李某、王某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，自由职业者，原住潜江市，现住武汉市硚口区。
委托诉讼代理人：邹友军，湖北章华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，自由职业者，住潜江市。
委托诉讼代理人：施昌国，湖北瑞通天元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈欢，湖北瑞通天元律师事务所律师。

上诉人李某因与被上诉人王某某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2017）鄂9005民初1922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李某上诉请求：撤销原判，改判李某不承担赔偿责任；本案二审诉讼费用由王某某承担。事实和理由：1、关于租金。李某与王某某签订的房屋租赁合同约定租赁期限为1年，即从2016年6月13日起至2017年6月13日止，年租金为21600元。但涉案房屋于2016年10月18日受损，故租赁合同实际履行时间仅4个月。李某已预交押金5000元及半年租金10800元，对扩大的损失不应承担赔偿责任。2、关于房屋损失。涉案房屋受损后，潜江市公安局对被烧毁的物品进行委托鉴定，“鉴定意见是潜江市物价局价格认证中心无法认定”。在此情况下，原判决以赵家冲与王某某之间签字认可的房屋损失作为认定事实的依据明显不当。3、关于赔偿责任。涉案房屋受损系因第三人张琳的犯罪行为所致，并非李某保管不善的结果。且损害赔偿应以填补损失为限，王某某已从李某的朋友及张琳处获得一定的经济补偿，不应重复赔偿。4、关于审判程序。李某将房屋转租给第三人赵家冲，赵家冲作为次承租人，与案件的审理有利害关系，理应作为当事人参加诉讼，原审法院在李某提出追加的申请后未予处理，明显属于程序违法。
王某某辩称，关于租金，王某某是按照合同的约定主张的，李某尚欠王某某半年租金10800元，且已经逾期。关于房屋损失，王某某在征得李某同意后与赵家冲协商确定被烧毁物品的损失，事后也得到了李某的认可，王某某与赵家冲共同确定的18万被烧毁物品损失可以作为定案依据。潜江市物价局价格认证中心无法对损失进行认定系因王某某未能提供被烧毁物品的发票，但是被烧毁物品的价值是存在的。李某称王某某已获得一定的经济补偿，但是没有提供证据予以证实，王某某同意在执行阶段对有证据证实的已经获得的赔偿予以扣除。关于赔偿责任，因为王某某和李某是合同的相对方，根据合同法第224条的规定，在转租的情况下，第三人造成的租赁物的损失还是应当由承租人李某承担。关于遗漏当事人的问题，本案不属于必须追加的情形，且案件事实已经查清楚，不需要追加赵家冲为当事人。
王某某向一审法院起诉请求：1、判令李某支付欠付的租金10800元；2、判令李某赔偿王某某家用电器、家具家私、装修装饰品三项损失共计180000元、赔偿房屋后期除渣及装修损失151277.5元、赔偿因放火造成的周边房屋损失3800元；3、评估费、鉴定费由李某承担。
一审法院认定事实：2016年6月13日，王某某与李某签订了一份房屋租赁合同。合同约定，王某某将其位于潜江市园林办事处殷台路66号的锦绣潜城绣8栋2单元101室出租给李某使用，租赁期限一年，从2016年6月13日至2017年6月13日止，房屋租金为21600元，李某交付押金5000元，合同签订之日交付第一年房屋租金及押金。合同还约定，王某某现有格力空调3台、电视机2台、冰箱1台、洗衣机1台、灶具1套、热水器1台免费给李某使用，李某要爱护王某某提供的电器，如有损坏，照价赔偿。李某在租赁期间，不得私自更改房屋结构。如因管理不善，导致火灾和人为的房屋损害等情形，使房屋财产受损失，以及相关的法律责任，由李某全部赔偿、承担等。合同签订时，李某已预交半年房租10800元。2016年10月18日，潜江市园林派出所出具了一份公受字第xxxx9号接受案件回执单，载明孙丹妮报案，称2016年10月18日04时许，张琳因感情原因，在回到潜江市锦绣潜城绣8栋2单元101室后，用打火机将卫生纸点燃，然后将燃烧的卫生纸丢在客厅的沙发及自己房间的床上，导致客厅沙发及所在房间的床铺被点燃，最终因火势太大，孙丹妮救火不及，将张琳拉出房间后，锦绣潜城绣8栋2单元101室被烧毁。同日，潜江市园林派出所还分别对李某及赵家冲、张琳进行了询问，李某认可其于2016年7月将租赁的王某某的房屋转租给其表哥赵家冲，赵家冲又将房屋交给张琳居住及张琳认可其放火烧毁房间物品。
