杨某与王某某一审民事判决书

原告：杨某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，住吴桥县。委托诉讼代理人崔爱敏，山东正敏律师事务所律师。被告王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，住吴桥县。第三人张宏，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，职业不详，住吴桥县。第三人王凤瑞，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，教师，住吴桥县。

杨某向本院提出诉讼请求：1、判决不得对原告购买的位于的平房(房产证编号吴产权证桑08字第××）进行强制执行，并立即解除对该房屋的查封；2、判决确认原告与第三人王凤瑞签订的购房协议有效，并确认该涉案房屋归原告所有；3、判决第三人立即协助和配合原告办理该涉案房屋的产权过户登记；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：第三人张宏与王凤瑞系夫妻关系。2015年7月19日原告与第三人王凤瑞签订了房屋买卖协议。王凤瑞将位于的平房（房产证编号吴产权证桑08字第××）售予给了原告，原告按照协议约定交付了全部房款并实际占有了该房产至今。2016年1月4日，被告王某某起诉张宏、王凤瑞民间借贷纠纷一案，2016年1月8日被告王某某向吴桥县人民法院提出了财产保全申请，吴桥县人民法院于2016年1月8日作出了（2016）冀0928民初11号民事裁定书，并于2016年1月20日作出了（2016）冀0928字第11号协助执行通知书，对原告所有的登记在王凤瑞名下的平房（房产证编号吴产权证桑08字第××）进行了查封。原告认为，原告与王凤瑞之间的房屋买卖协议是双方真实的意思表示。该合同不违反法律的强制性规定，该协议合法有效，第三人王凤瑞、张宏应当协助原告办理产权过户登记。同时，原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是已经支付全部价款并实际占有房屋，根据相关法律规定，原告取得该房产后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同效力，且原告在本案中并无过错，故，法院不得查封、扣押冻结该财产。被告王某某辩称，该房屋仍然是王凤瑞的名字，被告认为房屋是王凤瑞的，原告与第三人之间的交易不成功，如果交易成功就过户了，被告申请查封该房屋是正当的。第三人张宏未提供答辩。第三人王凤瑞在提供的书面说明中述称，由于欠别人钱，急着用钱，就将王庄的平房卖给了杨某，别人等着用现金，又因为欠别人钱怕查封账号，不安全，所以要求现金支付。杨某说没这么多钱，又感觉房价合适，于是先交了10000元定金，他说其他的，借钱给我现金。这样王凤瑞和杨某就签订了合同，以现金交付了余下的房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告王某某对原告提交的购房合同、第三人王凤瑞书写的收条2张、房屋出租合同等证据均提出异议，认为该房屋开始时是毛坯房，被告是在2017年12月装修后才搬进去的，法院查封该房大约是在2016年1月份，房屋在2017年3月份没有租出去，对出租合同真实性有异议，原告应提交银行转账凭证，仅凭收条不能证实实际打款。第三人王凤瑞提供的书面说明和原告主张的事实一致，能够证明在法院查封前，原告和第三人王凤瑞之间就已经存在买卖房屋的事实，虽未办理过户手续，但原告已经购买该房屋。2017冀09**执异29号裁定书，在本院查明部分，认定原告和王凤瑞签订了购房合同，并已经付清购房款，只是未过户。因第三人张宏涉及的经济纠纷案件较多，第三人王凤瑞害怕被冻结而要求对方给付现金，不走银行账户的理由符合常理，因此，对原告和第三人王凤瑞之间买卖房屋的事实以及原告杨某按合同约定付清了购房款的事实予以确认。
原告杨某与被告王某某、第三人张宏、第三人王凤瑞案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月1日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月11日公开开庭进行了审理。原告杨某、被告王某某、第三人王凤瑞到庭参加了诉讼。在本案开庭审理过程中，王凤瑞因身体不适，经允许，退出法庭审理，庭后，向本院提出书面说明，第三人张宏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

本院认为，当事人之间订立有关设立变更转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定除外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力，原告和第三人在吴桥县人民法院查封该房屋之前签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，协议签订后，第三人全额收取了约定的房屋价款，第三人也按照合同约定将房屋交付了原告，未办理过户手续不影响合同效力，且原告实际占有该房屋，依据最高院关于民事执行查封、扣押、冻结财产的规定第17条和最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条，原告与第三人订立了买卖合同并实际占有房屋，且房屋买卖订立和履行发生在被告起诉第三人之前，原告无过错，法院应解除对原告房屋的查封手续。被告王某某对其主张未提供证据证实，不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、确认原告杨某与第三人王凤瑞签订的买卖第三人王凤瑞名下位于《房产证编号吴产权证桑08字第××》的房屋合同有效，应解除被告王某某申请的对该房屋的查封；二、第三人王凤瑞应协助和配合原告杨某办理该涉案房屋的产权过户登记。案件受理费100元，由第三人王凤瑞承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。