李长山、邢某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：李长山，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体业主，住佳木斯市郊区。委托诉讼代理人：马江伏(系李长山妻子)，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住佳木斯市郊区。委托诉讼代理人：曾立新，黑龙江元辰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：邢某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体业主，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：唐亮，黑龙江君德律师事务所律师。

李长山上诉请求：一、请求撤销佳木斯市郊区人民法院（2016）黑0811民初157号民事判决中的第一、三项，改判支持上诉人要求被上诉人恢复原状、赔偿违约金及给付租金和占有使用费的诉讼请求，维持判决中的第二、四项；二、一、二审相关费用及诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认定上诉人存在过错属认定事实错误。邢某某在合同解除后仍然继续占有本案中的厂房，构成无权占有。上诉人多年来一直要求邢某某返还租赁厂房，均遭到邢某某的拒绝，上诉人在本案中不存在任何过错。2.一审对上诉人提供的本诉和反诉相关证据不予采信或不予审查错误。上诉人提交了证明鉴定机构及鉴定人不具有合法鉴定资质的证据、提交了发生事故时气象局已发布暴雪红色预警，但邢某某未尽清雪义务的证据，且邢某某在诉讼过程中，提供了虚假的设备买卖合同及收据，涉嫌虚假诉讼。3.一审法院认为双方租赁合同因政府行为而解除，不支持上诉人要求邢某某支付占有使用费等诉讼请求是错误的。合同因政府动迁行为解除，但邢某某并未按照合同约定返还厂房，在其继续占有使用上诉人所有的厂房时，应当支付上诉人租金及占有使用费。4.一审法院对2013年11月25日厂房坍塌的事实是因不可抗力造成的未予认定是错误的。2013年11月25日前后，佳木斯发生了特大暴雪，暴雪天气构成了法律规定的不可抗力，是因为不可抗力加上邢某某未尽清雪义务，才造成厂房坍塌。5.一审法院对上诉人厂房坍塌的损失不予审查是错误的。邢某某未尽清雪义务，导致了厂房的坍塌，后亦未采取合理措施减少损失，邢某某存在过错，理应对厂房坍塌的损失承担责任。6.一审判决解除合同，邢某某于判决生效后20日内将租赁厂房返还给李长山，依据该项判决，如邢某某未按判决指定期间返还租赁厂房，应当支付迟延履行金，每天按140元计算。邢某某辩称，上诉人李长山的上诉请求不能成立，应当予以驳回。一审法院认定事实正确，鉴定程序是人民法院依法进行的，鉴定意见客观公正，应当作为认定案件事实的依据。在厂房存在质量问题的情况下，导致机器设备受损，上诉人应当承担赔偿义务。邢某某上诉请求：一、请求撤销佳木斯市郊区人民法院（2016）黑0811民初157号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费用及其他相关费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院未支持上诉人要求被上诉人返还剩余租金及保证金的请求，属于适用法律不当。一审法院认定双方已于2011年7月31日解除房屋租赁合同，因此被上诉人已收取上诉人的15万元租金及保证金应当予以部分返还，一审法院认定双方对各自的损失的扩大均存在放任的过错，不支持上诉人的诉讼请求是错误的。2.一审法院对于2013年房屋坍塌给上诉人造成的损失不予审查是错误的，属于认定事实不清。房屋坍塌导致上诉人的机器设备受损是客观事实，鉴定意见表明，建筑厂房构件自身承载能力严重不满足规范要求，局部构造不合理，是导致厂房坍塌的根本原因，被上诉人作为房主，对其提供的租赁物负有安全保障义务，房屋质量存在问题，造成上诉人经济损失，一审法院不予审查是错误的。李长山辩称，1.认可双方租赁合同于2011年7月31日解除的事实，因此合同解除后，邢某某应立即将案涉厂房腾出，而其占用厂房至今仍未返还，其要求李长山返还租金的请求不能成立，上诉人还应支付给李长山占有使用费，而且李长山从未收取过上诉人的保证金。2.邢某某不及时清雪，导致房屋坍塌，哈尔滨工大建设工程司法咨询公司出具的鉴定意见不合法，不具有科学性，不能作为认定案件事实的依据，李长山取得了厂房的房产证，表明厂房符合政府关于房屋质量的相关要求，由此造成的损失应由邢某某自己承担。3.