李某某诉刘某某房屋租赁合同纠纷民事判决书

李某某
张金林（湖北崇法律师事务所）
刘某某
王浩勤（湖北宜城南营法律服务所）

上诉人（原审原告）李某某。
委托代理人张金林，湖北崇法律师事务所律师。代理权限为:一般代理。
被上诉人（原审被告）刘某某。
委托代理人王浩勤，宜城市南营法律服务所法律工作者。代理权限:代为和解、调解等特别授权。
上诉人李某某因与被上诉人刘某某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜城市人民法院（2014）鄂宜城民鄢初字第00276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月9日受理后，依法组成由审判员苏轶担任审判长、审判员张耀明、代理审判员刘丹丹参加的合议庭，并于2014年10月9日公开开庭进行了审理。上诉人李某某及其委托代理人张金林、被上诉人刘某某及其委托代理人王浩勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定:被告刘某某与匡小军系夫妻关系。2009年5月1日，匡小军与吴军签订了房屋租赁合同，合同约定:“吴军将其位于宜城市中药材襄沙大道路西大门北第四间租给匡小军使用，租赁期限为1年，自2009年5月30日起至2010年5月1日止，年租金为7500元，匡小军不能随意转租吴军的房屋，转让须通知吴军同意或协商后再定。”合同到期后，经匡小军与吴军双方协商，匡小军每年交纳了租金，双方未重新签订书面合同，2013年5月1日至2014年5月1日的租金为14800元。2014年1月18日，原告李某某与被告刘某某签订了《门面转让合同》，合同约定“刘某某将位于药材公司门面房一间转让给李某某，李某某一次性付给刘某某转让费及房租费25000元，同时交纳了500元押金，门面租期至2014年5月1日”。2014年6月9日，原告李某某以原告与被告于2014年1月18日签订的《门面转让合同》无效为由，向法院起诉要求确认合同无效，要求被告返还转让费20000元及房屋押金500元并承担本案的诉讼费用。审理中，因被告刘某某已将房屋押金500元退还给原告李某某，原告变更诉讼请求，不再主张房屋押金500元的权利。因庭审中，原告申请房主吴军出庭作证，增加了诉讼请求，要求被告承担证人出庭费用700元的请求。
本院认为:吴军与匡小军于2009年5月1日签订了房屋租赁合同，合同中约定“匡小军不能随意转租吴军的房屋，转让须通知吴军同意或协商后再定。”在该房屋租赁合同履行完毕后，经双方协商，匡小军将租金交至2014年5月1日，吴军与匡小军之间形成不定期租赁合同关系。2014年1月18日，匡小军之妻刘某某将房屋转租给李某某，当时虽未征得房主吴军同意，但吴军在原审庭审中已明确表示房屋可以转租，并于2014年5月1日将房屋钥匙从刘某某手中收回，又交给了李某某，并与李某某另行签订了房屋租赁合同。因此，应当视为房主吴军默认同意了刘某某的转租行为。上诉人李某某主张与刘某某签订的门面转让合同无效无事实与法律依据，本院不予支持。关于吴军证词“同意转租，但不同意收取转让费”，本院认为，转让费是李某某与刘某某双方自愿协商后所定，与吴军与匡小军之间的房屋租赁合同关系分属不同的法律关系，李某某在实现其承租诉争之房屋的合同目的后，又要求刘某某返还转让费与法不符。故上诉人李某某关于吴军不同意收取转让费从而应认定其与刘某某签订的转租合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院应予驳回。原审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理妥当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人李某某负担。
本判决为终审判决。

本院认为:吴军与匡小军于2009年5月1日签订了房屋租赁合同，合同中约定“匡小军不能随意转租吴军的房屋，转让须通知吴军同意或协商后再定。”在该房屋租赁合同履行完毕后，经双方协商，匡小军将租金交至2014年5月1日，吴军与匡小军之间形成不定期租赁合同关系。2014年1月18日，匡小军之妻刘某某将房屋转租给李某某，当时虽未征得房主吴军同意，但吴军在原审庭审中已明确表示房屋可以转租，并于2014年5月1日将房屋钥匙从刘某某手中收回，又交给了李某某，并与李某某另行签订了房屋租赁合同。因此，应当视为房主吴军默认同意了刘某某的转租行为。上诉人李某某主张与刘某某签订的门面转让合同无效无事实与法律依据，本院不予支持。关于吴军证词“同意转租，但不同意收取转让费”，本院认为，转让费是李某某与刘某某双方自愿协商后所定，与吴军与匡小军之间的房屋租赁合同关系分属不同的法律关系，李某某在实现其承租诉争之房屋的合同目的后，又要求刘某某返还转让费与法不符。故上诉人李某某关于吴军不同意收取转让费从而应认定其与刘某某签订的转租合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院应予驳回。原审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理妥当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  的规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人李某某负担。

审判长：苏轶
审判员：张耀明
审判员：刘丹丹

书记员：王文翔