杨丽娟、方某与湖北宜化置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告杨丽娟，自由职业者。
原告方某，宜昌供电公司变电检修中心职工。
委托代理人向海龙，湖北诚昌律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人穆金菊，湖北诚昌律师事务所律师，特别授权代理。
被告湖北宜化置业有限责任公司，住所地宜昌市伍家乡旭光村四组。
法定代表人许本华，系该公司董事长。
委托代理人陈劲宇，该公司职工，特别授权代理。
第三人宜昌住房公积金管理中心，住宜昌市西陵区一马路24号。
法定代表人刘昌贵，该中心主任。
委托代理人余威威，湖北百思特律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人肖圣兰，湖北百思特律师事务所律师，特别授权代理。
第三人交通银行股份有限公司宜昌分行，住宜昌市胜利四路22号。
负责人张永华，该分行行长。
委托代理人杜根训，湖北百思特律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人肖圣兰，湖北百思特律师事务所律师，特别授权代理。

原告杨丽娟、方某与被告湖北宜化置业有限责任公司（以下简称“宜化公司”）、第三人宜昌住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）、第三人交通银行股份有限公司宜昌分行（以下简称“交行宜昌分行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员李琳担任审判长，与人民陪审员陈盛模、王秋云组成合议庭，于2016年5月30日公开开庭进行了审理。原告杨丽娟、方某及其委托代理人向海龙，被告宜化公司的委托代理人陈劲宇，第三人公积金中心和交行宜昌分行共同的委托代理人肖圣兰到庭参加了诉讼。庭审中第三人公积金中心和交行宜昌分行经本合议庭释明，坚持以无独立请求权第三人身份参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，2012年8月19日，原告杨丽娟、方某与被告宜化公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，合同第三条约定原告购买被告投资建设的“宜化山语城8幢1单元14层011403号房（产籍号为03-0043-0218-011403）”；第五条约定“按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5189.90元，总金额人民币630936元”；合同第六条约定买受人按贷款方式按期付款；第九条约定“1、出卖人应当在2014年8月31日前，将商品房交付买受人使用”。2、出卖人交付的商品房应符合下列条件。（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；（3）供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；（5）电话、有线电视入户并具备开通条件；第十条约定“出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一（该比率应不小于第（1）项中比率）的违约金。合同签订后，原告杨丽娟、方某向被告宜化公司支付了购房首付款190936元，宜化公司于2012年8月19日向原告开具预收购房款发票一张。
同时查明，2013年4月28日，原告杨丽娟、方某与第三人公积金中心、交行宜昌分行签订了《宜昌市职工购（建）住房政策性贷款（抵押）合同》（编号：2013年宜公借（抵）字第013042800782号），以原告杨丽娟、方某所购的城东大道宜化山语城二期8栋1单元14层011403号房屋作为抵押，原告向第三人贷款400000元用于支付购房款，贷款期限为28年，贷款月利率为基准利率，还款方式为等额本金，月还款额见《宜昌住房公积金贷款还款计划表》。合同签订后，第三人交行宜昌分行依约将400000元购房款支付到被告湖北宜化置业有限责任公司帐户，原告自行付款20000元，宜化公司遂于2013年9月17日向原告开具420000元售房款发票一张。原告杨丽娟、方某于2013年9月17日向宜化公司付清该房款尾款20000元，该款宜化公司向其开具了收款收据，未换销售发票。原告杨丽娟、方某于2013年6月起开始向第三人公积金中心、交行宜昌分行偿还借款本息，截止2016年3月31日，原告杨丽娟、方某共向第三人公积金中心、交行宜昌分行偿还借款本金39285.84元，偿还借款利息46500.33元，未到期贷款余额为360714.16元。本案在庭审过程中，原告主张变更诉讼请求，要求将新发生的贷款本息纳入总额计算，被告宜化公司及第三人均作出“如原告所提交的还款情况证据形式与今天一致，仅仅只是还款金额的变化则无需再来质证，与庭审意见相同，请法庭依法核实”的表述。庭后原告向本院提交公积金中心打印的最新一期还款计划表，其中载明，截止2016年6月，原告杨丽娟、方某共向第三人公积金中心、交行宜昌分行偿还借款本金44047.76元，偿还借款利息50388.72元，未到期贷款余额为357142.72元。
最后查明，被告宜化公司至今未向原告杨丽娟、方某交付其所购房屋，至本案庭审结束时，仍无法向本院提交符合房屋交付条件的验收表及竣工交付使用备案证等依据。庭审过程中，被告宜化公司自述逾期交房的原因是公司下方的承包商资金链出现问题而停工一段时间，重新更换承包商及招标，所以导致逾期交房，对逾期的事实不持异议，愿意支付违约金但拒绝退房。
上述事实，有原告的陈述，被告的答辩及第三人的陈述，《宜昌市商品房买卖合同》、《宜昌市职工购（建）住房政策性贷款（抵押）合同》、预收购房款发票、售房款发票、房款尾款收据、宜昌住房公积金贷款还款计划表及本案庭审笔录在卷佐证。