厂房坍塌后，上诉人未第一时间固定现场，对厂房坍塌之时的状态及厂房中的物品，没有任何证据予以证明，应承担举证不能的责任，时隔两年之后的鉴定结果不具有任何证明事故之时现场状况的效力。李长山向一审法院起诉请求：1.被告立即从租赁大院搬出将租赁物返还给原告，恢复原状，将屋顶围墙房屋院落地面进行恢复，若不能恢复，则原告自行修整产生的费用由被告承担;2.被告赔偿违约金165000元；3.被告给付原告2012年4月至2015年11月共44个月租金及占有使用费550000元（每年150000元），租金及占有使用费给付到被告返还租赁物为止；4.诉讼费由被告承担。邢某某向一审法院提出反诉请求：1.解除合同；2.被告返还原告租金100000元，保证金10000元；3.被告赔偿原告机器设备损失1889000元；4.要求被告承担看护费82000元;5.被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年3月30日，本诉原告（反诉被告）李长山与本诉被告（反诉原告）邢某某签订厂房租赁合同，约定李长山为甲方，邢某某为乙方。甲方将位于黑龙江省佳木斯市郊区长青乡五一村四队一座大院，其中包括：土地约4000平方米，围墙约200米，主厂房1400平方米，西库房约600平方米，东库房约230平方米，院内水泥地面1500平方米租赁给乙方用于生产PVC注塑板。约定租赁期限为五年，自2011年4月7日起至2016年4月7日止。约定租金为年租金，每年租金为150000元，甲乙双方两年之内将不调整租金，以后三年将以届时同等位置房屋的租金水平及市场价格，且不低于第一年租金水平为依据，由甲乙双方另行共同商定。在租赁期内的水电、气费应由乙方承担。约定租赁费支付的方式为：乙方应于本合同签订后，于2011年4月7日前向甲方一次性支付租金保证金10000元，逾期支付的，乙方应按照保证金额的10%乘以欠缴的天数向甲方支付滞纳金。乙方应在本合同签订后，于2011年4月7日前向甲方一次性支付第一年租金，从第二年开始乙方应于每年3月7日前向甲方一次性支付当年租金。乙方逾期支付租金，应向甲方支付拖欠天数乘以年租金总额的10%的滞纳金。双方同时约定：本合同解除、终止，乙方应当向甲方返还租赁物，乙方应在十五日内，向甲方返还租赁物。乙方返还的租赁物有损坏或灭失情形的，乙方应当修复、赔偿。双方约定了免责条款为：凡因发生不可抗力、政府行为（如拆迁等），致使任何一方不能履行本合同时，遇上上述不可抗力、政府行为的一方，应立即用邮递或传真通知对方，遭受不可抗力、政府行为影响的一方由此而免责。如在承租期内有不可抗力的事件发生（如政府行为、拆迁）导致协议无法履行的，甲方不负任何责任，协议终止。自然灾害双方都不付任何责任，政府拆迁费企业损失费由甲乙双方协商解决。合同签订当日，邢某某给付了李长山一年的租金150000元，租金期限为2011年4月7日-2012年4月7日。2011年7月，郊区人民政府发布动迁公告，决定对佳木斯市郊区长青乡五一村进行棚户区改造动迁，案件争议的房屋全部属于动迁范围之内。7月中旬召开了全村动迁动员大会，发放了动迁公告，并在村各街道张贴动迁公告，动迁工作人员逐户通知及现场勘测。当时案涉企业正在生产。本案原、被告约在2015年到郊区政府动迁指挥部关于动迁补偿事宜进行调解，经协商多次未达成一致意见。另查明，据佳木斯市气象局出具的气象凭证显示：2013年11月25-26日，佳木斯市出现大暴雪天气。2013年11月25日该厂房突然垮塌，厂房下存有反诉原告邢某某所有的生产设备。厂房及设备均受到不同程度的损坏。一审法院认为，本案本诉原告（反诉被告）李长山将自有的房屋出租给本诉被告（反诉原告）邢某某，双方形成了租赁合同的关系。双方应按照合同的约定履行相关的权利、义务。因双方在租赁合同第十一条约定了免责条款为：凡因发生不可抗力、政府行为（如拆迁等），致使任何一方不能履行本合同时，遇到上述不可抗力、政府行为的一方，应立即用邮递或传真通知对方，遭受不可抗力、政府行为影响的一方由此而免责。如在承租期内有不可抗力的事件发生（如政府行为、拆迁）导致协议无法履行的，甲方不负任何责任，协议终止。根据法院查明的事实，2011年7月，案涉房屋区域动迁开始。虽本诉被告邢某某一直没有从租赁房屋中搬出，但是其占有的目的已经不是双方在租赁合同中约定的生产PVC注塑板，本诉被告亦认可动迁开始后工厂已经不能正常生产，该租赁合同的目的已经不能实现。故租赁合同双方约定的免责条款中的因政府行为（拆迁），导致协议无法履行的条件已经成就。按照双方的约定，协议终止。根据郊区棚户区改造指挥部出具的证据，动迁的时间为2011年7月，未明确具体日期，法院将该日期确认为2011年7月31日。因此，双方的租赁合同应于2011年7月31日解除。综上，法院对于反诉原告邢某某要求解除合同的诉请、本诉原告李长山要求本诉被告邢某某返还租赁物的诉请，均予以支持。