杜某、温某某等与杜某等共有人优先购买权纠纷一审民事判决书

原告：杜某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，现住张家口市。原告：温某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，现住张家口市。二原告委托诉讼代理人：沈智华，河北思洋律师事务所律师。被告：杜某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住张家口市。委托诉讼代理人：赵万宝，张家口市下花园区兴园法律服务所法律工作者。被告：杜风，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，现住张家口市。委托诉讼代理人：赵万宝，张家口市下花园区兴园法律服务所法律工作者。被告：李军，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住张家口市。委托诉讼代理人：王世余，河北宝庆律师事务所律师。

温某某向本院提出诉讼请求：1、判令撤销被告杜某与被告李军之间的房屋买卖合同（下花园区花园乡戴家营村670号房屋院落买卖合同），原告优先购买该670号房屋院落。2、全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：下花园区花园乡戴家营村670号院是杜文苍及妻子院凤枝名下房产及宅基地，有北房五间，西房一间、东房两间及院落一处。院凤枝于2004年2月13日去世。杜文苍于2006年2月1日去世。杜文苍去世后该房一直由原告温某某（系杜文苍的继子）及被告杜某（系杜文苍儿子）居住。2008年原告温某某到养老院居住。该房由杜某居住。2017年2月二原告向下花园区人民法院起诉。请求对该遗产进行分割。法院于2017年5月22日作出（2017）冀0706民初83号民事判决书，判决后当事人未上诉，该判决已发生法律效力。该判决书判决二原告及杜风各分得该房屋及院落的八分之一，杜某分得该房屋及院落的八分之五。下花园区人民法院（2017）冀0706民初251号民事判决书审理查明：2017年2月7日。被告杜某与被告李军签订农村房屋买卖合同。被告李军以18万元的价格购买此房屋院落。原告认为，原告享有该房屋院落四分之一的份额。被告杜某出售其所占有的份额，同等条件下，原告享有优先购买权。被告杜某在二原告不知情的情况下，擅自将该房屋院落出售给被告李军。被告李军明知被告杜某无权全部处分该房屋仍进行购买，侵害了原告的合法权益。为此原告依据我国《物权法》第101条及《民法总则》的关规定。特提出前列诉讼请求。请贵院判如所请。李军辩称，第一，被告李军购买戴家营村670号房屋院落时并不知道杜某是否有处分权，买房是依据戴家营村委会的证明及邻居的证明，证明该房屋属于杜某所有，且支付价款属于合理价款，并且所付价款是房屋的全部价款。李军购买房屋后，对其进行了改建，同时在土地管理部门进行了备案管理登记，登记房屋业主为李军；第二，从时效上说，原告主张的优先购买权已经超过时效。根据杜某的陈述，其在出售房屋时已经通知了原告温某某和杜某，在2017年2月份的继承纠纷案件的庭审中，也明确表明将该房屋出售给了李军。因此，依据物权法司法解释一的规定，原告的优先购买权的行使期限是15天，截至目前已经远远超期。另外，即使原告不知道该买卖事实，根据物权法司法解释一的规定，主张优先权的期限是六个月，从签订房屋买卖合同的2017年2月7日至2017年12月1日，也已经过六个月的期限。同时，2017年6月23日，温某某、杜某起诉杜某、李军侵权纠纷一案中，原告在诉状中明确表明杜某将房屋卖给李军，且原告知晓李军在该房屋处翻修改建。据此，依照物权法司法解释一的规定，共有人优先购买权的时效是15日，该案件虽然已经过二审，判决未发生效力，但判决书中载明的事实和审判中的事实原告应当知晓，所以，优先权的行使最迟也应当是在收到侵权案件判决书的15日内。杜风赞同杜某将房屋出售给李军，承认杜某与李军的房屋买卖合同。答辩意见与李军的意见相同。