偿等事宜协商未果，故诉至法院请求依诉予判。
另查明：时间为2013年7月份香澜水岸住宅小区设计规划图纸总体平面图中针对2011年8月份的批前公示设计规划图纸总体平面图中水泵房、变电房位置、楼间距、地下自行车库出入口发生变化或增加，前述事项均通过行政规划部门审批。原告杨某某于2015年8月21日向被告武汉公司办理了收房手续。目前香澜水岸住宅小区后期项目正在开发建设中。
以上事实有原告提交的身份证、企业信息、《买卖合同》、《销售不动产统一网络发票》、《中信银行个人购房借款合同》、总体平面规划图纸、照片，被告武汉公司提供的《买卖合同》、建设工程规划验收规划条件核实证明、工程竣工验收备案证明书、建设工程消防验收意见书、建设工程项目配套绿地竣工验收报告单、正式供电证明、武汉经济技术开发区人民防空办公室结合民用建筑修建防空地下室联系单及回执、正式供水证明、竣工验收证书、燃气工程验收监督意见单、入伙通知书、入伙须知、入伙流程、邮寄存根及当事人陈述等证据证实，本院予以采信。

本院认为：原、被告之间签订《买卖合同》及附件，系当事人真实意思的表示、未违反国家法律、行政法规强制性规定，属合法有效，对当事人具有法律约束力。原告杨某某在合同签订后，依约向被告武汉公司支付了购房款，但被告武汉公司未在合同约定的期限内向原告杨某某交付房屋，其行为已违反合同的约定，被告武汉公司应承担相应的违约责任。
原告杨某某要求继续履行原、被告之间签订的《买卖合同》的诉请，本院认为当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任。本案中原、被告均同意履行《买卖合同》，且合同标的物在法律和事实上能够履行，同时，原、被告之间已办理了交房手续，故原告杨某某要求原、被告之间继续履行《买卖合同》的诉请，本院予以支持。
原告杨某某要求被告武汉公司承担被告武汉公司向杨某某支付逾期交房违约金的诉请，本院认为《买卖合同》中约定交付符合合同约定房屋的期限在2014年12月31日之前，但被告武汉公司在2015年1月21日才办理完毕香澜水岸小区（一期）5-9号五栋各项验收及登记备案手续，达到了符合合同约定的交房条件。2015年1月22日，被告武汉公司向《买卖合同》附件中原告杨某某邮寄地址邮寄送达入伙通知书，通知原告杨某某2015年1月23日至2015年1月29日期间内办理入伙手续，履行了合同约定的通知义务。基于前述事实和考虑邮寄在途时间及原告杨某某合理的准备时间，原告杨某某主张被告武汉公司承担逾期交房违约金，应从合同约定的交付房屋期间届满次日起即2015年1月1日计算至2015年1月29日止，按照合同约定的标准以已付房款624，485元为基数按日万分之一计算，即1，811.01元。原告杨某某此项诉请，超过前述款项的部分，本院不予支持。
原告杨某某要求被告武汉公司整改配电房、楼栋外墙颜色及赔偿因房屋层高不足、楼道间距和楼栋间距不足、楼栋私开楼道出口造成安全隐患、配电房离楼栋过近、小区新增楼栋影响房屋采光和居住舒适度、绿化率减少、外墙颜色不符等所造成的损失的诉请，本院认为，原、被告在《买卖合同》中约定建筑面积、绿地率、香澜水岸后期项目的建设以武汉市国土资源和规划局沌口经济技术开发区分局最终审批为准；经规划部门批准的规划变更、设计单位的实际变更导致影响到买受人所购房屋质量或使用功能的，涉及的商品房，仅限于买受人所购方单体房屋本体部分，其他如绿化景观，道路及非盈利设施的变化均不在通知之列。本案中被告武汉公司向原告杨某某交付的房产小区建设规划设计虽然发生了变更，但不属于原告杨某某所购房屋单体质量或使用功能上的，被告武汉公司的行为并未违反合同的约定，同时小区规划设计变更亦通过行政规划部门审批，在原告杨某某未能提供证据证实被告武汉公司的行为违反了国家法律、法规强制性规定情形下，原告杨某某要求被告武汉公司整改配电房及赔偿配电房离楼栋过近和小区新增楼栋给其造成损失的诉请，本院不予支持。
同理，原告杨某某主张因房屋层高不足、楼道间距和楼栋间距不足、楼栋私开楼道出口造成安全隐患给其造成的损失，因原告杨某某所购房产通过了湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案，已证明所销售的房产通过了房屋质量验收和符合规划，在原告杨某某未能提供证据证实被告武汉公司交付的房屋所涉前述事项违反了合同约定和法律、行政法规强制性规定，并由此给原告杨某某造成了损失的情形下，原告杨某某应承担举证不能的法律后果，故原告杨某某主张此部分诉请，本院不予支持。
《买卖合同》的附件中约定出卖人针对买受人所购商品房开发规划范围内的楼宇和项目所做的广告宣传资料仅供买受人购房时参考，不作为合同的内容，也不作为任何一方享有权利或承担义务的依据。同时，原告杨某某在本案中并未提交证据证实应有之色。原告杨某某基于被告武汉公司交付的房屋楼栋外墙不符合宣传资料的约定，要求整改及赔偿损失的诉请，无合同依据及法律依据，本院不予支持。
《买卖合同》中约定绿地率35%，物业管理用房建筑面积560平方米，社区居委会用房建筑面积577平方米，会所建筑面积1686平方米，前述建筑面积、绿地率以武汉市国土资源和规划局沌口经济技术开发区分局最终审批为准。其后，香澜水岸住宅小区绿地率经规划部门审批的总平面图上，绿地率为35.3%。原告杨某某购买的香澜水岸一期（5#-9#楼）绿地竣工验收绿地率为31.1%。首先，根据《买卖合同》中约定绿地率条款中其他项目指标数额来分析，《买卖合同》中约定的绿地率为香澜水岸项目的总体指标，而非单期指标；其次，香澜水岸项目后期工程在建，目前无证据证实香澜水岸项目整体绿地率不符合总体审批的标准，而违反了合同的约定。基于以上事实和理由，原告杨某某要求被告武汉公司因小区绿地率不符合合同约定要求赔偿其损失的诉请，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、原告杨某某与被告武汉爱某置业有限责任公司继续履行原、被告双方于2013年4月4日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：经120479163）；
二、被告武汉爱某置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告杨某某支付逾期交房违约金人民币1，811.01元；
三、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币1，050元，减半收取人民币525元，此费用由被告武汉爱某置业有限责任公司负担。因此款原告杨某某已垫付，被告武汉爱某置业有限责任公司随上述判决款项一并给付原告杨某某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户－市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

审判员　管　理

书记员：秦晓敏