杜某、杨某与周云山房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：杜某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。
　　原告：杨某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。
　　上述两原告共同委托诉讼代理人：袁晓红，上海旭路伟光律师事务所律师。
　　被告：周云山，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：牛雪松，上海市永怡律师事务所律师。
　　第三人：上海松江新城投资建设集团有限公司，住所地上海市松江区三新北路XXX弄XXX号XXX室。
　　法定代表人：宋国林，负责人。
　　原告杜某、杨某与被告周云山、第三人上海松江新城投资建设集团有限公司(以下简称“松江新城投资公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月23日公开开庭进行了审理。原告杜某及两原告共同委托诉讼代理人袁晓红，被告周云山及其委托诉讼代理人牛雪松到庭参加诉讼，第三人松江新城投资公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告杜某、杨某向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房屋购买权转让合同》；2、判令第三人立即协助被告办理上海市松江区德悦路375弄24、25号804室房屋(以下简称“系争房屋”)的产权设立登记手续；3、判令被告在取得系争房屋的产权证后立即协助将系争房屋转移登记至两原告名下。事实和理由：2014年，被告因其位于上海市杨浦区房屋拆迁而成为被拆迁人，并获得包括系争房屋在内的三套动迁安置房的购买资格。原、被告为亲戚关系，被告主动提出将系争房屋转让给原告，购房款由原告支付，被告收取原告转让费120,000元，一旦系争房屋可以办理相关权证，则被告无条件办理至原告名下，双方为此签订了《房屋购买权转让合同》，原告已按期向被告支付了转让费、购房款及平方补差价款，被告向原告出具了相应收据。2015年10月27日，被告与第三人就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，第三人取得包括系争房屋在内的大产证时间为2015年10月14日。同月，原告领取了系争房屋钥匙并入住至今，与系争房屋有关的一切费用，包括住宅维修基金、物业费、清运费、设备运行费等均由原告实际支付和承担。至2018年10月13日，第三人取得大产证满3年，且被告作为被拆迁人签订拆迁补偿安置协议满3年，系争房屋可以上市交易，但虽经原告多次催促，被告拒不配合，故原告起诉至法院，要求判如所请。
　　被告周云山辩称，不同意原告全部的诉讼请求。第一，双方签订的房屋购买权转让合同无效，合同没有约定标的、履行期限等具体内容，原被告双方持有的合同中没有签订日期，原告签订合同的目的不合法；第二，被告当时有重大疾病，内心憔悴，需要用钱，在不得已的情况下违心地在合同上签了字，原告该行为是乘人之危；第三，原告恶意占有涉案房屋，动迁房按照法律规定不得买卖，目前房屋的现有价值远远超过了合同价；第四，即便合同有效，也是可撤销的，因为签订合同的时候显失公平，签订合同至今房价涨了三分之二，原告不同意按照现在的市场价支付差价，故该显失公平的合同可以撤销；第五，合同签订至今原告没有支付足额对价，合同价和市场价相差太多被告无法接受；第六，被告为了看病支出了百万的医疗费，原告支付的购房款不够用于支付医疗费，被告当初是违心地卖了房子，对外背负巨额债务，无法偿还，被告已经向债权人承诺用房子抵债，涉案合同是无法继续履行的。综上，买卖合同是无效的，至少是可以撤销的。另外，被告还认为其是癌症病人，现在还在化疗，原告杨琼的母亲是其妻子亲姐姐，2014年底涉案房屋动迁，当时可以拿三套房，因为原告一家条件不是很好，鉴于其妻子和原告母亲的关系好，其答应拿一套安置房给原告一家人居住，因为原告是外地人，不可能享有房屋所有权，其只是答应给原告一家居住，没有答应卖，如果要卖，也要支付差价的三成，原告只是按照动迁房的安置价格给了其380,000元，这380,000元是居住使用费。　
　　第三人松江新城投资公司未发表述称意见。
　　本院经审理认定事实如下：2014年9月12日，被告周云山(乙方)与案外人上海集伟投资发展有限公司、上海锺伟房地产开发有限公司(甲方)签订《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定由甲方对乙方坐落在上海市杨树浦路XXX弄XXX号的房屋进行拆迁安置。2014年11月1日、2015年9月28日，被告周云山通过分别签署《订房回执》、《配套商品房供应单》(NoXXXXXXX)确认由其购买系争房屋，系争房屋总价为467,349.30元，补贴后总价为358,773.20元。2015年10月27日，被告周云山作为乙方(买方)与第三人松江新城投资公司作为甲方(卖方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，系争房屋面积暂测49.01平方米，房屋总房价款481,570.65元。
