李某某与赵行学、江陵县马市加油站合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住。
委托诉讼代理人：胡威威，湖北居正律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉，进行和解。
被告（反诉原告）：赵行学，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住。
被告：江陵县马市加油站，住所地湖北省江陵县马家寨乡大街*号。
负责人：赵行学。
二被告共同委托诉讼代理人：蔡敏，湖北旻韬律师事务所律师。

原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）赵行学、被告江陵县马市加油站合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用简易程序。被告赵行学于2018年5月7日向本院提起反诉，本院受理后依法合并审理，于2018年5月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李某某及其委托诉讼代理人胡威威到庭参加诉讼，被告（反诉原告）赵行学、被告江陵县马市加油站委托诉讼代理人蔡敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理“江国用（x）字第x号土地使用权过户登记手续”；2、判令被告支付原告迟延履行金65000元（截止起诉之日）；另自起诉之日至被告实际给付之日止，按每月5000元计算迟延履行金；3、判令被告支付原告违约金10000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月25日，原告与被告签订一份“土地使用权转让合同”，约定被告无偿将位于江陵县集镇，土地编号江国用（x）字第x号面积为120平方米的土地使用权以现状转让给原告，原告必须履行与某村4亩征地协议书。被告新加油站修建营业后，交付转让土地，履行期限不得迟于2016年12月底；被告迟延履行，须支付原告迟延履行金每月5000元，同时另行支付违约金10000元。上述合同签订后，原告依约履行了自己的义务，但被告却没有履行任何合同义务，因原告与被告是一个地方的人，多次找被告协商沟通解决未果，原告为维护自己的合法权益，特提起起诉。
被告赵行学、江陵县马市加油站庭审时辩称：1、原被告签订的合同因违反国家强制性法律规定为无效合同；2、该合同在履行过程中，原告未能履行征地协议。
被告（反诉原告）赵行学向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告立即向反诉原告返还收取的押金5万元；2、全部诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2015年11月17日，反诉被告李某某与原江陵县某村村委会签订《征地协议书》，约定由某村村委会征用反诉被告责任田4亩，按青苗1730元亩、劳力安置费32870元亩进行补偿等。因协议签订后，反诉被告未按约交付土地，后反诉原告与反诉被告于2016年1月25日签订《土地使用权转让合同》。2016年1月26日，反诉原告向反诉被告交付押金5万元，并由反诉被告出具收条。依据《土地管理法》第44、45、46条的规定，反诉被告与某村村委会签订的《征地协议书》属无效合同，依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关规定，反诉原告与反诉被告签订的《土地使用权转让合同》亦属于无效合同。故反诉被告应向反诉原告返还收取的押金5万元。
原告（反诉被告）李某某庭审时辩称：1、合同及协议是双方真实意思表示，为有效合同；2、反诉被告已履行合同约定义务，反诉原告已经实际占有反诉被告提供的土地。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据：对原告李某某提交的证据三（土地使用权转让合同，土地使用权证），二被告对该证据真实性无异议，但认为涉案土地性质系划拨土地，面积为200㎡，合同约定为部分转让，因划拨土地不得私自转让，该合同系无效合同。本院认为，涉案土地使用权转让合同系双方当事人自愿签订，本院对其真实性予以认定，关于涉案合同性质系本案主要争议焦点，在本院论理部分再予以论述；对原告李某某提交的证据四（征地协议书、土地承包经营权证），二被告对其真实性无异议，但认为征地协议一方是某村村委会，村委会是不能进行征收的，应先办理农转非审批。本院认为，该证据客观真实，且二被告对其真实性无异议，故本院予以认定。对二被告提交的证据（某某村村民委员会出具的情况说明），原告李某某对该证据真实性无异议，仅认为其已按协议约定提供了相应的土地且被告已实际占有。本院认为，该证据系当地基层组织出具且由经办人签字并加盖公章，故本院予以认定。

