李龙兴与胡某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：李龙兴，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：龚震亚，上海普若律师事务所律师。
　　被告：胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：王景林，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：董庚，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　原告李龙兴与被告胡某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案受理。依法由审判员林叶适用简易程序于2018年9月6日公开开庭进行了审理。原告李龙兴的委托诉讼代理人龚震亚，被告胡某某的委托诉讼代理人王景林到庭参加诉讼。审理中，双方一致同意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。
　　原告李龙兴向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋买卖合同》于2018年5月4日已解除；2.被告返还上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋。
　　事实和理由：原、被告于2015年1月2日签订一份房屋买卖合同，约定由原告将坐落于上海市闵行区谈家港宝坻三期XX号楼XXX室房屋(即上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋，本案涉案房屋)出卖给被告。合同初步商定2015年12月15日办理过户手续。后由于原告房屋系动迁房，不能立即上市，于是双方又口头约定等原告房屋可以上市交易办理过户手续。2018年3月10日，原告房屋可以上市交易，于是向被告发出通知，通知被告准备相关材料，原告愿意在3月18日之前配合办理过户手续。被告于2018年3月16日回复称，由于2016年上海政策调整，被告暂不符合过户条件，至2018年3月18日，缴纳社保为三年。3月26日，原告再次向被告发出通知，通知被告五日内给予正式办理过户或不办理过户答复，否则，解除买卖合同。3月28日，被告回复原告，其意表示仍无法办理过户手续。4月28日，原告向被告发出《解除合同的通知》，内容为“通过两次通知你去办理房产过户手续，你以你现在不具备购房资格为由，不配合办理房产过户手续，由于你的行为，导致买卖合同目的不能实现，特通知您解除2015年1月2日我与贵先生订立的谈家港宝坻三期16号1902室房屋买卖合同，本通知送达之日即解除房产买卖合同”。被告于5月4日回复了原告，不同意解除房产买卖合同，故原告诉至法院。
　　被告胡某某辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，双方对于房产调控政策是有预见的，双方约定待双方均符合过户条件时再办理过户手续，原告应当遵守约定；第二，原告的合同目的可以实现，且被告已经交付了房款人民币(币种下同)1,670,000元，余下300,000元尾款按约定是过户时支付的，但被告同意随时支付上述尾款；第三，原告对房价曾提出要求涨价，一度提到涨价750,000元，但被告没有同意，故原告因为涨价不成才提出解除合同，原告的行为违背诚实信用原则；第四，涉案房屋于2015年4月份就进行了交付，且被告进行了装修并购置家电等，被告投入1,400,000元左右，解除合同与法律保护交易的精神不符，且容易引发冲突，不利于社会稳定，故请求驳回原告的全部诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：2010年11月6日，原告李龙兴作为被拆迁人在《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》上签字。位于上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋系原告李龙兴动迁安置的房屋。
　　2015年1月2日，原告李龙兴(作为卖方，签约甲方)与被告胡某某(作为买方，签约乙方)签订《房屋买卖合同》一份，约定甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：一、甲方自愿将坐落在闵行区谈家港宝坻三期16号楼1902室(建筑面积131.29平方米)房产出卖给乙方，甲方保证：如实陈述上述房产权属状况和其他具体状况，保证该房产不受家人合法追索，否则视为甲方违约；二、双方议定上述房产及附属建筑物总价款为1,969,350元(以每平方米15,000元为计算基数)；三、乙方在签订本合同时，支付首付房款800,000元，甲方收到首付房款后，将该房产交付乙方使用；四、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权；五、办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担，包括进户时发生的一切费用，如房屋维修基金、有线电视、物业费、垃圾清运费等；六、乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，初步商定2015年12月15日前，预付第二笔