李某某与史某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省芜湖市。
　　委托诉讼代理人：任志胜，江苏法德永衡(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：段小杰，江苏法德永衡(上海)律师事务所律师。
　　被告：史某(SHI,QIANRONNIE)，男，xxxx年xx月xx日出生，香港居民，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：徐晓晖，上海市辉煌律师事务所律师。
　　原告李某某与被告史某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人段小杰、被告的委托诉讼代理人徐晓晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　李某某向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿违约金1,054,903.5元；2.要求被告返还租赁保证金18,000元。审理中，原告变更第一项诉讼请求为要求被告赔偿违约金929,880元(18,900元/月*12个月*2年+19,845元/月*12个月*2年)，并增加一项诉讼请求：要求被告返还2018年8月12日至2018年11月11日的租金56,700元。
　　事实和理由：2016年6月12日，原告与案外人李某某签订了《房地产租赁合同》，约定李某某将其所有的位于上海市徐汇区淮海中路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)出租给原告，租赁期限自2016年8月12日至2022年8月11日，初期月租金为18,000元，以后每两年租金递增5%。如租赁期限届满后，原告与次承租人之间的转租合同仍未到期，则原告与李某某之间的租赁合同期限延续半年。李某某必须保证原告正常居住六年，若提前收回房屋，则应按照余下天数租金的一倍作为违约金赔偿给原告。合同签订后，原告花费了数十万对系争房屋进行装修，并对外转租收益。在原告承租期间，被告通过继承的方式取得系争房屋的所有权，并办理了房屋过户手续。2018年7月，被告要求解除与原告之间的租赁关系，双方经协商未达成一致意见。同年8月18日，被告强行换锁、提前收回房屋，并于当日向原告寄送了《租赁合同解除通知书》。被告以其行为明确表示不再履行租赁合同，租赁合同于2018年8月18日解除。因被告单方解约、提前强行收回系争房屋的行为已构成严重违约，原告提起上述诉请。
　　史某辩称,不同意支付违约金，被告系合法解除合同，不存在违约责任，不同意支付违约金。2018年8月18日合同解除。2018年8月12日至8月18日的租金共计4,410元应由原告承担，原告同意返还剩余租金52,290元。同意退还保证金18,000元。目前，被告已将系争房屋出售给案外人。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋原权利人为被告之母李某某。
　　2016年6月12日，李某某(出租方、甲方)、原告(承租方、乙方)、案外人上海同联房地产经纪事务所(居间方、丙方)签订《房地产租赁合同》，其中约定：甲方将其合法拥有的系争房屋出租给乙方使用，租赁期为6年，自2016年8月12日至2022年8月11日止。月租金为18,000元，租金每三个月支付一次，每次租金于每次房租到期日前7天支付。该房屋的租金2年内不变，自第3年开始，租金每2年的月租金递增5%，2018年8月12日至2020年8月11日月租金18,900元，2020年8月12日至2022年8月11日月租金19,845元。乙方在签订合同时交付给甲方18,000元作为承租该房屋的保证金。该保证金不可视为乙方预付的租金。甲方应于租赁期满，乙方交还甲方房屋并已结清租金、通讯费、水电费、煤气费、有线电视费、宽带费以及/等费用后当天内无息返还给乙方。当乙方有任何拖欠应付款时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付不足部分，乙方应立即补足。