杨某某与竹溪县新界置业管理有限公司合同纠纷一审民事判决书

原告：杨某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，住湖北省竹溪县。委托诉讼代理人：曾晓红（系原告儿媳），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，住湖北省竹溪县。其代理权限为特别授权，代为放弃、变更诉讼请求，进行和解或调解，提起上诉，代收法律文书。委托诉讼代理人：吴刚，系湖北楚秦律师事务所律师。其代理权限为特别授权，代为放弃、变更诉讼请求，进行和解或调解，提起上诉，代收法律文书。被告：竹溪县新界置业管理有限公司。地址：竹溪县城关镇建设路***号。统一社会信用代码：91420324309737799H。法定代表人：邬小川，系该公司总经理。委托诉讼代理人：付全新，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，系该公司副总经理，住湖北省竹溪县。其代理权限为特别授权，代为承认、反驳诉讼请求，进行和解或调解，提起上诉，代收法律文书。委托诉讼代理人：董超，系湖北文润律师事务所律师。其代理权限为一般代理。

原告杨某某向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告全面履行房屋拆迁补偿协议，立即交付补偿的房屋：1.位于竹溪县新界中心商业办公综合楼的门面房，面积为216.67平米，开间11.5米以上，紧邻新中医院正门口方向，自西向东第一间依次计算，须满足补偿面积为准；2.该楼房地下室，使用面积为45平米，开间为6米，位置为新建楼房下第一个地下室；3.被告交付的门面房、地下室应符合国家质量规定，水电安装符合约定标准；4.被告根据原告的析产名单，在门面、房屋、地下室交付后24个月内办理不动产权证；二、判令被告支付停业补偿费5万元，房屋装修费10万元；三、判令被告支付违约金100万元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月23日，原告授权儿子杨守成、儿媳曾晓红与被告签订了一份《房屋拆迁补偿协议书》，约定被告将原告的一处老房子拆除后，按产权置换的方式，被告应当在24个月内补偿原告216.67平米的门面房、45平米的地下室、110平米的住房一套。协议对门面房位置、方位、开间约定清楚明确，即紧邻中医院正门口方向第一间依次计算，自西向东可满足偿还原告面积的第一家为准，地下室为新建楼房下第一个地下室，住房为第七层，临鄂陕大道靠中医院的位置。协议签订后，原告立即将老房子和证件交给被告，三天后就搬离了老房，严格按协议履行了义务。被告在开发建设的商业办公综合楼竣工后，不履行协议约定，将要补偿原告的住房出售给他人，又将应补偿给原告的第一间门面用于售楼办公用，拒不交付给原告，原告正当维权后，被告又起诉原告侵权，法院告知原告另行主张权利。综上，被告的行为违约，请求法院依法支持原告的诉请。被告竹溪县新界置业管理有限公司答辩称，原告的诉讼请求依法不能成立，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。一、答辩人已按照合同约定，实际履行了合同义务。1.关于交付房屋时间问题；新界中心商业办公综合楼项目，是竹溪县重点棚户区改造工程项目，也是利民工程。本案的拆迁补偿，在与原告商谈时，本着最大限度满足和保护原告的利益，2015年6月23日，双方签订的房屋拆迁补偿协议书第一条第五款约定，还房时间为，自愿搬离该房屋，答辩人正常开挖不受阻拦之日24个月内向原告交付房屋。合同签订后，答辩人正常开挖时间是2015年10月27日，最迟交房时间为2017年10月26日，在实际履行合同中，2017年9月30日前，通过电话、短信形式通知原告在内的所有拆迁户办理交房手续，并于2017年10月17日，又通过快递书面通知原告办理交房手续，且部分拆迁户和购房户已办理入住手续，竹溪县行政服务中心也在2017年9月26日进场装修。故已向原告履行了还房义务，原告拒不接收，不存在交房违约行为。2.关于两证办理问题；根据合同约定，交房后，24个月内办理两证，且根据原告提交的析产名单指定的所有人办理，原告也未提供名单，故不存在违约行为。3.关于交付房屋质量问题；因该楼房经过行政主管部门验收合格，故质量符合国家规定。4.关于交付的房屋位置问题；根据协议第一条第二款第一项约定，门面的补偿面积为216.67平米，位置为紧邻中医院正门口方向第一间起依次计算，即自西向东可满足偿还面积的第一家。