杜某甲诉杜某丙土地租赁合同纠纷民事判决书

杜某甲
杜某乙
李新华（无极县三明法律服务所）
杜某丙
张永（河北佳功律师事务所）
张亚丛（河北佳功律师事务所）

原告杜某甲，农民。
委托代理人杜某乙，农民。
委托代理人李新华，无极县三明法律服务所法律工作者。
被告杜某丙，农民。
委托代理人张永、张亚丛，河北佳功律师事务所律师。
原告杜某甲与被告杜某丙为土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月21日立案受理。本院依法组成合议庭，于2014年5月13日、10月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杜某乙及李新华，被告杜某丙及其委托代理人张永、张亚丛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告杜某丙辩称，1993年我与原告等人合伙租用原告土地做晾晒场地，后散伙，地上厂房归我所有，由我继续经营。租赁原告土地至今，都是每年腊月底给付当年的租金，今年尚未到给付期限，不存在原告所说的逾期支付问题；再者，我在租赁土地上盖房，土地管理部门并没有制止，即使违反土地法的相关规定，也应由土地管理部门对被告进行行政处罚，因此，原告不能以此为由主张解除合同，让被告清除障碍，恢复耕地。退一步讲，即使应清除建筑物，也是由于原告同意改变土地用途所致，原告应赔偿被告兴建房屋的对价及土地升值的隐形价值10万元。综上，应驳回原告的诉讼请求。
本案的调查焦点是:
1、原被告签订合同及其合同履行情况。
2、原告要求解除合同的理由是否成立。
3、原告要求被告支付租赁费、返还土地、清除障碍物并恢复地貌的理由及依据。
4、被告要求原告赔偿10万元损失的事实理由及依据。
围绕上述调查焦点，原告在举证期限内提供了以下证据:
1、土地承包经营权证一份，用以证明原告分得村南责任田1.77亩，四至为:东至丁、西至戊、南至道、北至道，被告租赁其中土地0.607亩。经质证，被告对其真实性无异议。
2、2014年4月8日无极县马坊村委会证明一份，用以证明被告占用原告土地长42.5米，宽8.9米，合0.567亩。经质证，被告对其真实性无异议。
被告在举证期限内提供了以下证据:
3、2014年4月3日无极县马坊村委会证明一份，用以证明被告于1993年在村南建厂，该厂长40米，宽30米，四至为:东至杜某庚、西至杜某辛、南至道、北至地；被告杜某丙、杜某1、杜某甲、杜某2曾合伙做生意，后因杜某1死亡散伙，现该厂归杜某丙所有。经质证，原告对其真实性无异议，对证明目的和关联性有异议。
4、营业执照复印件一份，用以证明2000年3月16日被告进行了工商登记，字号为无极县建科粘合剂厂。经质证，原告对其真实性无异议，对关联性有异议。
5、账本复印件5张，合伙人合厂明细1张，杜某2、杜某3、杜某4、杜某5、杜某6的证明各一份，用以证明被告所建房屋的花费约99000元。经质证，原告对其真实性有异议，认为证人应出庭作证。
6、杜某2的证言，证明1993年其和被告等四人合伙做生意，2008年散伙，由被告一人继续经营，一直是下打租，每年年底给付租赁费。经质证，原告对证言的真实性有异议，认为其和被告有利益关系。
经本院依法勘验，讼争土地位于无极县马坊村村南，南北长42.5米，东西宽8.9米，合0.567亩，四至为:东至杜某戊、西至原告自家地、南至道、北至原告自家地，在讼争土地上有被告的垫土层（彩钢瓦房内厚70cm、其他地方厚41cm）、房屋等。经质证，原被告对其真实性均无异议。
根据原被告的当庭陈述、提供的证据，本院经审理查明:讼争土地位于无极县马坊村村南，四至为:东至杜某己、西至杜某戊、南至道、北至杜某7地。1993年，原被告及其杜某2、杜某1四人租赁原告村南责任田0.607亩，被告建厂房实际占用南北长42.5米，东西宽8.9米，四至为:东至杜某戊、西至原告自家地、南至道、北至原告自家地，约定租赁费按每年每亩800斤小麦、800斤玉米计算，每年应给付原告小麦和玉米各485.6斤，于每年年底前给付，未约定租赁期限，双方未签订书面合同。租赁讼争土地后，原被告及其他合伙人开始建厂房做晾晒场地等，后四人散伙，由被告一人继续经营。自租赁讼争土地至2013年年底，被告均按时给付原告租赁费，2014年1月至今未给付租赁费。2014年3月，被告未经原告同意，私自在讼争地块上建造房子，为此原被告之间发生矛盾，原告遂诉至法院。
本院认为:原被告双方所达成的口头租赁协议，系双方当事人真实的意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条  规定:租赁期限六个月以上的应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条  规定:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条  的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。依据上述规定，本案原被告之间的租赁合同应为不定期租赁合同，原告要求解除口头租赁合同，返还土地、清除障碍物、恢复地貌的请求应予支持。因原被告双方对土地租赁期限未作约定，原告应给予被告适当的期限返还土地。鉴于被告在讼争土地进行了投入，并实际经营，以2015年12月30日前返还土地为宜。被告自2014年尚未给付原告租赁费，故原告要求被告给付2014年1月1日至2014年3月31日的租赁费小麦和玉米各121.4斤（0.607亩X800斤／亩／12X3=121.4斤）应予支持。被告称租赁期限到2028年，没有证据证实，本院不予采信。关于被告要求原告赔偿损失的主张，其提供的证人证言无法证实其损失数额，被告亦未提出评估申请，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条  、第二百一十五条  、第二百三十二条  之规定，判决如下:
一、解除原告杜某甲与被告杜某丙的土地租赁协议。
二、被告杜某丙于本判决生效后十日内给付原告租赁费小麦和玉米各121.4斤。
三、被告杜某丙于2015年12月30日前返还原告杜某甲土地0.567亩（南北长42.5米，东西宽8.9米，四至为:东至杜某戊、西至原告自家地、南至道、北至原告自家地），清除地上房屋及构筑物，恢复地貌。
案件受理费150元，由被告杜某丙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。