甲、乙双方约定，双方若有任何一方未按本合同约定履行合同，造成违约行为的，则按以下第贰条规定赔偿违约金：……(贰)、甲方必须保证乙方正常居住6年，若甲方提前收回房屋造成违约，则甲方必须按余下天数租金的1倍作为违约金赔偿给乙方；乙方必须保证正常居住6年，若乙方居住未满而违约，则乙方必须按余下天数租金的1倍作为违约金赔偿给甲方。如甲方需出售或抵押该房屋，甲方有义务提前1个月通知乙方，若因甲方出售或抵押该房屋而提前收回该房屋(除甲、乙双方另行约定)，甲方需按合同约定承担相应的违约责任。甲方于签订本合同后，未征得乙方同意，擅自提前解除本合同或其他严重违约行为致使本合同无法正常履行，则甲方须退还保证金，同时将按合同约定违约金额赔偿给乙方；若给乙方造成其他损失的，甲方还应负相应的赔偿责任。乙方应按该房屋交接时的现状使用该房屋。如要求重新装修或变更原有设备设施的，应事先征得甲方的书面同意。乙方应按时交付租金。若逾期交付房租，则每逾期一天，由乙方按月租金金额的5%向甲方支付滞纳金，逾期超过10天的，则视为乙方严重违约，甲方即可单方面终止本合同，且无需征得乙方同意而收回该房屋。租赁期满或因某一方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将该房屋及甲方提供的设备设施如数归还给甲方；除非经得甲方同意，否则乙方任何遗留在该房屋中的物品将被视为放弃，甲方有权无需经乙方同意处置该遗留物品。乙方于签订本合同之日起承诺，若甲方有意出售该房屋，则乙方放弃优先购买该房屋的权利。甲方可委托自己的合法继承人史某代为执行有关房产等事项的买卖及履行本合同。其他约定事项：自2016年6月12日至2016年8月11日为甲方给乙方的免租期(装修期)，免租期内的水、电、煤、宽带等费用由乙方承担。乙方承租该房屋产生的税费由乙方承担，在装修期以及后期租赁产生的房屋问题由乙方承担，在甲、乙双方合约到期，乙方与第三方的合约还未到期，甲方与乙方的合约在原基础上自动延续半年的活期，月租跟随前期价格不变。
　　当日，原告向李某某支付了2016年8月12日至2016年11月11日的租金54,000元、保证金18,000元。
　　2016年9月,原告(出租人、甲方)与案外人上海国马商标贴标系统有限公司(承租人、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期自2016年10月1日至2017年9月30日，月租金34,000元。在租期开始前1日，出租房屋及其家具电器应已装修或安装布置完毕，处于可供租借的良好状态。甲方须在租赁期开始前(即不晚于2016年10月1日)将出租房屋以良好、清洁及可租赁状态交付乙方使用。
　　2016年11月11日，原告向李某某转账支付2016年11月12日至2017年2月11日的租金54,000元。
　　2017年2月11日，原告向李某某转账支付2017年2月12日至2017年5月11日的租金54,000元。
　　2017年4月6日，李某某死亡。
　　2017年5月22日，原告向李某某的账户转入2017年5月12日至2017年8月11日的租金54,000元。
　　2017年8月17日，原告向李某某的账户转入2017年8月12日至2017年11月11日的租金54,000元。
　　2017年10月，原告(出租方、甲方)与案外人DXXX(承租方、乙方)签订《上海市房屋出租定金协议》及《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期自2017年11月18日至2018年11月17日，月租金为31,000元。若甲方违约，包括但不限于无法按约定的时间提供房屋、提前终止本合同、因甲方原因导致乙方无法在租赁期内正常租用房屋的，则视为甲方违约，甲方同意支付违约金为62,000元给乙方。补充条款：1.次卧房间的小床如果可以延长就OK，不能延长的话，换一个单人成人床；2.搬走粉色桌子；3.卫生间所有硅胶重新打一遍，墙面地脚线的缝隙全部补一遍；4.交房前再做一次深度保洁。
　　2017年11月7日，原告向李某某的账户转入2017年11月12日至2018年2月11日的租金54,000元。
　　2018年2月13日，原告向李某某的账户转入2018年2月12日至2018年5月11日的租金54,000元。