在双方约定的合同解除条件成就后，本诉原告李长山本应及时收回租赁房屋，本诉被告邢某某本应及时从租赁房屋中将设备及其所有的物品搬出。但双方均没有履行各自义务，直至2015年原、被告双方还到郊区政府协商动迁补偿事宜。因动迁补偿事宜不是法院民事案件审理的范围，故在原、被告双方租赁合同解除后，2013年案涉房屋坍塌给原、被告造成的经济损失，法院依法不予审查。本案中租赁合同于2011年解除，案涉房屋于2013年坍塌，原、被告双方2015年还在由郊区政府协调动迁补偿事宜，因未达成协议，本诉原告李长山2016年向法院提起诉讼，反诉原告邢某某随即提起反诉。由此可见，双方对各自的损失的扩大均存在放任的过错，应各自承担过错责任，故法院对本诉原告李长山要求本诉被告邢某某继续支付租金的诉请，反诉原告邢某某要求反诉被告李长山返还剩余租金的诉请，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条之规定，判决：一、确认本诉原告李长山与本诉被告邢某某于2011年3月30日签订的《厂房租赁合同》于2011年7月31日解除；二、本诉被告邢某某于判决生效后二十日内将租赁物返还给本诉原告李长山；三、驳回本诉原告李长山的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告邢某某的其他诉讼请求。本诉案件受理费9300元，由本诉原告李长山负担。反诉案件受理费11396元、司法鉴定费50000元、鉴定人员出庭接受质询费用3000元，由反诉原告邢某某负担。本院二审期间，上诉人邢某某未提交新证据。上诉人李长山提供证人王某出庭作证，证明李长山知道厂房动迁后，多次找到邢某某，告知其双方合同已经解除，其应该立即腾房。上诉人邢某某认为该证人证言不具有真实性，证人与李长山有利害关系，证明内容不客观，该证言也不属于新证据，不能作为证据使用。本院认为，结合李长山与邢某某双方自认合同解除的时间为2011年7月31日，可以认定李长山对合同解除事宜已经通知了邢某某，因此对该证人证言本院予以采信。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。
上诉人李长山因与上诉人邢某某房屋租赁合同纠纷一案，不服佳木斯市郊区人民法院（2016）黑0811民初157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李长山及其委托诉讼代理人马江伏、曾立新、上诉人邢某某及其委托诉讼代理人唐亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案的争议焦点为：一、邢某某的机器设备损失应由谁承担，其可否要求李长山返还剩余租金及保证金；二、李长山的厂房坍塌损失应由谁承担，其可否要求邢某某给付案涉厂房的租金、占有使用费用并赔偿违约金。关于第一个焦点问题，结合一、二审查明的事实，本院认为，双方于2011年3月30日签订的租赁期为五年的厂房租赁合同，因发生了合同中约定的政府拆迁行为，该合同于2011年7月31日解除，双方当事人亦认可解除合同的时间，因此双方当事人在合同解除之日起，应各自履行相应的义务。邢某某应及时腾房，并将租赁厂房交还给李长山。无论厂房是否存在质量问题，因邢某某未按合同约定及时将机器设备搬出，其自身存在过错，由此造成的损失，应由其本人承担，对邢某某要求李长山赔偿机器设备损失的上诉请求，本院不予支持。因邢某某未及时履行腾房的义务，合同解除后继续无权占有租赁厂房，影响了李长山对租赁厂房的占有、使用和收益的权利，根据公平原则，本院酌定邢某某多交纳的租金作为其对租赁厂房的占有使用费，不予返还，对邢某某要求李长山返还2011年8月1日至2012年4月7日的租金的上诉请求，本院不予支持。邢某某请求李长山返还其10000元保证金的上诉请求，因未提供相关证据证实，本院不予支持。关于第二个焦点问题，因李长山没有证据证明租赁厂房坍塌是由于邢某某使用不当造成的，因此该租赁厂房坍塌所造成的损失应由其本人承担，对李长山的该项上诉请求，本院不予支持。李长山陈述其于2011年8月即开始向邢某某主张返还案涉厂房，但直至2016年1月25日才向法院提起诉讼，由于李长山怠于通过公权力的手段寻求救济，对邢某某一直占有厂房的行为存在过错，其应承担相应的不利后果，李长山要求邢某某支付租金等费用的上诉请求，本院不予支持。关于李长山要求邢某某支付延迟履行金的上诉请求，非二审审理范围，本院不予审理。综上所述，上诉人李长山和邢某某的上诉请求均不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费32748元，由上诉人李长山负担9300元，由上诉人邢某某负担23448元。本判决为终审判决。

审判长　　晋文红
审判员　　姜广武
审判员　　王彦东

书记员：付丽丽