房款870,000元；待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额，如房产提早过户，则乙方应向甲方付清全部房款余额；七、甲方将该房产交付乙方前，届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；八、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付500,000元的违约金，一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付每日50元罚金，逾期30日视为毁约；九、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效；十、附加条款：1、转让过后，甲方不得以任何借口干涉乙方对房屋的修改。
　　2015年1月4日，被告胡某某向原告李龙兴转账支付了700,000元，原告李龙兴出具《收条》确认收到胡某某购房款700,000元整。
　　2015年1月6日，原告李龙兴出具《收条》一份，载明：今收到胡某某购房款100,000元整(今日此款收到)。
　　2015年3月3日，上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋核准登记至案外人上海乐领置业发展有限公司名下。
　　2015年12月21日，被告胡某某向原告李龙兴转账支付了870,000元，原告出具《收条》确认收到被告购房款870,000元整。
　　2016年11月14日，位于上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人登记为原告李龙兴和案外人胡某某，共有情况为共同共有，附记中注明：动迁安置房，3年内不得转让、抵押。
　　2018年3月10日，原告李龙兴向被告胡某某发送《通知》一份，载明：2015年1月2日双方订立房屋买卖合同，原告将涉案房屋卖给被告，合同初步商定2015年12月15日办理过户手续，由于被告社保缴费未满，到期后，又约定2018年3月18日前要原告配合办理过户手续，现过户期限马上就到，为了能按时办理过户手续，特通知被告准备好相关材料，在2018年3月18日前任何一天原告都能配合被告去房产交易中心办理，如果被告接到通知后不能按时去，又不能与原告达成新的过户期限，原告将与被告解除订立的房屋买卖合同。
　　2018年3月16日，被告胡某某向原告李龙兴发出《回复》一份，载明：双方于2015年1月2日签订房屋买卖合同，原告将涉案房屋出售给被告，因该房屋系动迁房，需三年后即2018年3月才能上市交易，故而无法办理过户手续，且当时被告的社保也未满足过户条件，签订合同时已将实情告知原告，对此原告并无异议，双方当时同意：待双方均满足过户条件时，再办理过户手续。2016年上海政策调整，购房缴纳社保须满五年，现原告提出2018年3月18日前往办理过户，因政策调整之客观原因，被告暂不符合过户条件(缴纳社保已满三年)。根据双方合同约定，房产过户后，应付清全部房款余额，为让原告满意，被告现同意先支付剩余房款，待被告满足过户条件时，再请原告配合办理过户手续。或者，若原告同意，被告可以与原告协商，将房屋过户至被告儿媳名下。本合同双方均已履行大部分义务，解除合同不再有约定或法定情形，希望双方都能秉持诚信原则，直至履行合同完毕。
　　2018年3月26日，原告李龙兴向被告胡某某发出《再次通知》一份，载明：被告的回复已收到，被告在回复中称双方当初同意，等双方都具备过户条件在办理手续，双方当初是对原告动迁房不能上市交易，约定等原告可以上市交易办理过户手续，从来没有谈过被告要具备购房条件，原告一直以为被告具备购房资格，被告不具备购房条件原告也不可能把房子卖给被告，现在原告房子可以上市交易，特通知被告办理过户，被告是否符合条件是被告的事，现再次通知被告，望被告接通知五日内给予正式办理过户或不办理过户答复，否则，原告将通知被告解除买卖合同。
　　2018年3月28日，被告胡某某向原告李龙兴发出《回复》一份，载明：原告的通知被告已收到，原告在通知中提到关于房产过户的事宜，当初双方是友好协商下达成共识的，双方都将双方不能交易的事实告知对方，双方均无异议，故而没有通过中介进行交易，如今原告想毁约，被告认为不妥，双方都是具有完全民事行为能力的人，应将诚信放在首位，双方的合同已经履行大半，被告还是希望双方秉承友好合作的态度将合同履行完毕。
　　2018年4月28日，原告李龙兴向被告胡某某发出《解除合同的通知》一份，载明：通过两次通知被告去办理房产过户手续，被告以现在不具备购房资格为由，不配合办理房产过户手续，由于被告的行为，导致买卖合同目的不能实现，特通知被告解除2015年1月2日双方订立的谈家港宝坻三期16号楼1902室房屋买卖合同，本通知送达之日即解除房产买卖合同。
　　2018年5月4日，被告胡某某向原告李龙兴发出《回复》一份，载明：被告不同意解除房屋买卖合同，请原告务必继续履行合同直至完毕。双方在2015年1月2日签订房屋买卖合同时，被告有能力一次性付清全部购房款1,970,000元，对此原告非常清楚，中间介绍人高群也知悉此事。因该房系动迁房，须三年后才能上市交易，当时无法办理过户手续，被告的社保亦未满足过户条件，故双方同意待均满足过户条件时，再办理过户手续。2015年4月起，被告对该房屋进行精装修，并于当年10月入住至今，原告知悉此事并无任何异议。现因上海政策调整，被告不具备过户条件，前面已明确告知原告，现原告以不配合办理房产过户为由，要求解除房屋买卖合同，该理由依法不能成立。因为房价涨得太多，原告认为吃亏太大，便想反悔，故而想尽一切办法，想要解除合同。将心比心，若遇到房价下跌太多，被告同样不能解除合同。本合同双方均已履行大部分义务，希望原告慎重考虑，若原告需要，请提供银行账号，被告于近期将剩余房款支付原告，以后再配合被告办理过户手续。或者，原告有其他想法，可以随时告知被告。
