李某某、哈尔滨鸿远房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审原告):李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。上诉人（原审被告）：哈尔滨鸿远房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区嵩山路89-1号。法定代表人：于彤，该公司董事长。委托诉讼代理人：张万友，黑龙江张万友律师事务所律师。

李某某上诉请求：请求维持一审判决主文第一项，撤销第二项、第三项；一、二审诉讼费用均由鸿远公司负担。事实及理由：一、李某某对一审案涉《商品房买卖合同》违约时间的认定不予认可。在李某某与鸿远公司签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即由出卖人负责继续为买受人办理，一年内完成，该房在办理产权过程中所发生的一切税费由买受人承担。1.360日系出卖人向登记备案机关提供办理权属登记资料的时间，并非是取得房地产权属证书的时间，两者不是一回事，不能混淆。2.在一审庭审过程中鸿远公司已经承认，不能办理权属证书的责任在于鸿远公司。3.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要证明文件。”综上，李某某与鸿远公司之间在《商品房买卖合同》中，对于房屋权属证书的取得时间和违约赔偿事宜均无任何约定，且李某某由始至终未放弃主张自己的合法权益，故在无约定的情况下，应遵从法定。二、一审判决适用法律不当。李某某无论是在庭审过程中，还是在递交《调解意见书》中，均表明其诉讼主张依据的是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《城市房地产开发经营管理条例》，但一审法院始终未予采纳，并最终以最高人民法院2016年11月30日颁布的第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要（以下简称《会议纪要》）为依据作出判决，损害了李某某合法权益。《会议纪要》属于内部工作指导意见，早在1997年以后就已不在作为司法解释，并且该《会议纪要》的结尾，已写明“对于纪要规定的有关问题，在充分积累经验并被证明切实可行时，最高人民法院将及时制定相关司法解释。”综上，本案案件事实清晰，鸿远公司存在明显的违约过错行为，为维护法律尊严，请求二审法院依法改判，切实维护李某某的合法权益。鸿远公司的辩解意见及理由同上诉状。鸿远公司上诉请求：撤销一审判决，依法重新作出公正判决；诉讼费用由李某某负担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。哈尔滨市香坊区长江路尚东辉煌城小区22号楼3单元9层04号的房屋（以下简称案涉房屋）至今未能办理产权证照非鸿远公司原因导致。案涉小区2016年已经办理完毕产权登记备案，且有一批业主已经取得房屋产权登记证照，后因国家政策变化将房产证变更为不动产登记证，中间有一段准备期，中止了一段时间证照办理工作，近期将能恢复办理。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《会议纪要》作为法律依据属于适用法律错误。《会议纪要》非正式的司法解释，不应直接作为判决的依据。参照《会议纪要》判决案件应当考虑案件的整体情况，不应当简单机械适用。三、适用年利率6%标准计算违约金显失公正，与合同整体约定不符。本案中，双方在《商品房买卖合同》中虽然未约定延期办理产权证照的违约责任方式，但却约定了买受人逾期付款和出卖人逾期交房的违约责任。买受人逾期付款和出卖人逾期交房是主合同义务，而本案涉及的房屋产权证照办理仅系合同的附属义务。主合同义务的违约对合同的影响要大于附属义务，给当事人造成的损失也要大于附属义务。因此，逾期办理房屋产权证照登记作为合同的附属义务，其违约责任不应超过违反主合同义务违约责任的约定。逾期办理房屋产权证照买受人并无损失，既不影响买受人入住，也不影响其交易，要求出卖人承担过高的违约金显失公平，于法无据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院作出公正判决。李某某辩称，1.鸿远公司一审已自认不能办理案涉房屋产权证的责任在于鸿远公司，有一审庭审录音录像为证。2.