杨某某、郭某某等与高建彬等确认合同效力纠纷一审民事判决书

原告：杨某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住陕西省平利县。原告：郭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住陕西省平利县。原告：郭宝泽，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住陕西省平利县。三原告共同委托诉讼代理人：金淑英，河北药华律师事务所律师。被告：高建彬，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住安国市。委托诉讼代理人：王雅峥，河北颂和安达律师事务所律师。被告：隆安房地产开发有限公司。住所地安国市东关街*号。法定代表人：赵长江，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘新宇，该公司副总。

原告杨某某、郭某某、郭宝泽向本院提出诉讼请求：1、依法宣告二被告之间于2016年5月14日签订的拆迁补偿协议无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：郭广发系原告杨某某的丈夫、系原告郭某某、郭宝泽的父亲，郭广发于2011年8月4日去世。位于安国市房屋，房产证号00××28号登记户主为郭广发，因原告家人常年在外做生意多年不归，故委托被告高建彬管理使用该房产。2016年5月14日，被告高建彬未通知原告和征得原告同意的情况下，擅自以自己名义与被告隆安地产签订了拆迁补偿协议，并领取了拆迁款。原告认为被告高建彬只是管理使用我们的房产，并非实际产权人，其无权处分属于原告所有的财产，故二被告之间于2016年5月14日所签的拆迁补偿协议应属无效。为维护原告合法利益，故向法院起诉，请依法判决。被告隆安地产辩称，我公司自2010年开始拆迁摸底，2014年政府把光明街纳入范畴，2014年办理了相关手续，程序合理合法。针对拆迁，大部分村民没有房产证，在协议中以房屋现状为准，房屋主要依靠光明街和东关街村委会指派的村民代表领我们去，因为高建彬没有房屋证，他写了免责声明，我公司不存在非法拆迁。被告高建彬辩称，郭广发于1997年11月19日写下借条：“借高建彬现金（借条）三年还清否则以东关街房屋抵押”，郭广发于1996年将房屋交给我占有使用，该欠条实质是以此房产抵顶到期不能清偿的债务。在我占有使用该房屋20年里，郭广发一家未提出过异议，也没有还过钱。郭广发不能向我提供房本，才造成该房屋不能办理过户登记。在《拆迁补偿协议》签订前，涉案房屋已经公开公示两年多，原告方没有人向我及隆安地产、村委会主张过权利，整个过程不存在认定《拆迁补偿协议》无效的法定情形。原告方于房屋灭失后才拿到房本，此时房屋的物权已经灭失，三原告是郭广发的遗产继承人，继承财产已经灭失，郭广发在生前已经对名下财产做了处理，不存在可继承份额，三人不具备认定协议无效的身份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交以下证据：1、房基地转让契约一份，证明郭广发于1993年6月15日从原宅基使用权人取得使用权；2、房屋所有权证一份，证号字第××号，证明拆迁房屋登记在原告杨某某丈夫郭广发名下,郭广发去世后，三原告作为法定继承人，对宅基享有合法权利；3、2018年5月31日安国市农村信用社联社股份有限公司证明一份，证明拆迁房产于1995年12月26日在南仕庄信用社借款两笔7万元，于2016年6月3日归还借款人相关家属。被告高建彬对原告提交证据的质证意见为：对契约和房屋所有权证真实性无异议，对证明事项有异议，证是房屋拆除后取得，没有溯及力，三原告不是该证的产权人；对信用社的证明真实性无异议，对证明效力有异议，该证据证明原告对涉案房产没有完全的处分权，在拆迁合同签订前，信用社享有优先受偿权。被告高建彬提交以下证据：1、1996年10月前的照片2张，证明高建彬夫妇实际居住在涉案房屋，经杨某某和郭广发认可；2、借条2份，1997年11月19日郭广发对债务再次确认，证明移交房屋的依据是欠条事实，1997年11月19日抵顶条，承诺3年还清，否则以房屋抵押，理解为抵顶；3、邻居赵平顺书写证明一份，证明对门住的郭广发一家，因郭广发还不了债务，高建彬搬入房屋，原告没有异议；4、申请法院调取证据，证明原告不是房屋的处分权人也不是产权人，信用社证明写明房产证退回相关家属，并不表明是原告偿还债务。