　　2018年5月9日，原告向李某某的账户转入2018年5月12日至2018年8月11日的租金54,000元。
　　2018年6月12日，被告作为李某某的唯一继承人，取得系争房屋所有权，并办理了登记手续。审理中，原、被告均确认，被告取得系争房屋所有权后，双方未签订新的租赁合同，仍按原租赁合同履行，现租赁合同相对方即为原、被告。
　　2018年8月14日，原告向李某某的账户转入2018年8月12日至2018年11月11日租金54,000元。
　　2018年8月19日，被告向原告寄送《租赁合同解除通知书》，载明：“……因你擅自转租以及未按租赁合同约定按期支付租金，本人史某(系李某某之子，合法继承人)现通知你解除上述《房地产租赁合同》……你已严重违约，现通知你即日起解除上述《房地产租赁合同》，并收回该房屋。”2018年8月20日，原告收到上述函件。
　　同日，原告向李某某的账户转入2,700元，补足2018年8月12日至2018年11月11日的租金。
　　同日，被告更换系争房屋门锁，收回系争房屋。
　　审理中，被告称收回系争房屋时，原告仍有未付的水、电、煤气等费用，因数额不大，被告自行承担，不再向原告主张。
　　以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、房地产租赁合同、委托书、李某某的招商银行户口历史交易明细表、李某某的借记卡账户历史明细清单、公证书、上海市房屋出租定金协议、租赁合同等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
　　审理中，被告称原告应在2017年5月11日前支付2017年5月12日至2017年8月11日的租金，但原告迟至5月22日才支付租金，逾期支付超过十天，已构成严重违约，此后原告亦存在逾期支付租金的情形，累计逾期超过27天，被告依法享有解除权。对此，原告称因李某某去世，原告不确定租金付给谁，此后租赁合同继续履行，被告一直未对此提出异议。原告虽迟延支付租金，但并无恶意，不构成严重违约，故被告不享有解除权。
　　审理中，被告称原告擅自转租，构成违约，被告依法享有解除权。系争房屋一直由李某某管理，被告从未参与。李某某2017年4月死亡后，被告才参与房屋管理，且当时并未发现转租情况，故未提出异议，直至被告向原告寄送解除函时才知晓转租一事，并首次提出异议。对此，原告称，原告于2016年9月19日将系争房屋转租，原告本人从未使用过系争房屋。2017年4月，系争房屋仍然由第一任租客实际使用。2018年6月17日，被告在系争房屋门口张贴告示，故被告称至解除合同时才知道转租情况不属实。
　　审理中，原告为证明租赁合同约定的违约金金额的合理性，提供装修的相关证据，同时原告明确其不再另外主张装修赔偿：1.原告(发包方、甲方)与案外人张某某(承包方、乙方)于2016年6月25日签订的《装饰施工合同》，约定合同价款269,000元，工程自2016年7月1日开始，于2016年9月20日竣工。关于工程价款结算，该合同未作约定。2.装修款的支付凭证(银行电子回单)、收条。2016年7月3日，张某某出具收条确认收到首期款20,000元；2016年11月5日，李某某向张某某转账支付20,000元；2016年11月15日，李某某向张某某转账支付30,000元；2016年12月26日，李某某向张某某转账支付24,000元；2017年1月25日，李某某向张某某转账支付40,000元；2017年4月24日，李某某向张某某转账支付20,000元；2017年8月15日，李某某向张某某转账支付20,000元；2018年1月15日，李某某向张某某转账支付20,000元；2018年2月14日，李某某向张某某转账支付50,000元；2018年3月5日，张某某出具收条确认收到尾款25,000元，并载明：“至此已收到所有装修款计人民币贰拾陆万玖仟元整”。3.地暖工程款收据及银行电子回单、转账记录。2016年8月5日，李某某向案外人尚某某转账支付11,600元；2016年10月15日，李某某向尚某某转账支付5,000元；2017年1月26日，李某某向尚某某转账支付10,000元；2017年6月12日，李某某向尚某某转账支付尾款7,000元，同日，尚某某开具收据，载明交款单位：淮海中路XXX弄XXX号7B，款项内容：地暖工程款，金额33,600元。