虽然有部分业主办理了产权证，但案涉房屋没有给李某某办理，责任在于鸿远公司。3.至于国家政策调整导致不能办理案涉房屋证照的责任仍然在鸿远公司。李某某向一审法院起诉请求：1.判令鸿远公司立即为李某某办理案涉房屋所有权属证书；2.判令鸿远公司给付李某某逾期办理案涉房屋所有权证书违约金，自逾期办理案涉房屋所有权证书之日起至该证书下发之日止，截至2017年1月31日违约金为62,147.88元；3.判令由鸿远公司承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，李某某变更第2项诉讼请求为：判令鸿远公司给付李某某逾期办理案涉房屋所有权证书违约金，2015年4月1日至2017年5月31日期间违约金为129,988.02元，自2017年6月1日起以购房款460,560.00元为基数按日万分之三点一五计算至房屋所有权证下发之日止。一审法院认定事实：2014年11月18日，李某某与鸿远公司签订《商品房买卖合同》，约定：鸿远公司将其开发建设的案涉房屋出售给李某某，房屋总价款为460,560.00元（首付款为180,560.00元，余款280,000.00元按揭贷款）。同时约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，第3项内容为“由出卖人负责继续为买受人办理，一年内完成，该房在办理产权过程中所产生的一切税费由买受人承担”。此后，李某某依约交付房款，鸿远公司于2014年12月31日将房屋交付给李某某。李某某在当日向哈尔滨市顺通凯悦房产信息咨询服务有限公司交纳代办手续费、登记费、交易手续费、维修基金、契税。该房屋至今仍未能办理权属登记手续。一审法院认为，李某某与鸿远公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规之强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自义务。李某某已依约支付全部购房款，鸿远公司亦将房屋交付李某某，但协助买受人办理房屋权属登记是出卖人应尽的附随义务，鸿远公司理应协助李某某办理案涉房屋权属登记。鸿远公司在庭审中自认系其原因导致李某某无法按期办理房屋权属登记，故鸿远公司应承担相应的违约责任。李某某请求鸿远公司协助其办理房屋权属登记，予以支持。依《商品房买卖合同》约定，应最迟于2016年12月25日履行完协助李某某办理房屋权属登记的义务。根据《会议纪要》第18条：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”。李某某、鸿远公司未约定逾期办证违约责任，依上述规定应以房屋价款460,560.00元为基数按年利率6%自2016年12月26日起计付违约金。2016年12月26日至2017年5月31日期间的违约金为12,051.32元（460,560.00元×年利率6%÷360日/年×157日）。自2017年6月1日起，以房屋价款460,560.00元为基数，按年利率6%计付违约金至鸿远公司履行完毕协助李某某办理房屋权属登记义务之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告哈尔滨鸿远房地产开发有限公司协助原告李某某办理哈尔滨市香坊区长江路尚东辉煌城小区22号楼3单元9层04号房屋权属登记，于本判决生效之日起三十日内履行完毕；二、被告哈尔滨鸿远房地产开发有限公司给付原告李某某2016年12月26日至2017年5月31日期间逾期办证违约金12,051.32元，并自2017年6月1日起以房屋价款460,560.00元为基数按年利率6%计付违约金至被告履行完毕上述协助义务之日止，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告李某某其他诉讼请求。二审中，鸿远公司举示四份证据及李某某质证意见如下：一、证明一份（与原件核对无异复印件），来源于黑龙江省农垦哈尔滨管理局房地产管理处，意证明：案涉小区于2016年5月19日已经符合办理房产证的条件，并于同日开始陆续办理房产证，后因国家政策变化即房产证变更为不动产登记证，于2017年4月19日停止办理房产证。李某某对真实性无异议，对证明目的有异议，认为至少案涉房屋在下文之前应该为其办理，鸿远公司没有办理，构成违约。二、哈尔滨房权证香坊字第××号房屋所有权证（与原件核对无异复印件），意证明：案涉小区于2016年5月19日已经符合办理房产证条件，并于当日取得第一本房产证书。