李某某与乔某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，大专文化，住宁晋县。
委托代理人周秀丽，河北众平律师事务所律师。
被告贾朋兆，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，林业局干部，大专文化，住宁晋县。
委托代理人刘玉红，河北冀凯律师事务所律师。
被告乔某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，退休职工，大专文化，住宁晋县。
委托代理王彦军，宁晋县正和法律服务所法律工作者。

原告李某某与被告乔某某房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年6月20日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某某及委托代理人周秀丽，被告贾朋兆及其委托代理人刘玉红，被告乔某某及其委托代理人王彦军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某诉称，2011年1月9日，原告与被告乔某某达成房屋买卖合同，原告以50万元的价格购买乔某某房产一处。原告当日交付50万元，乔某某给付原告房产证及钥匙，原告开始在该房屋居住生活。原告对房门房顶进行了修缮。被告贾朋兆于2012年8月13日以买卖合同无效为由诉至法院，之后提出的撤诉应视为放弃了权利，或者说其本人不能证明房屋买卖合同无效。2013年5月13日，被告贾朋兆对提起的共有权确认纠纷案撤诉应视为放弃了权利，或者说其本人的共有权主张无法得到法律的支持。鉴于房屋登记所有人是乔某某，购买时是乔某某单独居住，原告有理由相信是出卖人个人财产，原告支付了合理对价，出卖人与房产证登记姓名一致，请求确认原告与被告乔某某之间的房屋买卖合同有效。被告负担诉讼费用。
被告贾朋兆辩称，原告所述不是事实，原告对自己的主张既没有事实依据，也没有法律依据。原告主张的所谓买卖合同，没有明确约定房屋位置、面积、四至等等基本情况，被告家房屋具有北屋四顶四共八间，还有配房若干，原告买房的范围根本无法确定，其提交的所谓合同不具备合同应具由的实质要件。原告主张的买卖合同有效的理由依法不能成立。1、房屋所有权证书登记中，共有权人一栏空白，并不代表没有共有权人。二被告的房产是其在夫妻存续期间所建，依法应属于夫妻共同财产；2、原告称支付了合理对价不能成立，原告自称是前男友给其50万元现金，用于支付房款根本不符合情理，其没有任何证据证明。被告乔某某收到的50万元现金，在家放着看病花了，没有任何票据。二人更是有利害关系的亲属关系，原告又明知二被告夫妻之间有矛盾，故其主张缺乏事实根据和法律根据；3、被告贾朋兆一直在自己家居住，原告从没有在此居住过，房屋并没有“交付”；4、原告提交的所谓特别约定，时间是1993年，名字是乔嵌文，字据上并没有说二被告在婚姻存续期间的财产归属。被告现居住的房产建于1999年，与原告提交的字据无任何关系；5、二被告是夫妻，一直在自己家居住，且只有一处房产。2012年2月因发生矛盾被告乔某某离家出走才分居。6、被告乔某某是国家退休人员，每月领取工资，享有国家医保待遇，且有被告贾朋兆和三个婚生女儿照顾，乔某某主张的高血压、糖尿病等等也是普通的老年病，根本不会因病而卖房。
被告乔某某辩称，原告要求确认房屋买卖合同有效的事实清楚，客观真实，有事实依据和法律依据，其诉讼请求我无异议。本案诉称的房屋是本人的个人财产，与婚姻关系的延续无关。证据和法律表明本人有处分权，本案房屋买卖合同有效。本人因病无钱医治，将房屋卖给原告，同时让原告查看了相关的手续和属于自己财产的证明，原告按约定支付了房款，本人给了她相关的手续和钥匙，原告开始居住。原告是善意的，我认为买卖合同有效。被告贾朋兆提出争议房屋是夫妻共同财产，诉至法院之后撤诉，贾朋兆称买卖合同无效没有道理，其辩称不能得到法律的支持。望法院支持原告李某某的诉讼请求。
经审理查明，被告贾朋兆与被告乔某某是夫妻关系，被告乔某某是原告李某某的亲姨姨，二被告于1980年6月28日登记结婚，被告乔某某长年有病，1987年二被告购买位于县妇幼院对面西里4排114号北屋3间的院落一处。1993年11月19日，被告贾朋兆给乔某某出具字据，内容为其愿将整个家中财产（房产及家中全部财产）许归乔嵌文所有不再与其有牵连。1999年乔某某以乔嵌文的名义把位于妇幼院对面西里4排114号北屋3间的院落以39000元出售给李清方，被告贾朋兆未提出异议。1998年二被告在林产品公司家属院建造233.42平米二层房屋院落一处，并于2005年9月8日办理了房屋所有权及土地使用权登记，所有权人登记为乔某某。2011年1月9日在被告贾朋兆不知情之下，被告乔某某把林产品公司家属院的住宅出售给原告李某某，乔某某出具了50万元收款条。被告贾朋兆知道后，于2012年8月13日以买卖合同无效为由诉至本院，后又于2012年9月17日撤诉。2012年12月10日，被告贾朋兆又提起共有权确认纠纷，后于2013年5月14日撤诉。2012年3月28日，被告乔某某以原告身份起诉离婚，本院作出（2012）宁民初字第647号民事判决，驳回了其诉讼请求。2013年2月16日乔某某又提出离婚诉讼，后于2013年5月14日再次撤诉。原被告争议房屋现由被告贾朋兆占有居住，被告乔某某现在宁辉花园租房居住。
庭审中，原被告均对其主张举证，并对对方证据质证。原告李某某和被告乔某某对订立的房屋买卖合同真实性均无异议，认为合同有效；被告贾朋兆认为系欺诈、恶意串通所签，是无效合同，原告对此否认，被告无其它证据证明。被告贾朋兆对其出具的字据认为不是给乔某某出具的，也不包括日后财产。被告乔某某则坚持其有处分权。二被告对房产证均无异议，但被告贾朋兆认为该证据共有人处虽空白，但其也是共有人。被告乔某某不能提供其已把50万元房款全部花销的相关证据。
以上事实由当事人陈述、房屋买卖协议、房款收据、乔某某的病历本、西里房屋买卖协议、城建局证明、林产品公司家属院房产证等证据在案佐证，本院予以确认。