依据该条理解，偿还原告的门面房面积为216.67平米，宽度为11.5米，位置为从中医院正门方向自西向东第一间门面房，并非原告要求的中医院正门口方向第一间，偿还原告的门面房现未使用和出售，属原告拒绝接收。5.关于地下室的位置问题；合同约定，偿还面积为45平米，开间为6米，位置为新建楼房下的第一个地下室。该地下室在通知原告后，原告拒绝接收。因此，答辩人履行了合同约定，原告的诉讼请求没有事实依据，依法不能成立。二、关于支付停业补偿费及装修费问题。依据合同第一条第三款，12个月停业补偿为25920元，如偿还门面超过12个月，按实际月份计算至还房约定，在实际履行合同中，答辩人实际支付原告停业补偿费59840元，因未约定给付时间，原告也未要求支付，不存在违约；对部分停业损失，双方可进行算账后多退少补；但2017年10月17日后的停业损失是原告拒绝收房造成，应由原告自行承担。对10万元装修费，因合同没有约定，不应承担。三、关于违约金问题。答辩人在实际履行合同中，已严格按照合同约定，履行了合同义务，不存在违约行为，故主张答辩人承担违约金没有事实依据，该诉请依法不能成立。如法院审理后，认为答辩人存在违约行为，但原告诉请的违约金过高，请求人民法院依据《合同法》第114条及《合同法司法解释二》第29条的规定，对原告主张的违约金予以调整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理认定事实如下：2015年6月23日，原告授权儿子杨守成、儿媳曾晓红与被告签订了一份房屋拆迁补偿协议书，协议约定：一、被告将原告位于竹溪县城关镇观音阁村三组的老房子共计350平米拆除后，按产权置换的方式补偿给原告门面房、地下室、住宅房三种类型共计补偿面积为371.67平米：1.门面房补偿使用面积为216.67平米，开间为11.5米，位置为紧邻中医院正门口方向第一间起依次计算，自西向东可满足偿还面积第一家；2.地下室补偿使用面积为45平米，开间为6米，位置为新建楼房下第一个地下室；3.住房补偿一套，面积为110平米，不够或超出该面积按2200元/平米相互补给对方，位置为七楼，临鄂陕大道靠中医院位置。补偿的门面、地下室、住房质量符合国家规定，门面房房内地平、墙面、柱面水泥砂浆抹平，水电管线设置在入户处。二、其他补偿55394元。1.12个月停产停业补偿25920元（72平米＊30元/平米＊12月），如超过12个月，按实际月份计算至还房日；2.搬迁费3000元/户，共计2户6000元；3.附属物补偿23274元；本协议签订后5个工作日内，一次性支付上述55394元补偿费用。三、协议签订后，30日内搬迁完毕，第31日拆除房屋，进行开挖，如原告阻拦，承担合同违约责任。四、还房时间，自原告搬离房屋，被告正常开挖不受阻挡之日24个月内交房；交房后24个月内，根据原告提交的析产名单办理产权两证。五、违约责任。合同签订生效后，不得反悔，如变更合同内容，经双方同意后可签订补充协议；如一方违约则应承担违约责任，违约金设定为伍佰万元，另赔偿对方全部损失。协议签订后，原告即将老房子和证件交给被告，三天后就搬离了老房。原告搬离老房，被告即拆除了旧房。被告分两次支付给原告约定的补偿费用和两年的门面补偿，即给付至2017年6月23日止；原告是最后搬离老房，即2015年7月1日被告即可开挖，原告也未阻拦被告施工，根据协议约定，被告应于2017年7月1日交房（即2015年7月1日至2017年7月1日24个月内交房）。被告开发建设的商业办公综合楼经验收竣工后，住房一套已经交付给原告。对门面房、地下室的交付，被告于2017年9月30日以电话、短信方式通知原告交房，于2017年10月17日以书面快递通知原告交房，原告收到还房通知后，因双方对所还门面房、地下室的位置产生争议，未能交付。原告为要回门面房，曾封堵被告用于售楼部的门面，被告以原告侵权为由起诉排除妨害，法院告知原告另行主张权利。因此，原告以被告的行为违约诉至本院。上述事实有原告提交的证据：1.原告已被拆除的房屋所有权证、土地使用权证复印件各一份，老房屋照片3张；2.房屋拆迁补偿协议书一份；3.原告出具的授权委托说明一份；4.被告与马晓琴签订的房屋租赁合同复印件一份；5.被告的企业工商登记公示信息复印件一份；6.被告开发建设楼房项目的建设项目选址意见书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、工程竣工验收备案证明书复印件各一份；7.照片6张；8.竹溪县人民法院（2017）鄂0324民初115号民事判决书复印一份；9.原告个体工商户营业执照、食品流通许可证复印件各一份。有被告提交的证据：1.房屋拆迁补偿协议书、授权委托书复印件各一份；2.监理日志复印件、监理单位开具的证明函各一份；3.拆迁还房通知书、群发的还房通知短信复印件、中通快递单复印件、业主沈官宝签字的交房约定、长安物业管理处出具的证明各一份；4.工程设计核定单、新界中心一楼平面图、偿还杨守成门面位置图、新界中心负一楼平面图、偿还杨守成地下室位置图各一份；5.收条复印件两份予以证实，本院予以确认。
