杜端阳、张某想房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：杜端阳，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。
委托诉讼代理人：黄德生，仙桃市沔洲法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：张某想，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省仙桃市人，个体经营户，住仙桃市。
上诉人（原审被告）：刘东新，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省仙桃市人，个体经营户，住仙桃市。系上诉人张某想之妻。
上诉人张某想、刘东新的共同委托诉讼代理人：李文华，湖北惊天律师事务所律师。

上诉人杜端阳与上诉人张某想、刘东新房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省仙桃市人民法院（2016）鄂9004民初2077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月14日公开开庭审理了本案。上诉人杜端阳的委托诉讼代理人黄德生，上诉人张某想、刘东新的共同委托诉讼代理人李文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杜端阳上诉请求：撤销一审判决，改判张某想、刘东新支付杜端阳房屋租金63000元。事实和理由：一审判决认定张某想、刘东新的租赁期间系从2015年2月7日起至2015年10月25日止有误，实际期间应该从2014年11月起至2015年12月21日止，该期间虽与杜端阳的证人之陈述不一致，但杜端阳有书面原始凭证为据，应以书面证据载明的内容为准。
针对杜端阳的上诉，张某想、刘东新辩称，1.一审认定本案租赁期间的起始时间为2015年2月7日不当。该时间虽系张某想、刘东新提出，但杜端阳当日仅腾空了200余平方米的厂房交由张某想、刘东新暂用，大部分厂房系于2015年3月底才腾空交付，张某想、刘东新实际于2015年4月接手厂房，有证人、录音材料及仙桃市干河派出所出具的材料为证。2.一审认定租赁合同解除时间为2015年10月25日亦不当。根据杜端阳与张某想、刘东新签订的书面房屋租赁协议，二人应于2015年6月30日退出旧厂房，搬进新厂房，后因杜端阳无法交付合格的新厂房，双方经多次协商无果后，张某想、刘东新遂于2015年7月向杜端阳口头要求解除两份租赁合同，故涉案租赁合同的解除时间应该为2015年7月，有一审证人、录音材料以及杜端阳的陈述等为证。3.一审认定租赁厂房的面积及租赁价格均有误。杜端阳急需出租的空余厂房较多，因张某想、刘东新租赁厂房面积需求较大，杜端阳遂给予了一定优惠，即小租户的租金价格为每年80元/平方米，张某想、刘东新则按每年70元/平方米支付租金。双方约定面积按800－1000平方米核算，一间偏房和两间住房免费由张某想、刘东新使用，但一审法院现场勘察面积时因未通知张某想、刘东新参加，将免费使用的面积计入收费面积。综上，请求二审法院驳回杜端阳的诉讼请求，改判张某想、刘东新不再向杜端阳支付租金。
张某想、刘东新上诉请求：撤销一审判决，改判张某想、刘东新不再向杜端阳支付租金8237元。事实和理由同该二人的答辩意见。
针对张某想、刘东新的上诉，杜端阳的答辩意见同其上诉的事实和理由。
杜端阳向一审法院起诉请求：判令张某想、刘东新共同支付杜端阳房屋租金63600元。
一审法院认定事实：张某想、刘东新夫妻系经营皮蛋生意的个体经营户。2014年底，二人决定到仙桃市城区租赁厂房拓展生意。经亲戚介绍，张某想、刘东新与杜端阳达成口头租赁协议，约定由张某想、刘东新承租杜端阳所有的位于干河办事处小寺垸社区物流中转市场的厂房和门栋，面积以实际使用面积为准，厂房租赁价格为每年80元/平方米，门栋每间年租金为3000元。协议达成后，张某想、刘东新于2015年2月7日（农历2014年腊月十九日）进场开始租赁，并分别于2月10日、3月12日向杜端阳支付租金3万元、4万元。2015年5月20日，双方签订书面协议，约定由张某想、刘东新向杜端阳定作一间地下室作为二人未来经营皮蛋生意的新厂房，并约定于同年6月30日交付使用。2015年7月初，地下室建成后，张某想、刘东新以该地下室质量标准违反合同约定，不能适应经营需要为由拒绝搬入，双方经多次协商未能达成一致意见，张某想、刘东新遂提出解除租赁协议，搬出厂房。双方因搬出事宜发生纠纷并多次报警，2015年10月25日，张某想、刘东新从租赁厂房搬出。经实地勘察，张某想、刘东新租赁厂房的面积为1462.5平方米。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，杜端阳与张某想、刘东新口头达成的房屋租赁协议，系双方的真实意思表示，其内容符合法律法规的规定，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，租赁期限超过六个月但未签订书面协议，应视为双方存在不定期租赁关系，任何一方均有权随时解除合同。杜端阳与张某想、刘东新因租赁事宜发生纠纷且协商无果，张某想、刘东新遂向杜端阳提出搬出厂房，应视为要求解除合同，解除合同具体时间应以张某想、刘东新实际搬出厂房时间为准，即2015年10月25日；租赁开始时间为2015年2月7日，实际租赁期限为7个月19天，张某想、刘东新应向杜端阳支付厂房租金74425元，门栋租金3812元，两项合计78237元，扣减张某想、刘东新已支付的7万元，二人还应支付杜端阳租金8237元。故对杜端阳要求张某想、刘东新支付租金63600元的请求，该院部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决张某想、刘东新于该判决生效之日起十日内支付杜端阳租金8237元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1390元，由杜端阳负担1340元，张某想、刘东新负担50元。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审查明，一审庭审中，杜端阳申请出庭的证人蒋某陈述，张某想、刘东新系于2015年春节前搬入厂房；张某想、刘东新陈述其于2015年2月7日进场。仙桃市公安局干河水陆派出所于2016年12月7日出具的“接处警详细信息”载明，张某想、刘东新系于2015年10月25日晚将蛋品拖走。另杜端阳与张某想、刘东新均认可涉案厂区其他租户的厂房租赁价格均为每年80元/平方米。一审认定的其他事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一审认定的涉案租赁期间的起止时间、租赁价格及租赁面积是否正确。针对该争议焦点，分析评判如下：
关于租赁期间的认定问题。本案中，杜端阳与张某想、刘东新未签订书面租赁合同，但根据杜端阳申请出庭的证人蒋某的陈述，即张某想、刘东新系于2015年春节前搬入厂房，以及张某想、刘东新庭审时亦自认其于2015年2月7日进场，一审法院在双方均无其他直接证据证明本案租赁起始时间的情况下，综合认定起租时间为2015年2月7日并无不当。关于租赁合同截止时间的认定问题，本院认为，因双方当事人未签订书面租赁合同，作为承租人的张某想、刘东新，可随时要求解除合同。根据仙桃市公安局干河水陆派出所出具的“接处警详细信息”载明的内容，即张某想、刘东新系于2015年10月25日晚将蛋品拖走，可认定张某想、刘东新占有、使用涉案厂房至2015年10月25日，一审法院认定二人支付租金至2015年10月25日符合法律规定。杜端阳认为其在一审时提交的收据载明了张某想、刘东新搬出厂房时间系2015年12月21日，因该收据系杜端阳自行填制，且张某想、刘东新对收据内容亦不予认可，在无其他证据印证的情况下，该份证据不能作为认定本案事实的依据。综上，对杜端阳与张某想、刘东新关于租赁期间的上诉意见，本院依法不予支持。

综上，杜端阳和张某想、刘东新的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2780元，由杜端阳负担1390元。张某想、刘东新负担1390元。
本判决为终审判决。

审判长　王　勇 审判员　丁　盼 审判员　赵湘湘

法官助理刘汝梁 书记员胡灵