本院认为，1、原、被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，故合法有效，双方均应按合同约定享有权利和履行义务。根据合同约定，被告应在2014年8月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期交房超过90日，原告有权解除合同。而案涉房屋至本案庭审结束前仍未交房，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告要求解除案涉《宜昌市商品房买卖合同》符合法律规定，应予准许。被告抗辩迟延交房是承包商资金链出现问题而导致逾期，但该事由既非法定延期交房事由，亦非约定延期交房事由，故对被告的抗辩理由该院不予采信。由于被告超过90日未交付房屋，根据合同约定，应当退还全部已付款，并按累计已付款的1％支付违约金，因此被告应返还原告全部购房款274983.76元（其中包含原告自付款230936元，已还贷款44047.76元），并支付违约金27498.38元（截止2016年6月）。被告辩称原告的合同解除权已超过了一年的除斥期间，本院认为，直至本案庭审结束前被告仍未向原告交付房屋，亦未向法庭提供案涉房屋符合交付条件的相关证件，被告的逾期交房行为导致原告的合同目的无法实现，其行为已构成根本违约，故对于被告这一抗辩理由，本院不予支持。
2、根据原、被告双方的合同约定，被告宜化公司对原告杨丽娟、方某向第三人公积金中心、交行宜昌分行贷款购房这一事实系明知，因被告宜化公司的违约行为，造成原、被告双方签订的合同无法继续履行，因此，对于原告已经支付的银行贷款利息50388.72元（截止2016年6月），根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告宜化公司应予赔偿。
3、原告的诉讼请求要求在《宜昌市商品房买卖合同》解除时，一并解除原告和第三人签订的《宜昌市职工购（建）住房政策性贷款（抵押）合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，本院予以支持；根据该解释第二十五条的规定，被告应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，但前提是担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，该诉与商品房担保贷款合同纠纷合并审理的，第三人未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。本案第三人公积金中心、交行宜昌分行经本院询问，明确表示不以有独立请求权人第三人参加诉讼，在第三人未起诉的情况下，原告无权要求被告向第三人偿还贷款本金和利息。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第第二十四条、二十五条的规定，判决：
一、解除原告杨丽娟、方某与被告湖北宜化置业有限责任公司2012年8月19日签订的《宜昌市商品房买卖合同》。
二、解除原告杨丽娟、方某与第三人宜昌住房公积金管理中心、第三人交通银行股份有限公司宜昌分行于2013年4月28日签订的《宜昌市职工购（建）住房政策性贷款（抵押）合同》。
三、被告湖北宜化置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨丽娟、方某购房款274983.76元，并支付违约金27498.38元（截止2016年6月）。
四、被告湖北宜化置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨丽娟、方某已偿还的银行贷款利息50388.72元（截止2016年6月）。
五、驳回原告杨丽娟、方某的其他诉讼请求。
本案案件受理费10637元（原告杨丽娟、方某已预交），由被告湖北宜化置业有限责任公司负担。
如果被告湖北宜化置业有限责任公司未按本判决指定的期间向原告杨丽娟、方某履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审　判　长　　李　琳 人民陪审员　　陈盛模 人民陪审员　　王秋云

书记员：夏梦蝶