本院经审理认定事实如下：下花园区花园乡戴家营村670号房屋及院落原由杜文苍及院凤枝所有，因二人已去世，经张家口市下花园区人民法院于2017年5月22日作出的（2017）冀0706民初83号民事判决确定，由杜某继承该房屋八分之五的份额，温某某、杜某、杜风各继承该房屋八分之一的份额。2017年2月7日，杜某与李军签订《农村房屋买卖合同书》，双方约定杜某将坐落于戴家营村（自建住宅）的房屋出售给李军，房屋及院落的四至为“东至：路、西至：水库空地、南至：路、北至：路”，房屋成交价款为18万元。合同签订后合同双方履行了房屋交付及给付价款等合同义务，李军接收该房屋后已经在该院落内进行了翻修改建。本案中双方当事人均确认上述杜某与李军买卖的房屋即是下花园区花园乡戴家营村670号房屋及院落。2017年7月3日，下花园区人民法院受理温某某、杜某以李军、刘素哲（李军丈夫）为被告提起的诉讼，其请求法院判令李军、刘素哲停止在670号院内的建房行为、拆除已建工程，恢复原状。该案在一审中，李军向法庭提交了其与杜某签订并履行的《农村房屋买卖合同书》。杜风赞同杜某将房屋出售给李军，承认杜某与李军的房屋买卖合同。李军户籍地为张家口市。上述事实有当事人提交的身份信息资料、当事人当庭陈述、原告方提交的下花园区人民法院（2017）冀0706民初83号民事判决书、（2017）冀0706民初251号民事判决书，李军提交的李军与杜某签订的《农村房屋买卖合同书》及履行给付房款的汇款凭单和收据材料，2017年6月23日温某某、杜某起诉杜某、李军侵权纠纷一案的起诉状予以证实，本院予以确认。
原告温某某、杜某与被告杜某、李军、杜风共有人优先购买权纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温某某、杜某委托诉讼代理人沈智华，被告李军及其委托诉讼代理人王世余，被告杜某、杜风委托诉讼代理人赵万宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，温某某、杜某、杜某、杜风对下花园区花园乡戴家营村670号房屋享有按份共有的权利，670号房屋是四人的共有财产。杜某以自己的名义将该房屋出售予李军的行为是共有人杜某对共有财产的处分行为，该行为得到了杜风的追认，该处分行为在共有关系内部应当是杜某与杜风的共同行为，作为共有人，杜某、杜风二人的共有份额达到了四分之三，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，杜某、杜风二人的处分行为是有权处分行为。基于该处分行为，杜某与李军所签订的房屋买卖合同并不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百五十三条的规定，该合同是有效的合同。温某某、杜某请求撤销杜某与李军所签订的房屋买卖合同，并优先购买670号房屋，但其不能证明该合同存在法定的撤销事由及其优先购买670号房屋的事实依据，该请求缺乏法律与事实依据，本院不予支持。温某某、杜某在庭审中请求优先购买杜某、杜风的670号房屋共有份额，但其未能证实杜某、杜风具有出售共有财产份额的事实。依照《中华人民共和国物权法》第一百零一条的规定，共有人的优先购买权行使的前提是共有人出让其共有财产的份额，而本案中只存在共有人向李军出卖共有财产的事实，而不是出让抽象的财产份额。共有财产的出让在法律性质上不等同于共有财产份额的出让，《中华人民共和国物权法》第一百零一条只明确规定在出卖共有财产份额时才产生共有人的优先购买权。故，温某某、杜某所主张的优先购买杜某、杜风的670号房屋共有份额的请求缺乏事实依据，本院对该请求不予支持。综上所述，温某某、杜某的诉讼请求及事实主张缺乏依据，其提交的证据与证明对象间不具关联性，依照《中华人民共和国物权法》第一百零一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：

驳回原告温某某、杜某对被告杜某、李军、杜风的各项诉讼请求。案件受理费50元，由二原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。

审判员　　刘建利

书记员：王建锋