2016年11月3日，潜江市公安局向王某某及张琳出具潜公（园）刑鉴通字（2016）247号鉴定意见通知书，载明该局聘请有关人员，对“2016.10.18”张琳涉嫌放火一案中，锦绣潜城绣8栋2单元101室被烧毁的物品进行价值鉴定。鉴定意见是潜江市物价局价格认证中心无法认定，对认定工作予以终止。
2016年11月15日，王某某与李某的表哥赵家冲共同在“承租人李某租住的位于潜江市锦绣潜城绣8栋2单元101室于2016年10月18日因为人为放火发生严重损坏、现经承租人与出租人共同现场清点确认房屋损失”清单上签名，该清单包括家用电器类、家具家私类、装修类，同时载明房屋失火后的除渣及后期装修损失，以及房屋空租期的损失不包含在内。赵家冲在该清单上手书“以上损失明细确认属实，按7折算，损失金额为18万元，未算后期除渣装修损失，以及房屋空租的损失”。同日，王某某与李某之间有两次通话记录，李某在通话时表明认可王某某与其表哥赵家冲共同确认的房屋损失清单中列明的财产明细及价格。
2017年3月10日，湖北玖誉房地产评估有限公司出具了湖北玖誉潜估字（2017）SC鉴字第003号房地产估价报告，鉴定意见为涉案房屋因火灾造成的后期除渣拆除和重新装修的人工费（含部分材料费）为80304元（其中重新装修的人工费为68104元，后期除渣拆除费用为12200元）。
一审法院认为，王某某与李某签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合同的内容亦不违反法律或行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。双方当事人均应按合同约定享有权利和履行义务。但在合同履行过程中，李某未经王某某同意将其租赁房屋转租给其表哥赵家冲，赵家冲又将该租赁房屋交付张琳使用，致张琳放火烧毁房间物品，造成王某某财产损失。王某某依据合同约定要求李某赔偿其损失，符合合同约定和法律规定，该院依法予以支持。但该财产损失的金额为260304元（180000元+80304元），对于王某某超出部分的诉讼请求因证据不足，该院依法不予支持。王某某同时主张李某支付其欠付的剩余半年租金10800元亦符合合同约定，该院依法予以支持；王某某还主张李某赔偿其周边房屋损失3800元，因王某某未向该院提交有效证据予以佐证，对王某某的该项诉讼请求，该院依法不予支持。李某辩称王某某的财产损失系由他人放火造成，李某不应承担责任的辩解理由，因李某系租赁合同的相对方，其未经王某某同意将租赁房屋转租他人造成王某某财产损失，王某某按照合同约定要求其承担违约责任，符合合同约定，故李某的该辩解理由不能成立；李某还辩称王某某的损失不能确定，因李某在与王某某的通话记录中认可其表哥赵家冲与王某某签字确认的房屋财产损失清单，故李某的该辩解理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：1、李某于该判决生效之日起七日内支付王某某房屋租金10800元。2、李某于该判决生效之日起七日内赔偿王某某财产损失260304元。3、驳回王某某的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5662元，鉴定费3000元，两项合计8662元，由王某某负担1550元，李某负担7112元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，李某无证据证实其在签订房屋租赁合同时向王某某交纳5000元的押金。涉案房屋烧毁后，双方间的房屋租赁合同并未解除。目前，因李某未将房屋钥匙返还给王某某，王某某还未收回涉案房屋，涉案房屋保持着烧毁后的状况。
