李某某与湖北松滋信达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告李某某。
委托代理人文奇，湖北丁在元律师事务所律师。一般授权代理。
被告湖北松滋信达房地产开发有限公司（以下简称松滋信达公司），住所地松滋市新江口镇言程公园玉岭北路西28号。
法定代表人项韶军，松滋信达公司总经理。
委托代理人黄和清、何瑾，湖北今天律师事务所律师。一般授权代理。

原告李某某与被告松滋信达公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理后，被告松滋信达公司在答辩期间对本案管辖权提出异议，本院经审查作出（2015）鄂松滋民初字第00551号民事裁定书，依法驳回了被告松滋信达公司对本案提出的管辖权异议，被告松滋信达公司不服本院裁定，向荆州市中级人民法院提起上诉，荆州市中级人民法院经审查裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院依法由审判员郭敏担任审判长，与审判员陈荣、人民陪审员杨涛组成合议庭，于2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告李某某的委托代理人文奇，被告松滋信达公司的委托代理人黄和清、何瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2013年7月15日，原告李某某与被告松滋信达公司签订了一份《商品房买卖合同》，被告将其开发的位于松滋市新江口镇金松大道南侧与环湖路东侧交汇处信达·森林公馆6#楼×××号房屋出售给原告。合同约定：房屋建筑面积120.90㎡，单价4360.53元／㎡，房屋总价款527188元。合同约定的付款方式为按揭付款，即原告签订购房合同时付清首付款32718.8元，余款200000元通过银行按揭付款。该合同第八条同时约定：出卖人应当在2014年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为及非出卖人所能控制的事件。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自2014年12月2日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房屋价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，合同继续履行，自2014年12月2日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2、如因不可抗力因素或政府因素导致出卖人延期交房的，出卖人不承担责任。
同日，原、被告双方同时签订信达·森林公馆《商品房买卖合同》补充协议，该协议对《商品房买卖合同》第八条作了补充约定。对《商品房买卖合同》第八条中约定的“不可抗力”一词，双方同意如下解释：1、不能预见，不能避免且不能克服的自然灾害和事件。2、为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行政行为而导致的延误。遇上述任何二种或多种情况发生时，《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付期限按不可抗原因实际发生无限期顺延，但出卖人应在发生之日起30日内出具政府有关主管部门发生不可抗力事件的证明文件，因不可抗力原因导致出卖人逾期交房，出卖人免除责任。
合同签订后，原告向被告支付327188元首付款，被告于2013年8月11日向原告出具327188元的销售不动产统一网络发票；嗣后，原告与中国建设银行股份有限公司松滋支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，通过按揭贷款的方式将200000元购房款支付给被告。被告于2013年11月2日向原告出具200000元的销售不动产统一网络发票。
2014年8月28日，被告对信达·森林公馆1#、6#、7#、8#楼向松滋市城乡规划局申请办理建设工程竣工规划条件核实证明。2015年1月16日，信达·森林公馆项目的建设、设计、施工、监理、勘察单位对该项目进行了竣工验收。2015年3月9日，松滋市城乡规划局核发《单体建筑竣工规划核实证明》，认为信达·森林公馆1#、6#、7#楼各项指标数据与批准文件指标一致。2015年3月16日，松滋市建筑工程质量监督检测站组织建设、勘察、设计、施工、监理单位对1#、6#、7#、8#楼验收，经验收组对单位工程进行竣工验收，评定为合格。2015年5月8日，被告取得信达·森林公馆1#、6#、7#楼、景观联排及商业裙房《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。
同时查明，原告于2015年2月3日对涉诉房屋的防盗门、窗户、栏杆、基建、管道进行验收，验收结果为合格。原告于当日领取涉诉房屋钥匙。
原告认为被告未按照合同约定的交房条件交付房屋，且逾期交付房屋长达3个月之久，即要求与被告解除商品房买卖合同，经与被告协商未果，遂起诉至本院，请求判令：1、解除原、被告于2013年7月15日签订的商品房买卖合同；2、被告退还原告购房款527188元；3、被告赔偿原告违约金32718.8元（首付款的10%）；4、被告退还原告办理银行按揭手续费2500元；5、被告承担原告己向银行还款的利息，至被告将购房款返还给原告之日止。