原告杨某某与被告竹溪县新界置业管理有限公司合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年2月1日公开开庭进行了审理。原告杨某某的委托诉讼代理人曾晓红、吴刚，被告竹溪县新界置业管理有限公司的委托诉讼代理人付全新、董超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当履行合同约定的权利和义务。原、被告签订的房屋拆迁补偿协议书是双方当事人真实意思的表示，协议约定的内容合法有效，双方当事人对签订的房屋拆迁补偿协议书均无异议，应当本着诚实守信的原则，履行约定的权利义务。本案中，双方争议的焦点：1、交房时间及位置是否符合约定；根据庭审查明，2015年6月23日签订协议后，原告三天后搬离老房子，被告在2015年7月1日即可以开挖，原告并没有阻拦影响被告施工，根据协议约定被告24个月内应交房，即应于2017年7月1日交房，而被告于2017年9月30日电话、短信通知交房，并于10月17日书面通知交房，原告接到通知后，在双方交付门面房、地下室时，因原告对门面房、地下室位置发生争议，原告认为门面房应是紧邻中医院门口第一间，自西向东可满足面积要求的位置，地下室应是靠中医院的第一个；被告认为是自西向东可满足面积要求的第五间门面，地下室没有约定方位。本院认为，被告交房时间未按照约定的24月内交房，提供的开挖监理日志和证明，不能证明原告签订协议后，致使被告于2015年10月27日才能动工开挖；因此，交房时间应为2017年7月1日前，现被告于2017年9月30日通知交房，明显晚于约定的交房时间；对门面房的交付，根据约定应是紧邻中医院门口第一间起，自西向东可满足补偿约定面积216.67平米的位置，两个条件兼备，并兼顾整体楼房的结构利用；对地下室交付，因合同仅约定新建楼房下第一个地下室及面积和开间，未约定明确具体方位。因此，被告的交付行为逾期，且交付的门面房并不完全符合协议约定。2、停业补偿费5万元、房屋装修费10万元能否支持；对停业补偿费，因被告逾期交房，给原告造成了相应损失，应从2017年6月23日后，根据逾期时间计算损失；原告要求根据老房面积计算损失，因原告的门面只有72平米，约定的30元/平米，应根据门面面积及约定金额计算实际损失。对房屋装修费，因协议没有约定，也无证据证实，且被告不予认可，故对该项费用本院不予支持。3、100万元违约金问题。关于100万元违约金，被告辩称，已按时交房没有违约，即使法院审理认为有违约行为，原告的违约金请求过高，请求法院予以调整减少。本院认为，双方协议约定有停产停业损失补偿，又有违约金，当事人请求减少违约金的，人民法院应当以实际损失为基础，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素确定，根据协议约定，被告已经给付了协议约定的两年补偿费用，交付了房屋一套，履行了部分合同义务，虽未全面履行交付门面房和地下室义务，是因双方对门面房和地下室位置产生争议而未履行；因此，原告主张的违约金明显过高，本院予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告竹溪县新界置业管理有限公司应补偿原告杨某某门面房面积为216.67平米，开间为11.5米，位置为中医院门口方向自西向东，从电梯通道第一间门面起依次偿还216.67平米；应补偿原告杨某某地下室面积为45平米，开间为6米，位置为新建楼房下地下室出口第一个地下室；二、被告竹溪县新界置业管理有限公司应补偿原告杨某某停业损失费21600元【72平米＊30元/平米＊10个月（2017年6月23日至2018年4月23日）】；三、被告竹溪县新界置业管理有限公司支付原告违约金100000元；四、被告竹溪县新界置业管理有限公司应于房屋、门面房、地下室全面交付后24个月内，根据原告杨某某提交的析产名单办理产权证件；五、驳回原告杨某某其他诉讼请求；上述判项限本判决生效后三十日内履行。逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定执行。案件受理费15250元，由被告竹溪县新界置业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。