4.空调收据及银行电子回单。2016年9月8日，李某某向案外人牛某某转账支付20,000元；2016年10月6日，李某某向牛某某转账支付12,000元；2016年10月13日，李某某向牛某某转账支付9,200元，同日，上海傲彩机电设备有限公司出具收据，载明交款单位：淮海中路XXX弄XXX号7B，收款事由：空调费用，金额41,200元。5.瓷砖收据。2016年8月16日，原告购买瓷砖消费6,400元。此外，原告还提供了购买家具、家电设备等收据、中国银联持卡人存根、网购产品截图等，包括：1.中国银联刷卡回单，原告称系购买卫浴设备消费共计25,350元，其中2016年12月8日，尾号为1545的银行卡消费12,750元，2016年12月30日，尾号为2653的银行卡刷卡消费3,100元，2017年4月24日，尾号为1545的银行卡刷卡消费5,700元、尾号为4939的银行卡消费3,800元。2.油烟机、燃气灶和水龙头收款收据及银行卡消费短信。2017年11月21日，案外人上海坤裕橱柜有限公司开具收款收据，金额为8,500元。3.地板收据、中国银联签购单三张。2016年12月8日，尾号为4939的银行卡刷卡消费13,365元、尾号1545的银行卡刷卡消费4,000元；2016年12月29日，尾号为5846的银行卡刷卡消费17,235元；2016年12月30日，案外人上海元建经贸发展有限公司开具收据，交款单位为淮海中路XXX弄XXX号7B，金额为34,600元，收款事由：地板一批。4.网购订单截图。2016年9月14日，购买灯具消费642元，未显示寄送地址；2016年10月16日，购买灯具消费950元，未显示寄送地址；原告称另消费1,369元购买灯具，仅提供网购产品的信息介绍，并无订单交易成功的详情；2016年9月26日，购买海尔冰箱消费3,599元，配送地址为淮海中路XXX号XXX号楼7B，联系人为邓先生；2016年9月26日，购买LG变频洗烘一体机消费3,499元，配送地址为淮海中路XXX号XXX号楼7B，联系人为邓先生；原告还购买了酷开液晶电视两台分别消费2,399元、1,599元，购买西门子洗碗机消费3,959元，但未提供上述三项消费的时间、配送地址及收件人；2016年9月21日，购买智能厨电消费1,750元，仅提供微信截图，且备注地址为鸿艺豪苑XXX号7A，未提供收据、订购单或发票；5.银行电子回单及购货单据、收据，原告称购买玻璃门窗消费共计12,600元，其中2016年10月28日，原告向案外人万某某支付4,800元；2016年12月2日，案外人邓某向万某某支付7,800元，同日，案外人上海水寐铝材有限公司开具购货单据(编号：XXXXXXX)，客户签名一栏为万某某；购买净水系统消费共计22,500元，其中2017年2月22日，原告向案外人夏某某转账支付10,000元；2017年10月25日，原告向夏某某转账支付12,500元，但购货收据于2017年10月21日开具，载明收款方式为现金，金额为22,500元；购买窗帘消费共计4,730元，其中2016年12月13日，原告向案外人王某某支付2,280元、1,450元，2017年1月16日，原告向王某某支付1,000元，同日，上海市徐汇区国芳百货经营部开具收据，载明交款单位为淮海中路XXX弄XXX号7B，收款方式为转账，金额4,730元。6.2016年9月22日宜家购物清单及原告与案外人的微信记录。宜家购物清单显示总额为28,693元(非会员价)，但无相应的支付凭证或转账记录。7.2017年1月16日，原告购买卫生间镜子、玻璃镜消费960元，上海水寐铝材有限公司开具购货单据(编号：XXXXXXX)，客户签名一栏为万某某。就上述原告提供的证据，被告对真实性均不予认可，原告未提供正规发票，而是提供收据，不符合常理。同时，收据存在虚假，比如卫浴设备的收据时间为2017年11月21日，此时租赁期已过了一年多，仍然在装修，存在虚假；上海水寐铝材有限公司分别于2016年12月2日、2017年1月16日开具的购货单据，时隔一个半月，但单号确为连号，该单据存在伪造。原告未经李某某书面同意，进行装修，被告无需赔偿装修损失。