本院认为，在共同共有存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效。因共有的不动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人应承担连带债权债务。本案二被告争议房屋是其夫妻关系存续期间所建，属夫妻共同财产，系双方共同共有。被告乔某某未经共同所有人被告贾朋兆同意，将共同财产擅自出售给原告；该房产既未实际交付，也未能办理过户登记，依物权法规定不构成善意取得，故双方订立的买卖合同依法应认定无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，依该合同取得的财产应当予以返还，故二被告应将取得的50万元房款退还给原告。关于1993年被告贾朋兆给原告出具的财产归乔嵌文所有的字据一项，因该字据出具之时，本案争议的房屋尚不存在，该字据内容不能确定是否包括溯及将来产生的新财产，也不能证明乔某某对日后财产具有处分权，故只能认定是对既有财产的约定。被告乔某某虽不能提供已将所得50万元的房款全部看病花销的详细票据，但此笔房款是二被告夫妻关系存续期间所得，二被告尚未离婚，此债务应由二被告共同偿还。综上原告要求确认房屋买卖合同有效的主张本院不予支持。据此依照《最高人民法院关于适用﹤民法通则﹥若干问题的意见》第89条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条、一百零六条之规定，判决如下：

被告贾朋兆、被告乔某某返还原告李某某房屋款50万元。判决生效之日起十日内付清。
案件受理费80元由被告贾朋兆与被告乔某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本原提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。

审判长 牛英涛
审判员 申春波
人民陪审员 崔换伟

书记员： 李佳佳