二审另查明，潜江市人民检察院于2017年4月21日向潜江市人民法院提起公诉，指控张琳犯放火罪。在该案审理期间，张琳的亲属赔偿王某某经济损失70000元。王某某于2017年9月13日向本院出具情况说明一份，确认已收到该70000元赔偿款。一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点为：1、李某是否应支付剩余的半年租金10800元；2、李某是否应承担涉案房屋因火灾所受损失的赔偿责任；3、原判决以王某某与赵家冲共同确认的房屋财物损失清单作为定案证据是否不当；4、李某应承担的赔偿责任的具体数额；5、一审未追加赵家冲为本案当事人是否违反法定程序。对上述争议的焦点问题，分析评判如下：
关于李某是否应向王某某支付剩余半年租金10800元的问题。涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王某某将房屋出租给李某使用，李某应依约支付租金。因双方的房屋租赁合同在火灾后并未解除，李某亦未将房屋返还给王某某，在合同约定的一年租期届满的情况下，王某某要求李某支付剩余的半年租金10800元，合法有据。李某上诉主张房屋实际租赁时间仅为4个月，李某已预交半年租金10800元，不应支付合同约定的剩余半年租金10800元。因房屋租赁合同并未解除，且房屋被烧毁后王某某不具备将房屋另行出租的条件，本院对李某的该项上诉主张不予支持。
关于李某是否应承担涉案房屋因火灾所受损失的赔偿责任的问题。李某作为房屋承租人，负有合理使用并妥善管理房屋的义务。李某未经王某某同意将房屋转租给赵家冲，脱离对租赁物的管理和照看，致使房屋受损，构成违约。且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，李某作为房屋的承租人将房屋转租给赵家冲使用，应对赵家冲给房屋造成的损失向出租人王某某承担赔偿责任。涉案房屋受损虽系因张琳的纵火行为所致，但张琳系经赵家冲允许在房屋内居住。故王某某请求李某赔偿房屋因火灾而遭受的损失，具有合同和法律依据，应予支持。
关于原判决以王某某与赵家冲共同确认的房屋财物损失清单作为定案证据是否不当的问题。涉案房屋租赁合同签订之时，合同双方当事人对租赁房屋状况及相关设施进行了确认。火灾事故发生后，王某某系在征得李某同意的情况下，才与赵家冲核算房屋财物损失，且李某对核算的金额亦予认可，故原判决以该份房屋财物损失清单作为定案证据并无不当。
关于李某应承担的赔偿责任的具体数额的问题。李某上诉主张，对王某某已实际获得的赔偿应从李某所承担的损失赔偿额中予以扣除。该项上诉主张符合法律规定，本院予以支持。因王某某已从张琳处获得70000元赔偿，故李某尚须承担的损失赔偿额为190304元（计算公式为180000元+80304元－70000元）。
关于一审未追加赵家冲为本案当事人是否违反法定程序的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款的规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院并非必须追加次承租人作为第三人参加诉讼。因赵家冲是否参加本案诉讼，并不影响本案的事实查明，一审未追加赵家冲为第三人参加诉讼并无不当。
综上所述，李某的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持湖北省潜江市人民法院（2016）鄂9005民初1922号民事判决第一项，即李某于本判决生效之日起七日内支付王某某房屋租金10800元；
二、变更湖北省潜江市人民法院（2016）鄂9005民初1922号民事判决第二项为：李某于本判决生效之日起七日内赔偿王某某财产损失190304元；
三、驳回王某某的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5662元，鉴定费3000元，两项合计8662元，由王某某负担1550元，李某负担7112元。二审案件受理费5662元，由李某负担4200元，王某某负担1462元。
本判决为终审判决。

审判长　王　勇 审判员　丁　盼 审判员　赵湘湘

法官助理胡煜婷 书记员张茂