本院认为：本案审理的商品房销售合同纠纷，原、被告争议的焦点是被告在履行合同过程中是否存在违约行为，双方签订的商品房销售合同是否达到解除条件。
原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议已成立并生效，根据《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，“出卖人应当在2014年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”本案中，被告达到具备商品房经验收合格条件是2015年3月16日，从形式上看被告存在逾期交房105天，符合合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同”。但合同第八条约定了出卖人可以予以延期的例外情形，合同补充协议对第八条房屋交付的解释：因政府部门有关机构的行政行为而导致的延误，出卖人可以免责。本案中被告峻工验收的申报手续均在双方合同约定的履行期间内，即使行政机关对被告申报的建设工程存在审核验收迟延，根据上述合同约定仍然排除了出卖人的责任，而补充协议解释的排除出卖人的责任是对合同第八条关于延期交付的约定。所以，原告不能据此要求解除合同。从合同实际履行来看，被告达到行政机关交房条件的时间虽然超过了原、被告约定解除合同的最后期限45天，然而，原告签订合同的目的是为了取得具有居住使用价值的房屋，被告签订合同的目的是为了通过房屋的建设及销售获得相应的商业利益。但本案交易标的物是一种特殊的商品即房屋，存在生产周期长、涉及部门多等特点。双方签订合同后，原告除支付首付款外，对下余房款在银行办理了抵押按揭贷款；被告为履行合同而完成了相应的建设工程，且在本案诉讼前已具备合同约定的交房条件，原告的合同目的完全能够实现。本院据此认定，被告在履行合同中虽有逾期交房的情形，但不够成根本违约。再者，原告于2015年2月3日领取涉诉房屋装修钥匙，可见原告愿意继续履行商品房买卖合同。为促进交易进行，维护诚实信用的市场发展，本院对原告解除商品房买卖合同的请求不予支持。关于原告主张因行政机关的行政行为而导致的延误（交付）情况发生时，出卖人应当在发生之日起30日内通知买受人，由于出卖人未履行通知义务，所以补充协议约定的因行政行为导致延误免责的约定无效。对此，本院认为双方约定的通知义务对出卖方而言系合同的附随义务，在本案中对双方的权利义务并不产生实质性的影响。
关于原告各项损失的确定。首先，被告对其建设工程向松滋市规划设计院提交申请单体验收在合同履行期内，但行政机关对该工程的审核验收超过了合同约定履行期限。其次，虽然合同中约定的交房条件是“该商品房经验收合格”，而合同实际履行过程中存在两次验收，证明合同中约定的交房条件并不明确。对此，本院认为合同履行过程中存在两次验收的实际情况，但两次验收的参与人及主体不一致，对于合同一方的买受人而言，其行政机关组织的审核验收更具有证明效力，更能体现公平维护买受人的合法权益，本院据此确认被告在履行合同过程中存在延期交付的行为。最后，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议是对出卖人逾期交房的免责约定，其协议的真实意思应理解为当出现行政机关的行政行为导致延期交付情况下出卖人可以据实延期，即免除解除合同责任，但上述约定并不及于《商品房买卖合同》第九条违约责任条款中对支付违约金的约定。所以，原告请求被告赔偿逾期交房违约金于法有据，予以支持。根据合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金为5535元（（527188×1?）元／天×105天）。原告其他诉讼请求均于法无据，本院不予支持，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、由被告湖北松滋信达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告李某某支付违约金5535元。
二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9650元。由原告李某某负担9559元，被告湖北松滋信达房地产开发有限公司负担91元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服一审判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇：湖北省荆州市中级人民法院，账号：17×××30，开户银行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　郭敏 审　判　员　　陈荣 人民陪审员　　杨涛

书记员：周腾