杨某某与方才房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告杨某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，系宜昌奥美新材料科技有限公司法定代表人，住宜昌市伍家岗区。
委托代理人谭伯力，湖北西陵律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人张玉玲，系被告之妻，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省宜昌市伍家岗区。
被告方才，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市西陵区。
委托代理人杨勇，系原告丈夫，汉族，xxxx年xx月xx日出生，湖北诚业律师事务所律师，住宜昌市西陵区，公民身份号码xxxx。特别授权代理。

原告杨某某与被告方才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理。本案依法适用普通程序，由审判员冯昊担任审判长，与人民陪审员曲淑明、人民陪审员刘传明组成合议庭于2016年8月16日公开开庭进行审理。原告委托代理人谭伯力、张玉玲，被告委托代理人杨勇到庭参加了诉讼。庭审中双方均申请庭外调解，后调解未成。本案现已审理终结。
经审理查明，2008年5月18日，原告与张玉玲签订房屋租赁合同一份，约定张玉玲承租被告方才所有的位于宜昌市伍临路26号商业用房及二楼楼梯处商业门面房，租期为2008年5月18日至2018年5月17日，租金为前5年每月3000元，在第5年租期到期的两个月前协商确定第6年到第8年的租金，在第8年租期到期的两个月前协商确定第9年到第10年的租金，合同同时约定如张玉玲拖欠租金达15天以上视为严重违约，被告方才有权单方面解除合同并要求原告赔偿损失。2008年11月28日被告方才以张玉玲改变房屋结构及欠缴水电费等理由起诉张玉玲要求解除合同并赔偿损失，2009年宜昌市中级人民法院作出（2009）宜中民二终字第00257号《民事调解书》，确定原、被告将房屋租赁主体变更为方才和杨某某，并对第6到10年的租赁价格作出了变更，变更内容为在第5年租期到期的前30日协商确定第6年到第8年的租金价格。该期限届满后，双方在确定第9年到第10年的租金价格。租金价格按照同地段的房屋租金确定。若双方不能就租金达成协商一致，双方可共同委托具有司法鉴定资格的评估机构对同地段的房屋租金价格进行评估，并以评估价格作为房屋租金标准。若杨某某不愿意接受评估价格，双方于2008年5月18日签订的《房屋租赁合同》终止。若方才不同意按照评估价格出租房屋，视为方才违约。前5年之后，需要协商后期租金即第6年到第8年的租金，2013年8月22日，被告方才以杨某某拒绝按照评估价格为由起诉原告杨某某要求原告按照评估价格支付租金。该案在诉讼过程中，本院委托鉴定机构对该房屋的租金价进行鉴定，评估意见为：评估标的在2013年5月至2014年5月期间的一楼租赁价格为59.74平方米×50每平方米×12个月=35844元；二楼租赁价格为340平方米×20元每平方米×12个月=81600元。一、二楼租赁价格合计117444元。该案经历一审二审及再审后，宜昌市中级人民法院于2016年3月10日作出（2016）鄂05民再字终审民事判决书，判决结果为：“一、撤销本院（2014）鄂宜昌中民二终字第00324号民事判决。二、维持宜昌市伍家岗区人民法院（2013）鄂伍家岗民初字第01086号民事判决第六项，即杨某某支付从2013年7月1日至2014年3月1日止拖欠的电费15876元及利息（从2014年3月2日起，按中国人民银行同期贷款利率计算）；第七项，即驳回方才的其他诉讼请求。三、撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2013）鄂伍家岗民初字第01086号民事判决第一项，即方才与杨某某2008年5月8日签订的《房屋租赁合同》于2013年9月3日解除；第二项，即杨某某于本判决生效之日起三十日内搬离，将宜昌市伍临路26号房屋返还方才；第三项，即杨某某在返还房屋时，应当据实结清水费、电费、煤气费；第四项，即杨某某于判决生效之日起十日内向方才补齐2013年8月18至10月17日期间的租金差价11361元；第五项，即杨某某按每月9787元向方才支付从2013年10月18日起至实际搬离房屋之日止的实际占用费。四、方才与杨某某按《房屋租赁合同》约定履行第六年至第八年期限，杨某某按价认鉴字（2013）283号《关于房屋租赁价格水平的评估意见书》评估的一楼租赁价格每平方米50元，二楼租赁价格每平方米20元；并按《房屋租赁合同》约定的一楼40平方米，二楼340平方米向方才支付租金。”该判决书于xxxx年xx月xx日出生效之后，原告于2016年4月10日、2016年7月15日、2016年4月29日向被告分别发出《向杨某某催收租金与水电费函》、《向杨某某催收租金与水电费函》、《解除房屋租赁合同通知书》，以被告尚欠每月租金9787元的房租和水电费为由要求解除合同。2016年7月15日方才以其发出的催收函与判决书内容不符为由，向杨某某重新发出催收租金与水电费函，要求杨某某在2016年8月10日前按照生效判决的内容付清所欠的租金和电费。如杨某某在2016年8月10日前自动履行了上述义务，方才便不追究杨某某的违约责任并撤回对杨某某的起诉和强制执行，如果杨某某不按期履行，方才将要求法院依法判决并申请强制执行。2016年7月17日，被告杨某某收到方才的催收租金与水电费函。
另查明，在（2014）鄂宜昌中民二字第00324号民事判决发生法律效力之后，方才于2015年1月4日申请法院对杨某某因尚欠租金和水电费申请强制执行，法院于2015年1月27日作出（2015）鄂伍家岗执字第00029号《执行裁定书》、2015年11月2日作出（2015）鄂伍家岗执字第00029号强制执行《公告》。2015年12月25日，宜昌市中级人民法院作出（2015）鄂宜昌中民监字第00080号民事裁定书要求对（2014）鄂宜昌中民二字第00324号一案进行再审，并裁定终止原判决执行。2016年7月9日，原告向本院申请对杨某某恢复执行，本院进行了受理。在上述执行过程中，本院曾查封原告杨某某的住房及宜昌奥佳新材料科技股份有限公司的股权。
最后查明，2008年4月10日，张玉玲为承租本案诉争房屋向被告支付租金和转让费共计1700000元，2014年10月13日年至2015年11月1日原告共向被告支付电费41496元，并于2016年8月13日支付水费750元。原告杨某某至今尚未支付租金，原告认为支付租金的前提是抵扣方才对杨某某造成的全部损失。
上述事实有《房屋租赁合同》，《宜市房权证伍家字第××号房权证与房屋结构图》，两份《起诉状》，（2016）鄂05民再5号《民事判决书》，《向杨某某催收租金与水电费函》，《解除房屋租赁合同通知书》，《装修清单》，《装修承包人证明》，《（2015）鄂伍家岗执字第00029》，《公告》，《艳阳天宾馆转让合同》，《水电费发票》（复印件），（2009）伍民初字第67号《民事判决书》，《和解协议》，2009年11月9日（2009）宜中民二终字第00257号《民事调解书》，（2013）鄂伍家岗民初字第01086号《民事判决书》，（2014）鄂宜昌中民二字第00324号《民事判决书》，（2015）鄂伍家岗执字第00029号《执行裁定书》、（2015）鄂伍家岗执字第00029号强制执行《公告》，（2015）鄂宜昌中民监字第00080号，宜昌中院《送达回证》，《执行申请书》，《恢复强制执行申请书》，《受理执行案件通知书》，《关于提请伍家岗执行张玉玲腾退房屋并支付房屋占有使用费的函》，（2013）鄂伍家岗民初字第00395号《民事判决书》，（2014）鄂宜昌中民二终字第00021号《民事判决书》，《湖北省宜昌市伍家岗区人民法院受理执行案件通知书》以及庭审笔录等证据在卷佐证，足以证明。