被告隆安地产对原告证据的质证意见为：对信用社证明不了解，对契约和房屋所有权证的真实性无异议，拆迁时间很长，直到2014年政府确认我们开发，在5、6年的时间里，没有接到原告的任何主张和申请，村民带我们去确认，高建彬一直住在这，拆迁是合法的。对被告高建彬提交证据称不确定。提交反驳证据审批卡、高建彬免责声明、证明、规划书各一份。原告对被告高建彬提交证据的质证意见为：对照片真实性无异议，对证明目的不认可，房屋不存在了，无法说明照片是在涉案房屋里拍摄，也不能因此确认其是产权人；对借条的真实性无法确认，即使是真实的，只能证明存在债务关系，实际借款3万，利息5000元；对抵顶条不认可，不能确定是郭广发本人书写，房屋位置没有写清，抵押不等于抵顶；对赵平顺证明不认可，证人应当出庭作证，不能证明系本人书写，且与实际情况不符。原告杨某某于2016年6月3日将信用社借款还清并将房屋所有权证取回。对被告隆安地产提交证据的质证意见为：免责声明中的买卖所得不是事实，系被告高建彬编造的理由，二被告共同侵犯原告的利益，对审批卡的真实性无异议。被告高建彬对被告隆安地产提交证据的真实性和关联性无异议。本院经审理认定事实如下：郭广发系原告杨某某的丈夫、系原告郭某某、郭宝泽的父亲，郭广发于2011年8月4日去世。位于安国市房屋，房产证号字第××号，登记户主为郭广发。郭广发生前与高建彬有经济纠纷，郭广发于1997年11月19日书写借条一份：“从1995年11月20日借高健彬现金叁万伍仟元，至今没有还，利息没有付过。总收款35000元”，并另写字据“借高健彬现金（借条）三年还清，否则以东关街房屋抵押”。被告高建彬于1996年开始占有使用。2010年被告隆安地产开始开发此地。2016年5月14日高建彬出具证明一份：“……对土地使用证、房产证等保管不当，现已丢失无法交回……”，并书写免责声明一份：“本人高建彬在有宅基地一宗，为买卖所得（未过户），现拆迁改造需对该宗宅基地进行拆迁安置及补偿，由此引发的经济及法律纠纷由本人自行解决，与开发公司及相关部门无关”，同日，高建彬与隆安地产签订《安国市祁州镇城中村改造拆迁补偿协议》一份。房产证号字第××号于1995年12月26日在南仕庄信用社抵押借款7万元，原告杨某某于2016年6月3日将信用社借款还清并将该证取回。本院认为，位于安国市房屋，房产证号字第××号，所有权人系郭广发，填发日期为93年6月11日。该房屋于1995年12月26日在南仕庄信用社抵押借款7万元，并抵押了房屋所有权证。郭广发生前与高建彬有经济纠纷，郭广发于1997年11月19日书写借条一份：“从1995年11月20日借高健彬现金叁万伍仟元，至今没有还，利息没有付过。总收款35000元”，并另写字据“借高健彬现金（借条）三年还清，否则以东关街房屋抵押”。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十七条规定：当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。根据上述条款，郭广发生前书写的抵押字据无效，争议房产的所有权人系郭广发，郭广发于2011年8月4日死亡，原告杨某某、郭某某、郭宝泽系郭广发第一顺序继承人，故现该房产系原告杨某某、郭某某、郭宝泽所有。被告高建彬以自己系该房产的所有权人与被告隆安地产签订《安国市祁州镇城中村改造拆迁补偿协议》系无权处分，庭审中三原告对该拆迁协议不认可，故该协议无效。依照《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，判决如下：
原告杨某某、郭某某、郭宝泽与被告安国市隆安房地产开发有限公司（以下简称隆安地产）、被告高建彬为确认合同效力纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨某某及委托诉讼代理人金淑英、被告隆安地产委托诉讼代理人刘新宇、被告高建彬及委托诉讼代理人王雅峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告高建彬与被告隆安房地产开发有限公司于2016年5月14日签订的《安国市祁州镇城中村改造拆迁补偿协议》无效。案件受理费100元由被告高建彬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审判员　　李志军

书记员：王一萱