　　另查明，被告周云山作为甲方与原告杜某、杨某作为乙方签订《房屋购买权转让合同》一份，载明：“甲方为上海市城镇居民，2014年年底因其居住上海市杨浦区2、3街坊A块拆迁，甲方因此获得上海市松江区德悦路375弄24、25号804一套一室户房屋的购买权，甲、乙双方系亲戚关系，甲方于2014年10月同意将该房屋的购买权转让给乙方并签订了上海市松江区德悦路375弄24、25号804室房屋购买权转让协议，由乙方支付给甲方转让费十二万元，乙方以甲方的名义与该房屋的开发公司签订了拆迁产权对换房屋合同书，并按合同约定由乙方以甲方的名义向该公司支付了该房屋全部购房款项(2014年11月支付二十万元，2015年5月支付十八万元，2015年9月房子加平方支付一万一千元，拿钥匙付维修基金三千六百元，物业费等一仟四百元)。该房屋的生成和拥有全部是由乙方支付全部相关费用，甲方未支付过一分钱，房屋所有的权利归乙方所有。甲、乙双方现达成以下证明协议：一、甲乙双方确认，该房屋在建过程中及交房后的全部费用均是由乙方出资，将该房屋的一切权利转让给乙方，乙方将对该房屋享有全部权利。二、甲乙双方确认，该房屋自从开发商交付房屋之日起，甲方已交付乙方使用并居住，甲方应无条件的提供房屋相应资料以协助乙方办理房屋煤气、有线等安装工作。从甲方向乙方交付房屋之日起，该房屋的相应占有、使用、收益、处分之权利，全由乙方享有。三、该房屋一旦可以办理相关权证，甲方应在三十日内将房屋的土地使用权证、房屋所有权证(简称“两证”)无条件办理到乙方名下或者乙方指定相关人员名下。权证办理到甲方名下后，甲方应自领取之日起三日内将领到的土地使用权证和房屋所有权证书以及相关资料交给乙方。若甲方怠于办理两证或者未将两证和相关资料及时交于乙方，经乙方催告后仍未办理或未向乙方交付两证和相关资料的，甲方应就此向乙方承担相应的违约金责任。四、以上内容是双方真实的意思表示，甲方家属(王某1周某王2)对合同内容知晓并同意。后续该房屋市价的变动，甲方(及其家属)均不得反悔。”被告周云山及案外人王某1、周某在甲方落款处签名并捺印，原告杜某、杨某在乙方落款处签名并捺印。
　　2016年1月1日，案外人王2出具承诺书，载明：“本人王2承诺放弃松江德悦路375弄24、25号804室房子今后的一切主张权利。”
　　再查明，系争房屋现登记的权利人为第三人松江新城投资公司，房屋产权核准日期为2015年10月14日。
　　庭审中，原、被告均确认以下事实：1、被告于2015年11月左右将系争房屋交付给原告居住使用，且被告拿到房屋钥匙当天就将钥匙给了原告；2、《房屋购买权转让合同》是在钥匙交付给原告后签订的；3、系争房屋有关的维修基金、燃气费、物业费、清运费、短驳费均是由原告支付的。
　　原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。
　　对有争议的证据和事实，本院认定如下：
　　1、原告杜某、杨某向法庭提供建设银行交易明细、建设银行转账凭条、农业银行回单、收条、收据各一份，证明原告于2014年11月23日至11月25日期间合计向被告妻子王某1转账200,000元、于2015年5月15日向被告妻子王某1转账180,000元、于2015年9月25日补房屋差价10,917.40元，另外被告还收到了原告支付的系争房屋购买权的转让费120,000元，故原告合计支付款项为510,917.40元。被告对上述证据中的建设银行交易明细、建设银行转账凭条、农业银行回单、收条的真实性均无异议，对收据上被告的签名真实性无异议，其确认收到了原告支付的380,000元，面积补差10,917.40元是原告以被告名义交付的，签订《房屋购买权转让合同》当天其又收了原告100,000元现金，另外还有20,000元是原告于2014年支付其200,000元之前给其的，用于找动迁组托关系的；
　　2、原告杜某、杨某向法庭提供房地产买卖居间协议、房地产买卖协议、短信记录、电话录音及文字整理资料各一份，证明为了购买系争房屋，原告出售了原自有房屋，原告催促被告配合过户，被告拒绝。被告对上述证据中的房地产买卖居间协议、房地产买卖协议真实性均无异议，但认为与本案无关，对短信记录、电话录音及文字整理资料真实性均未提异议，但认为是原告违背承诺，想给被告20,000元了结此事。
　　3、被告周云山向法庭提供房屋购买权转让合同、网页信息各一份，证明其持有的合同上甲方处只有被告签名，且没有落款时间，缺乏生效要件，被告从未转让过房屋，只是让原告使用，而且目前系争房屋市场价与合同约定价格相差甚远，原告没有支付系争房屋的对价。原告对上述证据的真实性均有异议，其认为应当以其提供的《房屋购买权转让合同》为准，且双方的交易关系成立于2014年，和系争房屋现价无关。
　　4、对于若合同继续履行产生的税费负担，原告方表示第一次过户的税费应由被告承担，其愿意承担第二次过户产生的税费；而被告则认为若原告的诉讼请求得到法院支持，两次过户的税费均应当由原告承担。
　　本院对上述证据中原告提供的证据真实性均予以确认，对被告提供的房屋购买权转让合同，该合同内容与原告提供的《房屋购买权转让合同》内容一致，区别仅是甲方签名处只有被告一人的签名，本院认为应以原告提供的《房屋购买权转让合同》为准。对于网页信息，本院对该份证据与本案的关联性不予认可。