　　本院认为，原告与李某某就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守。2017年4月，李某某死亡后，被告作为其唯一继承人，取得了系争房屋所有权。审理中，原、被告均确认被告取得系争房屋产权后并未重新签订租赁合同，仍然按照原租赁合同继续履行，现租赁合同相对方即为原、被告。
　　关于转租，被告辩称，原告存在擅自转租的情形，构成违约，故被告享有解除权。根据租赁合同中约定，在双方合约到期，原告与第三方的合约还未到期，租赁合同在原基础上自动延续半年的活期，月租跟随前期价格不变。该段文字的行文表述，可知李某某在与原告签订租赁合同时，对原告转租系争房屋是知晓的，且并无证据表明李某某生前曾就原告转租一事提出异议。被告称2017年4月李某某死亡后其才开始参与房屋管理，但此时原告仍在转租房屋，亦无证据表明被告曾对此提出异议。故就被告的上述辩称意见，本院不予采信。
　　关于逾期支付租金，被告辩称，原告应于2017年5月11日前支付2017年5月12日至2017年8月11日的租金，但原告迟至5月22日才支付租金，逾期支付超过十天，故被告享有解除权。但在原告发生上述迟延支付的情形之后长达一年多的时间里，被告从未就此提出异议，且正常收取租金。2018年8月18日，被告向原告发函才对2017年5月逾期支付租金提出异议，并以此要求解除合同，有违诚信原则，故对被告的上述辩称意见本院不予采纳。
　　现双方均表示租赁合同已经解除，此于法无悖，本院予以认可。
　　关于违约金，租赁合同约定，被告必须保证原告正常居住6年，若被告提前收回房屋造成违约，则被告必须按余下天数租金的1倍作为违约金赔偿给原告。如前所述，被告在不享有解除权的情况下，提前终止合同并收回系争房屋，违反了合同约定，应当承担违约责任。本案中，原告为证明其损失，提供了包括装饰施工合同、装修款支付凭证、收据、银行电子回单等多项证据。本院认为，根据原告与案外人上海国马商标贴标系统有限公司签订的《租赁合同》之约定，在租期开始前1日，即2016年9月31日，出租房屋及其家具电器应已装修或安装布置完毕，处于可供租借的良好状态。据此，原告提供的在该租赁期限之后，购买卫浴设备、油烟机、燃气灶、地板、灯具、玻璃门窗、卫生间镜子、玻璃镜、净水系统、窗帘等收据，因发生时间晚于原告向次承租人交付可租赁状态的房屋、收据开具时间与实际支付时间冲突等问题，不符合常理，本院难以采信。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。审理中，被告认为违约金过高，要求法院酌情调减，此于法有据，该意见本院予以采纳。原告要求被告赔偿违约金之诉讼请求，本院予以支持，但金额过高，本院综合考虑双方的履约情况、租赁期限及实际使用时间、承租人对系争房屋的必要装修及折旧、正常损耗等因素，酌情调整。
　　关于租金返还，原告已支付2018年8月12日至2018年11月11日的租金56,700元。审理中，原、被告均确认2018年8月19日被告收回系争房屋。被告辩称，原告应支付2018年8月12日至8月18日期间的租金4,410元，仅同意返还原告租金共计52,290元，对被告的上述辩称意见，本院予以采纳。故原告要求返还租金之诉讼请求，本院予以支持，但金额有误，本院调整为52,290元。
　　关于租赁保证金，被告同意返还原告租赁保证金18,000元，本院予以准许。
　　依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款规定，判决如下：
　　一、史某于本判决生效之日起十五日内向李某某支付违约金400,000元；
　　二、史某于本判决生效之日起十五日内向李某某返还租金52,290元；
　　三、史某于本判决生效之日起十五日内向李某某返还租赁保证金18,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计7229元，保全费5000元，共计12,229元，由李某某负担7465，史某负担4764元。
　　如不服本判决，李某某可以在判决书送达之日起十五日内，史某可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李  理

书记员：徐  琛