李某某对真实性无异议，认为与案涉房屋无关。三、关于尚东辉煌城20号、21号、22号、23号、24号楼初始登记房屋所有权的办理过程说明（与原件核对无异复印件），出具单位系哈尔滨市顺通凯悦房产信息咨询服务有限公司，意证明：案涉小区22号楼于2017年3月16日办理了初始登记，开发商已经完成房屋的登记备案义务。李某某对真实性有异议，因为2017年6月1日李某某到该公司去咨询，其工作人员回答案涉22号楼开发手续不全，且鸿远公司没有提供办理案涉房屋权属证照的材料，有录像为证。四、哈垦房权证香坊字第××号房屋所有权证（与原件核对无异复印件），意证明：案涉房屋于2017年3月16日取得权属登记证书，鸿远公司已完成房屋登记备案义务，李某某于该该日期开始即可自行或者委托代办公司办理房屋产权变更登记手续。2017年3月16日之后，未办理产权证的责任与鸿远公司无关。李某某对该证照取得时间有异议，因为一审开庭两次，鸿远公司均未出示该证据，无论取得时间是否真实，鸿远公司在此之前已经违约，违约就应承担责任。本院对上述证据的认证意见：鸿远公司提供的证据一，因李某某无异议，该证据予以采信。证据二，因与本案缺乏关联性，不予采信。证据三、四，因李某某有异议，且不能证明鸿远公司履行了办证协助义务，该证据不予认定。本院二审查明：一审庭审中，鸿远公司自认案涉房屋无法办理不动产登记系鸿远公司的原因造成。除上述事实外，本院对一审法院认定的事实予以认可。
上诉人李某某因与上诉人哈尔滨鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省绥化农垦法院（2017）黑8105民初298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，于同年1月23日公开开庭进行了审理。上诉人李某某及鸿远公司的委托诉讼代理人张万友到庭参加诉讼。法庭辩论终结后，双方当事人申请庭外和解期限一个月，本院予以准许。期间经调解未果。本案现已审理终结。

本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为案涉房屋不能办理产权证的责任及违约期限如何认定；一审法院适用年利率6%计算违约金有无法律依据。关于案涉房屋未办理产权证及违约期限责任认定问题。本案中，鸿远公司对案涉房屋至今未给李某某办理不动产登记权属证书系不争之事实，一审庭审鸿远公司亦对案涉房屋不能办理不动产登记系其公司原因所致不持异议，故鸿远公司在案涉房屋不能办理产权证问题上存在违约行为，李某某该上诉请求本院予以支持。根据双方签订的《房屋买卖合同》第十五条关于案涉房屋产权登记的约定，鸿远公司在案涉房屋交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，如因鸿远公司的原因，李某某不能在该规定期限内取得房屋权属证书，双方同意由鸿远公司继续为李某某办理，一年内完成，据此约定并结合李某某实际接收案涉房屋时间即2014年12月31日，鸿远公司完成案涉房屋权属登记义务的届满期限为2016年12月25日，故一审法院自2016年12月26日起判决鸿远公司承担违约金并无不当，李某某及鸿远公司关于案涉房屋违约期限的主张均无事实及法律依据，该上诉请求本院不予支持。关于按年利率6%计算违约金问题。由于双方在《商品房买卖合同》中对案涉房屋逾期办证违约金并无明确约定，李某某也未提供证据证实其损失数额，故一审法院结合最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）第18条，并依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，以房屋价款460,560.00元为基数按年利率6%计算违约金符合相关法律规定，鸿远公司关于按照案涉房屋逾期交房违约金标准计算违约金的抗辩主张于法无据，该上诉请求本院不予支持。综上所述，李某某及鸿远公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,900.00元（李某某预交）、101.00元（鸿远公司预交），分别由上诉人李某某、哈尔滨鸿远房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。

审判长　鲁　民
审判员　赵玉忠
审判员　李吉凤

书记员：汪思维