本院认为:原被告双方所达成的口头租赁协议，系双方当事人真实的意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条  规定:租赁期限六个月以上的应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条  规定:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条  的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。依据上述规定，本案原被告之间的租赁合同应为不定期租赁合同，原告要求解除口头租赁合同，返还土地、清除障碍物、恢复地貌的请求应予支持。因原被告双方对土地租赁期限未作约定，原告应给予被告适当的期限返还土地。鉴于被告在讼争土地进行了投入，并实际经营，以2015年12月30日前返还土地为宜。被告自2014年尚未给付原告租赁费，故原告要求被告给付2014年1月1日至2014年3月31日的租赁费小麦和玉米各121.4斤（0.607亩X800斤／亩／12X3=121.4斤）应予支持。被告称租赁期限到2028年，没有证据证实，本院不予采信。关于被告要求原告赔偿损失的主张，其提供的证人证言无法证实其损失数额，被告亦未提出评估申请，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条  、第二百一十五条  、第二百三十二条  之规定，判决如下:

一、解除原告杜某甲与被告杜某丙的土地租赁协议。
二、被告杜某丙于本判决生效后十日内给付原告租赁费小麦和玉米各121.4斤。
三、被告杜某丙于2015年12月30日前返还原告杜某甲土地0.567亩（南北长42.5米，东西宽8.9米，四至为:东至杜某戊、西至原告自家地、南至道、北至原告自家地），清除地上房屋及构筑物，恢复地貌。
案件受理费150元，由被告杜某丙负担。

审判长：李静
审判员：成周
审判员：司伟娜

书记员：范炯炯