　　此外，原告还陈述：其二人系夫妻关系，目前均系上海市户籍，有购房资格。
　　本院认为，本案的争议焦点为：一、《房屋购买权转让合同》是否存在无效或可撤销的事由；二、对系争房屋原、被告双方是否达成过买卖的合意，且原告是否已经支付了对价或者支付了全部的对价？《房屋购买权转让合同》是否应当继续履行？三、如果合同继续履行，过户过程中产生的税费由谁承担。围绕上述争议焦点，本院阐述如下：
　　一、《房屋购买权转让合同》是否存在无效或可撤销的事由？
　　根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，首先，原、被告双方对原告提供的《房屋购买权转让合同》上的原杜某、杨某、被告周云山及案外人王某1、周某的签名及捺印的真实性均无异议，案外人王2亦出具承诺书放弃其在系争房屋中的一切权利，而且被告作为完全民事行为能力人，其应当知道自己签署合同所产生的法律后果，此外该份合同内容对合同主体、标的、款项支付情况、履行期限均做出了相应约定，未违反法律的强制性规定，故本院认定该份合同合法有效；其次，关于被告抗辩的可撤销事由即乘人之危、显失公平，其未能提供相应证据予以证明，且系争房屋系动迁安置房，合同约定由原告支付被告转让费120,000元以及系争房屋的全部购房款项，系合理对价，而合同签订后房屋价格上涨系正常市场现象，属合同签订当时双方应当预见的情形，合同第四条亦约定后续系争房屋市价的变动，被告及其家属均不得反悔，故被告上述抗辩意见，本院不予采纳；最后，合同未填写签订日期并不影响合同的效力，被告辩称原告签订合同目的不合法亦无相应依据，本院不予采信。综上，本院认为《房屋购买权转让合同》合法有效，不存在无效或可撤销的事由。
　　二、对系争房屋原、被告双方是否达成过买卖的合意，且原告是否已经支付了对价或者支付了全部的对价？《房屋购买权转让合同》是否应当继续履行？
　　本案中，根据原、被告签订的《房屋购买权转让合同》约定来看，被告同意将系争房屋的购买权转让给原告，原告支付被告转让费120,000元，双方确认系争房屋在建过程中及交房后的全部费用均是由原告出资，被告将系争房屋的一切权利转让给原告，被告应在可以办理相关权证的三十日内将房屋的土地使用权证、房屋所有权证无条件办理到原告名下，被告亦实际交付房屋给原告，该合同约定符合出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的买卖合同的特征，故本院确认对系争房屋原、被告双方达成过买卖的合意。而被告辩称其只是答应给原告居住权，且原告承诺过户时要给被告差价的三成的意见，其均未提供相应证据予以证明，该陈述与合同的约定亦不相符，故本院对此不予采信。关于原告支付的款项情况，根据查明的事实及双方的陈述，原告实际支付给被告及补贴面积差的款项合计510,917.40元，其中包括合同约定的转让费120,000元及全部应支付给第三人的购房款，同时系争房屋有关的维修基金、燃气费、物业费、清运费、短驳费均是由原告支付的，故本院认定原告已经支付了《房屋购买权转让合同》中约定的全部对价。
　　根据上述分析，原告提供的《房屋购买权转让合同》真实有效，双方均应遵照履行，依据现行拆迁安置房上市交易政策，系争房屋已具备过户条件，故原告要求被告继续履行《房屋购买权转让合同》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告的辩解无事实与法律依据，尤其是关于双方从未有过房屋买卖的意思却要原告为其交付全部房款等费用并收取转让费的意见，更是有违常理，也有悖诚实信用原则，被告显然构成违约。
　　三、过户过程中产生的税费由谁承担？
　　因系争房屋权利人仍登记于第三人名下，考虑到过户实际需要，原告请求判令第三人将系争房屋过户至被告周云山名下后再由被告周云山配合过户至原告名下亦无不当，本院予以支持。本案中，双方在合同中未对过户过程中产生的税费进行约定，现原告自愿承担第二次过户产生的税费，故本院判令第一次过户的税费由被告承担，第二次过户的税费由原告承担。
　　综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定的规定，判决如下：
　　一、原告杜某、杨某与被告周云山就上海市松江区洞泾镇德悦路375弄24、25号804室房屋签订的《房屋购买权转让合同》继续履行；
　　二、第三人上海松江新城投资建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内协助将上海市松江区洞泾镇德悦路375弄24、25号804室房屋产权过户至被告周云山名下(过户过程中产生的税费由被告周云山负担，原告杜某、杨某就本项有权申请强制执行)；
　　三、被告周云山于上海市松江区洞泾镇德悦路375弄24、25号804室房屋产权过户至其名下之日起十日内协助原告杜某、杨某将上述房屋产权过户至原告杜某、杨某名下(过户过程中产生的税费由原告杜某、杨某共同负担)。
　　案件受理费9,000元，减半收取4,500元，由被告周云山负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　　　

审判员：陆  贤

书记员：刘思钰