本院认为，本案是一起因租赁合同的履行引起的纠纷，应当定性为租赁合同纠纷。本案争议的焦点是该合同解除的违约责任在哪一方？原告所主张的损失是否应当得到支持？
原、被告所签订的《房屋租赁合同》约定，如承租人拖欠租金达15天以上视为严重违约，出租人有权单方面解除合同并要求原告赔偿损失。本案的租金支付问题在终审判决中明确为一楼租赁价格每平方米50元，二楼租赁价格每平方米20元；并按《房屋租赁合同》约定的一楼40平方米，二楼340平方米向方才支付租金（合计8800元／月）。被告虽然在之后的催收函中要求被告按照每月租金9787元的标准支付租金，但被告于2016年7月15日重新发出了催收函，要求原告按照生效判决所确定的标准于2016年8月10日前支付尚欠的租金，并承诺如其按时支付租金，被告将撤回要求与原告解除合同的起诉。在此情况下，原告仍未支付尚欠的租金，其行为已构成违约。原告虽认为其支付租金的前提是先抵扣被告给原告所造成的损失，但在先前的合同履行过程中，被告虽多次向原告起诉，然而并不影响原告的实际经营，被告向原告所申请的执行亦符合法律规定，且冻结的财产与原告所承租的门面并无关联，不影响原告的实际经营，从终审判决可以看出，原告在履行合同过程中亦存在拖欠电费的违约情形，被告之前对其提起的诉讼并非滥用诉权。故原告并无证据证明被告之前的起诉行为造成原告无法经营，无权要求被告赔偿经营损失，亦无权以此为由拒绝交纳租金，其拒交租金的行为已经构成违约，达到了合同约定的解除条件，因此，该《房屋租赁合同》解除的责任在原告，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，对于原告所提出的全部诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：

驳回原告杨某某的全部诉讼请求。
本案诉讼费14390元，由原告杨某某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审　判　长　　冯　昊 人民陪审员　　刘传明 人民陪审员　　曲淑明

书记员：吴鹏