对反诉原告赵行学提交的证据三（土地使用权转让合同、国有土地使用权证），反诉被告认为虽然土地证上显示的是划拨用地，实际上作为一个民营加油站使用该土地十几年之久，其有权利对其名下土地使用权进行处置。本院认为，该证据与原告李某某提交的证据三相同，在本院论理时一并予以论述。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李某某系江陵县某村某组村民，被告江陵县马市加油站经工商登记为个人独资企业，被告赵行学系负责人。2003年9月，被告江陵县马市加油站取得江国用（x）字第x号国有土地使用证，该土地座落于江陵县集镇，使用权面积为200㎡，土地使用权类型为商业划拨用地。二被告为扩建加油站，经江陵县某村村民委员会（以下简称某村委会）出面协调，由某村委会（甲方）与原告李某某（乙方）于2015年11月7日签订《征地协议书》，约定由甲方一次性征用乙方土地面积大约4市亩约2674㎡，补偿款按国家标准青苗及劳力安置费，为确保乙方土地收入，土地征用后因村组不可能及时调整土地，由征地方预付押金5万元，所产生的利润由乙方所有，但土地调整后应及时归还征地方的押金5万元。2016年1月25日，被告赵行学（甲方）与原告李某某（乙方）签订《土地使用权转让合同》，约定：赵行学（甲方）以现状转让给李某某（乙方）的土地位于江陵县集镇土地编号为江国用（x）字第x号，面积为120㎡；甲方无偿转让给乙方，乙方必须履行与某村的4亩征地协议书；甲方新加油站修建营业后，交付转让土地，履行期限不得迟于2016年12月底，乙方在本合同签字生效后即可依照规定申请办理土地使用权转让手续，甲方应协助办理转让登记手续；如甲方迟延履行，须支付给乙方迟延履行金5000元月。如因甲方原因导致合同不能履行，须支付给乙方违约金10000元。如因乙方原因导致合同不能履行，须支付给甲方违约金10000元，并由被告赵行学将上述国有土地使用权证交给原告李某某。2016年1月26日，李某某出具收条，载明“今收到赵行学征田协议押金伍万元整”。后江陵县马市加油站已实际占用原告部分承包农田，双方因土地使用权交付使用问题发生争议，由此成诉。
另查明，2014年，原告李某某取得江农地承包权（xx）第xx号农村土地承包经营权证，承包地块为3块，承包地面积总计10.35亩。江陵县某村经合并为江陵县某某村。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告双方签订的《土地使用权转让合同》，属于国有划拨土地使用权转让行为，系建设用地使用权转让合同纠纷。本案主要争议焦点为：1、涉案合同性质效力如何认定？2、原告主张违约损失认定问题？3、反诉原告主张的返还5万元押金如何认定？
关于本案合同性质效力认定问题。二被告为扩建加油站，由江陵县某村委会与原告李某某签订《征地协议书》，征用原告李某某约4亩家庭承包土地。后为促使原告履行交付上述土地，被告赵行学与原告李某某签订《土地使用权转让合同》，将江陵县马市加油站使用的面积约为120㎡的划拨土地无偿转让给李某某。本院认为，被告赵行学作为被告江陵县马市加油站负责人，其与原告签订的《土地使用权转让合同》系职务行为，故本案合同主体为原告李某某与被告江陵县马市加油站。该合同目的系为保证李某某履行与某村的4亩征地协议，并将上述4亩农地用于被告扩建加油站使用。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。因原告李某某交出的土地系农用地，未办理土地性质转批手续，该合同目的明显存在将农用地变相转为建设用地的非法目的。另根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。本案中，涉案转让的土地使用权系划拨土地，未经有关部门批准且至起诉前未经人民政府批准办理转让手续，故原、被告双方签订的《土地使用权转让合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应认定为无效合同。
关于原告主张的违约损失如何认定。原告主张由被告协助办理土地使用权过户登记手续并支付迟延履行金及违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；…有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原被告双方签订的土地使用权转让合同系无效合同，合同已无法履行。故对原告要求被告协助办理土地使用权过户手续及支付迟延履行金、违约金的请求，本院不予支持。被告实际占用原告农田问题，可由原告向土地主管部门反映，另行主张。
关于反诉原告赵行学主张返还押金5万元。本院认为，反诉原告主张的该押金5万元属于替某村委会代为支付给李某某，因某村委会与李某某签订的《征地协议书》系另一法律关系，该协议不属于本案审理范围，反诉原告可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第六十二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、确认原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）赵行学签订的《土地使用权转让合同》为无效合同；
二、驳回原告李某某的诉讼请求；
三、驳回反诉原告赵行学的诉讼请求。
案件受理费1675元，减半收取837.5元，由原告李某某负担；反诉受理费837.5元，由反诉原告赵行学负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。

审判员 李继

书记员： 陈柳柳