　　2018年7月10日，原告李龙兴以诉称之理由向本院提起诉讼。
　　另查明，根据被告胡某某提供的《参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况》显示，截至2018年6月，被告累计缴费39个月。
　　还查明，原告李龙兴已于2015年4月向被告胡某某交付了涉案房屋，被告胡某某对涉案房屋进行装修后实际居住使用至今。
　　诉讼中，原告李龙兴确认收到房款共计1,670,000元，并表示对已收取的房款可以向被告胡某某退还。在经本院释明后，被告胡某某明确如果法院判决合同解除，其对于合同解除的后果包括房款返还以及装修费用等将另案提出主张，不要求在本案中一并处理。
　　以上事实，由原告李龙兴提供的《不动产权证书》、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、上海市不动产登记信息、《房屋买卖合同》、《通知》、2018年3月16日的《回复》、《再次通知》、2018年3月28日的《回复》、《解除合同的通知》、2018年5月4日的《回复》，被告胡某某李龙兴提供的《房屋买卖合同》、2015年1月4日的《收条》、2015年1月6日的《收条》、收款收据、转账凭证、2015年12月21日的《收条》、《参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况》、《基本养老保险参保缴费凭证》、《通知》、2018年3月16日的《回复》、《再次通知》、2018年3月28日的《回复》、《解除合同的通知》、2018年5月4日的《回复》、户籍摘抄以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。诉讼中，被告胡某某还提供了《上海市家庭居室装饰装修施工合同》及《补充协议》以证明被告对涉案房屋进行精细装修并共计投入1,400,000元左右。原告李龙兴对上述证据的真实性均有异议，并对该房屋1,400,000元的装修费用存有异议。
　　本院认为，原告李龙兴与被告胡某某签订的《房屋买卖合同》系签约当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应信守并依约履行。根据上述协议约定，被告支付首付款后，原告即积极配合被告办理有关房产过户手续，初步商定于2015年12月15日前，预付第二笔房款870,000元，待房产过户到被告名下之时，被告应向原告付清全部房款余额，如房产提早过户，则被告应向原告付清全部房款余额。现双方确认由于涉案房屋是动迁安置房，故在2015年12月15日前无法办理过户手续，虽然被告辩称双方曾协商一致同意待双方均满足过户条件时再办理过户手续，但原告对此否认并认为双方口头约定的时间是待涉案房屋可以过户时，而被告仅提供了其发出的《回复》予以佐证，但原告并未对《回复》中被告关于待双方均满足过户条件时再办理过户手续的表述予以确认，且被告亦未能进一步提供充分的证据证明双方曾对过户时间达成过一致意见，故对于被告的上述辩称意见，本院不予采信。现涉案房屋已满足了上市交易的条件，在没有证据证明双方对过户时间重新达成过补充约定的情况下，原告可以要求随时履行，但被告胡某某于庭审中确认其不符合购房资格，且其于近期也无法符合购房资格，故被告现属于限购对象，涉案房屋的产权转移过户至被告名下存在不可克服的障碍，因此，在房屋限售期满后，合同履行受阻的原因在于被告仍处于限购状态，无法与原告办理房屋过户手续，双方在客观条件下无法依约继续履行，属于履行不能，故在合同目的无法实现的情况下，原告有权据此要求主张解除双方签订的《房屋买卖合同》，原告李龙兴于2018年4月28日向被告胡某某发出《解除合同的通知》，现原告主张以被告发出《回复》的时间作为收到解除通知的时间，即合同解除的日期，要求确认原、被告签订的《房屋买卖合同》于2018年5月4日解除之诉讼请求，本院予以支持。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故对于原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于《房屋买卖合同》涉及原、被告之间房屋买卖合同关系解除后的其余后果处理问题，被告经法院释明后，在庭审中明确其将另案提出主张，不要求在本案中就合同解除的后果进行处理，故本院在本案中就合同解除后的其余后果不再予以处理，被告可就合同解除的其余后果问题另行向原告进行主张。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、确认原告李龙兴与被告胡某某于2015年1月2日签订的《房屋买卖合同》于2018年5月4日解除；
　　二、被告胡某某于本判决生效之日起十日内将位于上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室的房屋返还给原告李龙兴。
　　案件受理费减半收取计人民币40元，由被告胡某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：林  叶

书记员：高  燕