杨某某与范卫某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：杨某某，男，生于1966年5月15日，回族，医药公司工人。
委托代理人：王桂敏，湖北三丰律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解，进行和解，提起反诉和上诉，代为签收法律文书等。
委托代理人：叶青，湖北三丰律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告（反诉原告）：范卫某，男，生于1971年10月8日，汉族，铝业公司工人。
委托代理人：朱晓晶，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：一般代理。

原告杨某某诉被告范卫某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月14日受理后，被告范卫某于2015年3月4日向本院提出反诉。本院于2015年3月20日依法由审判员江涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托代理人王桂敏、叶青，被告范卫某及其委托代理人朱晓晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2013年1月16日，原告杨某某与被告范卫某签订《房屋出租协议》，约定被告范卫某租赁原告杨某某位于丹江口市大坝二路汉江集团钢厂15#楼19#门面房，租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月30日止，租金每月500元，按年度收取。2013年12月30日协议到期后，双方于2014年1月1日续签协议，协议约定内容不变，租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月30日止。合同签订后，被告向原告支付了年租金6000元。被告在2013年1月租赁房屋后经营移动业务，2013年12月起改为经营服装业务。在经营移动业务期间被告在原告同意的情况下对租赁房屋进行过一次装修，在经营服装业务时添加了几个架子。被告在与原告签订租赁协议时是从彭朝军处转租的，被告在原告同意的情况下向彭朝军支付转让费15000元。租赁期限内，被告欲将租赁房屋转租他人，因与原告未就转租转让费达成一致意见，转租未能实行，被告自2014年4月起将租赁房屋关门停业。原告在合同到期前以口头、短信形式并于2014年11月29日以张贴告知书形式通知被告到期腾退房屋，交还原告，被告到期未予腾退。原告为维护其合法权益不受侵害，遂于2015年1月14日向法院起诉，请求依法判决被告无条件返还房屋并将房屋恢复原状，占用房屋至办理交接期间按原合同每月500元租金支付，利息按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算并承担本案诉讼费用。被告在应诉后于2015年3月4日向本院提出反诉，请求依法判决：1.确认被反诉人在合同期限内违约并承担相应的违约责任；2.被反诉人应当退还反诉人未使用房屋8个月的房租4000元；3.请求被反诉人赔偿造成反诉人店铺不能经营的损失14400元；4.被反诉人赔偿反诉人转让费用15000元；5.被反诉人赔偿反诉人因店面装修所花费的35000元；6.反诉费用由被反诉人承担。

本院认为：原告与被告签订的《房屋出租协议》是双方真实意思表示，亦不违反法律规定，协议合法有效，双方应当按照协议约定履行各自的权利义务。原告将租赁房屋交付被告使用，被告应当在租赁期限届满后依照协议约定将租赁房屋返还给原告。原告在租赁期限届满前以口头、短信、张贴告知书等形式通知被告到期返还租赁房屋，已履行了告知义务，明确表示了到期后不再续签租赁协议的意愿，且已给予了被告合理腾退时间，被告应当在协议到期后腾退房屋，将租赁房屋返还给原告。故原告要求被告范卫某无条件返还房屋的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。因被告装修房屋是得到原告的同意，故原告要求被告将房屋恢复原状的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。因租赁协议到期后被告未按期腾退房屋，仍占有使用原租赁房屋，应当支付房屋占用费，标准可参照原房屋租赁协议，故原告要求被告按原房屋租赁协议每月租金500元标准支付占用房屋至办理交接期间的费用的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算支付房屋占用期间的租金利息的诉讼请求因协议中没有约定，无事实和法律依据，本院不予支持。被告的反诉请求，因没有足够证据证明原告在合同期限内违约，要求确认原告在合同期限内违约并承担相应的违约责任的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持；被告未使用租赁房屋8个月是出于被告自己的意志，门是被告自行锁上的，房屋钥匙被告也未交给原告，房屋实际仍在被告控制下，故要求原告退还未使用房屋8个月的房租4000元的请求本院不予支持；被告的经营损失未实际发生且没有相关票据证据证实，无法认定，要求原告赔偿造成被告店铺不能经营的损失14400元无事实和法律依据，本院不予支持；被告支付给彭朝军的转让费虽得到原告同意，但不是原告强迫，也不是原告收取，要求原告赔偿转让费15000元没有事实和法律依据，本院不予支持；店面装修是被告自愿进行的，且属实际经营需要，虽得到原告同意，但不能证明是受原告强迫装修，且没有发票等有效证据证明装修的花费情况，也无法证明是因原告干涉进行了过度装修，要求原告赔偿装修费用35000元没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百二十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）范卫某在本判决生效后十日内返还租赁原告（反诉被告）杨某某的房屋。
二、被告（反诉原告）范卫某按原合同每月租金500元的标准向原告（反诉被告）杨某某支付占用房屋期间的费用至办理房屋交接手续之日止。
三、驳回原告（反诉被告）杨某某的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）范卫某的反诉请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费130元，原告（反诉被告）杨某某承担50元，被告（反诉原告）范卫某承担80元。反诉案件受理费755元，由被告（反诉原告）范卫某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：十堰市财政局非税收入汇激结算户；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰五堰支行；账号：17×××33-1。通过邮局汇款的，汇款十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
申请执行期限为二年，超出上述期限不予执行。

审判员　　江涛

书记员：陈伟 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。